物业服务公司应对提价经过“双过半”业主同意举证

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广州物业专家律师网程磊律师提醒：物业管理费调升应当取得“业主过半、面积过半”的业主同意。物业服务合同约定的期限届满后，物业服务公司继续为小区提供服务，业主也实际享受了服务，原合同自动延续。如果物业服务公司调升管理费，其应与合同的相对方即业主委员会达成包括调升幅度在内的一致意见后，才可予以执行。即使业主委员会处于换届时期，根据法律规定，提升物业管理费此等事项，因属于业主共有和共同管理权利的重大事项，也应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。而物业服务公司提供的证据，不能证明其取得了上述规定比例的业主同意。故法院认定物业服务公司提升物业管理费的行为不当，并据此判决原告按照原来的标准支付。

【案例】

上诉人（原审原告）：广州wwzj物业管理有限公司

被上诉人（原审被告）：吴xx

上诉人广州wwzj物业管理有限公司（以下简称维维公司）因物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2014)穗云法民四初字第xx号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2010年12月1日，广州市xx小区业主委员会（下简称“业委会”）与维维公司签订《xxc物业服务合同》，约定：业委会将xxc委托给维维公司进行物业管理；委托管理期限为2010年11月1日至2012年10月31日；维维公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业管理费标准为住宅每月每平方米1.15元；在本合同期内，如遇政府调整最低工资标准，按配置人数调增的工资额除以总面积计算标准调增管理费；调增管理费前需公示，增调收费标准不能超过政府指导价；业主必须在每月5日前支付给维维公司当月的物业管理费，逾期交纳物业管理费的，从逾期1个月起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金……。合同期满后，维维公司继续为上述小区提供物业服务。后经小区业主同意，住宅物业管理费由每月每平方米1.15元调整至1.26元。2013年2月20日，维维公司向广州市白云区景泰街政通社区居民委员会及“79号1202业主杨某某”送交了《关于续签“xxc物业服务合同”的函》，称2013年5月1日广州市月最低工资标准发生调整，因此需对物业管理费进行调整，对住宅物业管理费调整至每月每平方米1.8元，如业委会因改选原因未能与维维公司签订物业服务合同但仍需维维公司提供物业服务的，维维公司将从2013年5月1日起按照上述标准进行收费。同年5月20日，维维公司向上述居委会和杨某送交了《关于征询“调整物业管理费收费标准”意见统计结果的公示》（下简称《公示》）。上述《公示》内容为：经维维公司向小区业主征集意见，其中同意调升物业管理费的业主占总户数的59%，符合广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》第六条“物业服务企业与业主需要调整物业服务具体收费标准的，实行市场调节价，由物业服务企业与业主双方依法约定，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，维维公司从2013年5月1日起住宅按每月每平方米1.65元的标准收取物业管理费。吴xx从2013年5月开始未向维维公司交纳物业管理费。2014年1月1日，维维公司不再为上述小区提供物业服务。2014年4月3日，吴xx向原审法院提交《情况说明》，内容为：维维公司对提价的摸查系单方行为，未经业委会同意；维维公司物业服务质量不高，多数住户反对加价；业委会已通知住户按照每月每平方米1.26元的标准交费，但维维公司拒绝业主按此标准收取；经业委会复核，维维公司未能取得“业主过半、面积过半”而提升物业管理费的结果；上述小区大业主之一流花交警大队的物业管理费并未提升。

维维公司于2014年1月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、吴xx支付从2013年5月至2013年12月的物业管理费1549.02元；2、吴xx支付上述物业管理费滞纳金至实际支付完毕之日止；3、本案诉讼费由吴xx承担。

另查明，吴xx系上述小区业主，其名下房屋位于广州市政民路79号1202房，建筑面积为117.35平方米。

原审法院认为：业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对物业服务企业及业主均有约束力。维维公司与业委会签订的《物业服务合同》虽已到期，但维维公司继续依原合同向业主提供了物业管理服务，业主也实际享受了物业管理服务，故应视为原物业服务合同继续有效，业主应当支付上述期间的物业管理费。维维公司向吴xx主张2013年5月至2013年12月期间的物业管理费的诉讼请求合理合法，予以支持，但维维公司在未征得合同相对方业委会同意的情况下单方提升物业管理费至1.65元的行为对吴xx无约束力，故物业管理费仍应按照第一次提价后的1.26元收取，对此，吴xx亦同意交纳。鉴于维维公司单方提升物业管理费的行为不当，导致收取物业管理费受阻，并非吴xx故意违约，故对于其滞纳金的诉讼请求不予支持。经计算，吴xx应当缴纳的物业管理费为1.26元×117.35平方米×8个月=1183元。对于维维公司提出其提升物业管理费取得了“业主过半、面积过半”同意的意见，原审法院认为，首先，在上述小区存在业委会的情况，维维公司单方向小区业主征求升价意见并无法律效力；其次，维维公司的《公告》系其单方制作，不足以证实符合法律规定数量的业主同意其单方提升物业管理费，故该意见无事实、法律依据，不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第一款的规定，于2014年11月22日作出判决:一、吴xx于判决生效之日起5日内向广州wwzj物业管理有限公司支付2013年5月至2013年12月的物业管理费共1183元。二、驳回广州wwzj物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由广州wwzj物业管理有限公司负担19元，吴xx负担31元。

判后，上诉人维维公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决吴xx按原标准1.26元/平方米计交欠费并不需缴交滞纳金，原因就是法院对本案的事实认定错误造成的。一、认定维维公司未征得业委会同意单方提升物业管理费与客观事实不符。xxc小区上一届业主委员会于2012年3月前已经任期届满。《广东省物业管理条例》第三十四条第三款明确规定：“业主委员会任期届满，不得继续履行职责”，故自2012年3月起，该届业委会已经无权处理相关业务。由于该小区新一届业主委员会于2014年1月16日才通过国土房管部门备案成立。因此自2012年3月至2014年1月15日期间，该小区的业主委员会是空白的，也就是说，该段期间xxc小区是没有业主委员会的。然而，维维公司与该小区原业主委员会所签服务合同正好在2012年10月31日期满，也囿于该小区业委会改选未果而无法续签，只好依《广东省物业管理条例》相关规定继续按原合同履行。但又恰逢广东省人民政府颁发《关于调整我省企业职工最低工资标准的通知》，规定从2013年5月1日起，广州市职工月工资最低标准调为1550元。根据原服务合同第六条第1款的约定，在合同期内，如遇政府调整最低工资标准，可按配置人数调增的工资额调升管理服务费，况且，维维公司按原合同标准收费也确实难以为继，也急需解决这一问题。为此，维维公司明知该小区的业主委员会处于空白状态，依然向该小区的“业主委员会”发函，并附送给当地社区主管部门，仅是由于没有业主委员会而得不到答复而已。这有当地社区收到维维公司所发的函件为证。原审法院判决认为维维公司“在未征得合同相对方业委会同意的情况下单方提物业管理费”是罔顾当时的客观实际的。况且，在这种情况下也征询了全体业主的意见，并得到大多数业主的支持才作出调升的。很明显，原审判决这一认为是完全失实的，况且，本次调升是依合同约定的调升，是完全合法的。二、判决认为维维公司在上述小区存在业主委员会的情况下，单方向小区业主征求升价意见也不属实。由上可知，该小区上一届业委会到2012年3月前已经届满，不能再履行职责，而新一届业委会是于2014年1月16日才由国土房管部门备案成立的。而维维公司向小区业主征询调价意见期是2013年1月1日至2013年4月30日。对比可知，该段期间正是小区业委会处于空白状态期。三、判决认为《公告》系维维公司单方制作不足以为证是错误的。《关于征询“调整物业管理费收费标准”意见统计结果的公示》是维维公司发出的，这不错(因为是维维公司征询、维维公司统计，结果当然是要由维维公司进行公告)。但是，维维公司统计各种意见状况的依据是该小区全体业主填写后交回的《关于xxc物业管理事宜的意见征询表》，这是该小区全体业主对此物业管理服务费调整的真实意思表示，这有原始资料可查。可见《公示》是维维公司所作，但内容反映的是该小区全体业主的真实意见。原审法院仅因《公示》是维维公司制作，便否定其证明力(该公示主要是证明各业主对调价的意见)，显然是错误的。上诉请求：1、撤销原审判决；2、吴xx按照调整后的标准(每平方米1．65元)计交其拖欠的2013年5月至2013年12月的物业管理服务费及滞纳金。

被上诉人吴xx答辩称：同意一审判决。

经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。

本院认为，维维公司与涉案小区的业主委员签订的《xxc物业服务合同》，考察合同内容，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据法律规定，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故上述合同，对作为业主之一的吴xx具有约束力，吴xx应当支付物业管理费，吴xx亦不持异议，原审法院对此认定正确。

本案双方的分歧在于对物业管理费的标准认定方面。维维公司认为，在涉案小区旧的业主委员会任期届满，而新的业主委员会尚未成立的情况下，其依合同约定调升物业管理费至每平方米1.65元的标准合法有理。吴xx认为维维公司并未取得“业主过半、面积过半”的业主同意，且维维公司服务质量不高，其提升物业管理费没有依据。对该问题，本院作如下分析：首先，在《xxc物业服务合同》约定的期限届满后，维维公司继续为涉案小区提供服务，业主也实际享受了服务，原合同自动延续。其次，如维维公司要求按照合同的约定调升管理费，其应与合同的相对方即业主委员会达成包括调升幅度在内的一致意见后，才可予以执行。现维维公司不能提交证据证明其取得业主委员会的同意。最后，即使业主委员会处于换届时期，根据法律规定，提升物业管理费此等事项，因属于业主共有和共同管理权利的重大事项，也应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。而维维公司提供的证据，不能证明其取得了上述规定比例的业主同意。故，原审法院根据双方当事人的陈述及举证情况，认定维维公司提升物业管理费的行为不当，并据此判决吴xx按照原来的标准支付并无不妥，本院予以维持。上诉人维维公司的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由广州wwzj物业管理有限公司负担。