侵占房屋公共天面应由行政机关处理

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广州物业专家律师网程磊律师提醒：业主侵占房屋公共天面的行为违反了行政法规的相关规定，该如何处理和认定，应先由相关行政主管部门作出，故物业服务公司向法院起诉要求停止侵害、恢复原状的诉讼请求，法院不作处理。

【广州市中院判决书】

上诉人（原审原告)广州市qfu物业管理有限公司

被上诉人（原审被告)沈某

被上诉人（原审被告)熊某

上诉人qf公司因物业服务纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第xx号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：qf公司具有一级物业服务资质等级。座落在广州市番禺区钟村镇的qfxc小区自建成以来一直由qf公司提供物业管理服务。沈某与其妻子熊某是位于广州市番禺区钟村镇qfxc湖景居12街26号4楼房屋的权属人，该房屋建筑面积86.6平方米，属多层洋房类别。2010年9月15日，qf公司与广州市番禺区qfxc业主委员会签订一份《qfxc物业管理委托合同》，其中约定由广州市番禺区qfxc业主委员会委托qf公司对广州市番禺区qfxc住宅小区实行物业管理，并约定有关权利义务等。沈某与其妻子熊某是于2011年7月18日收楼使用其在qfxc住宅小区内的房屋（以下简称涉讼房屋），在收楼时签收包括有《qfxc业主及住宅手册》在内的书面资料。在《qfxc业主及住宅手册》中，其中关于qfxc屋公共管理守则中第5.12.12条规定：“天面（特别是高层楼宇）属楼宇公共部位及消防要道，严禁住户私自占用，非火警时不得内进。违反上述规定乃相等于破坏公物，维修所有损毁之公共设施需由业主缴付的管理费承担”；关于qfxc屋宇装修规定中明确：“邨内若有某些违例加建或改建事项，管理公司将通知有关业主，给予合理时间改善或拆除。倘劝喻无效，管理公司有权对此等事项进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对拒不改正违章行为的责任人进行催改或由管理公司派人移走及拆除声音增建物，并向责任人收取由此而带来的各项费用”；另在违例处理条例中第7.12规定：“损坏公共场所物品者，必须照价赔偿，并需缴纳100元违约金”等等。沈某收楼使用后，因其在涉讼小区内的住宅水表分别于2014年6月2日和5日被拆除，双方为此引起纠纷。qf公司认为是由于沈某违规占用公共天面、违规装修，按照沈某与qf公司之间的约定及相关管理规约，qf公司有权对沈某的违规装修等行为进行制止，并可采取包括但不限于停水、停电等措施予以制止；另沈某没有按时缴纳水某，其在2014年5月28日已向沈某发出《装修违例通知书》，但沈某拒收。此后，沈某分别提起多个与物业服务相关的诉讼，其中就涉讼房屋水表被拆向qf公司在原审法院另案提起诉讼[案号为（2014）穗番法民三初字第711号]，本案与该案一并合并审理。

原审另查，qfxc小区的自来水由广州市番禺区钟村镇自来水公司负责供应，该公司考核屋村的总计量，屋村的各分表计量由屋村管理收取自来水某。沈某于2014年6月26日向qf公司缴交2014年4月、5月、6月管理费的同时一并缴交了3月、4月、5月的水某、排污费，此后的水某及排污费没有再交纳，均由qf公司向相关供水部门垫付。

qf公司于2014年8月5日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令沈某、熊某停止侵占广州市番禺区钟村镇qfxc湖景居12街26号房屋公共天面，消除沈某、熊某侵占广州市番禺区钟村镇qfxc湖景居12街26号号房屋公共天面的全部物品，修复广州市番禺区钟村镇qfxc湖景居12街26号房屋的公共天面原状；2、判令沈某、熊某支付100元违约金；3、本案诉讼费由沈某、熊某承担。

qf公司就其主张，原审中还提供了涉讼房屋原业主与广州市qfu新邨房地产有限公司房地产公司签订的购房合同，其中在购房合同附录六qfxc交付使用说明中有约定：“邨内若有某些违例加建或改建事项，管理处必定通知有关业主，给予合理时间改善或拆除，倘劝喻无效，管理处有权对此等事项进行处理，包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对拒不改正违章行为的责任人进行催改或由管理处派人移走及拆除违章增建物，并向该责任人收取由此而带来的各项费用”。另该公司已向广州市番禺区钟村镇城市管理综合执法中队寄送举报函举报沈某的上述违规行为，但尚未得到回复或处理。在原审庭审中，qf公司承认是由于沈某、熊某在上述涉讼房屋违章搭建的行为而按其管理的相关规定拆除了涉讼房屋的水表。沈某、熊某承认其在涉讼房屋上搭建了铁架和铺设隔热网，并在室内加建了楼梯以便其上落该房屋公共天面，上述行为均未向有关部门申报或审批。沈某、熊某认为其搭建以上构筑物的目的是隔热。qf公司认为，qfxc小区现有房屋未按天面绿化进行设计，在未经过专业安全评估的情况下，其司反对任何业主在天面进行绿化工程行为的具体理由有：1、搭建铁架种植植物将加重房屋天面的承重，影响楼宇结构安全及使用寿命，业主擅自占用天面并在天面增设搭建物建造花园，填充花泥种植植物，放置盆栽等行为长期加重天面的承重负荷，加上湿润的泥土与植物根系的生长，这将严重影响房屋的使用安全，缩短使用寿命，损害了其他业主的利益。2、严重影响天面的防水及排水系统，天面绿化容易形成泥沙、枯叶、杂物堵塞排水系统，甚至导致天面积水或水浸，应该天面使用寿命。3、相邻顶层业主的家居造成很大的安全隐患，搭建楼梯容易造成他人从阳台进入业主单位，发生治安案件甚至刑事案件，对相邻楼顶的业主的家居安全实际上构成巨大威胁。4、容易产生安全意外事故，社区内阳台天面设计为非上人天面，天面周围的女儿墙较低，人员随意上天面容易发生意外事故，酿成严重后果，必须及早予以制止，况且摆放在天面的物品将增加掉落砸中路人的危险，容易产生安全事故。5、严重影响邻里和谐及社区秩序，房屋天面属公共部位，任何人无权擅自占用，顶层业主占用天面，任其发展下去必然会让各业主争相免费占用公共部位并产生矛盾，严重影响社区和谐。

原审法院认为，qf公司具有一级物业服务资质等级，qf公司自qfxc住宅小区建成后一直对该小区提供物业管理服务，其应在合同约定或法律规定的范围内对该小区提供相应的物业服务。在本案中，沈某未按有关法律法规规定的程序就在涉讼房屋加建楼梯、在公共天面搭建铁架和铺网，显属不当。根据《中华人民共和国城乡规划法》第七条的规定：“经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改”、第六十六条的规定：“建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的；（二）未按照批准内容进行临时建设的；（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。”和参照《住宅室内装饰装修管理办法》第十三条的规定：“装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。”、第三十四条规定：“装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。”、第三十九条规定：“未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《中华人民共和国城乡规划法》及相关法规的规定处罚。”。沈某、熊某的以上行为违反了行政法规的相关规定，该如何处理和认定，应先由相关行政主管部门作出，故qf公司提诉关于判令沈某、熊某停止侵占广州市番禺区钟村镇qfxc湖景居12街26号房屋公共天面，消除沈某、熊某侵占广州市番禺区钟村镇qfxc湖景居12街26号号房屋公共天面的全部物品，修复广州市番禺区钟村镇qfxc湖景居12街26号房屋的公共天面原状的诉讼请求，本案不作处理（另行制作民事裁定书）。至于qf公司要求沈某、熊某支付违约金100元的请求，也没有法律和合同依据，不予支持。

综上，原审法院遂依照《中华人民共和国城乡规划法》第七条、第六十六条、《住宅室内装饰装修管理办法》第十三条、第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决:驳回广州市qfu物业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费25元，由原告广州市qfu物业管理有限公司负担。

判决后，qf公司不服，向本院提起上诉称：原判已经根据现有的证据认定被上诉人沈某、熊某在涉讼房屋天面上搭建铁架和铺设隔热网违反了行政法规的相关规定，也违反了《qfxc业主及住客手册》（即管理规约），则上诉人要求两被上诉人支付违约金100元的诉讼请求既有事实依据，亦有法律和合同依据，依法应当支持。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，改判支持上诉人关于两被上诉人支付违约金100元的诉讼请求，本案一审、二审全部诉讼费用由两被上诉人承担。

被上诉人沈某答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

被上诉人熊某经本院传票传唤，无正当理由不到庭参加庭询，亦未答辩，视为其放弃相关的诉讼权利。

上诉人qf公司及被上诉人沈某在二审中均没有新证据提交，二审对一审判决查明的事实予以确认。

本院认为，根据本案查明的事实，被上诉人沈某、熊某未按有关法律法规规定的程序就在涉讼房屋加建楼梯、在公共天面搭建铁架和铺网，违反了行政法规的相关规定，显属不当。但是，被上诉人沈某、熊某的以上行为该如何处理和认定，应先由相关行政主管部门作出，故原判根据《中华人民共和国城乡规划法》和参照《住宅室内装饰装修管理办法》的相关规定，对上诉人qf公司提诉关于判令被上诉人沈某、熊某停止侵占广州市番禺区钟村镇qfxc湖景居12街26号房屋公共天面，消除被上诉人沈某、熊某侵占广州市番禺区钟村镇qfxc湖景居12街26号号房屋公共天面的全部物品，修复广州市番禺区钟村镇qfxc湖景居12街26号房屋的公共天面原状的诉讼请求不作处理并无不当。在相关行政主管部门作出认定和处理之前，原判认为上诉人qf公司要求被上诉人沈某、熊某支付违约金100元的请求也没有法律和合同依据而不予支持正确。现上诉人qf公司在没有新证据的情况下，上诉再次提出该诉请，本院不予采纳。

综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。