物业服务企业应对提价行为进行举证

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广州物业专家律师网程磊律师提醒：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，物业服务公司与业委会签订的物业服务合同对业主具有约束力。原告作为小区业主，有权对业委会调整物业管理费标准的决定提出异议，但在该决定未经法定程序被撤销之前，该合同及补充协议对小区业主具有约束力。

物业服务公司在二审提交的民事判决书与案件的基本事实有关，法院予以采纳但对其逾期提交证据行为予以训诫。

上诉人(原审原告)广州wwzj物业管理有限公司，住所地：广州市。

被上诉人(原审被告)陆xx，住广州市白云区。

上诉人广州wwzj物业管理有限公司（以下简称维维公司）因与被上诉人陆xx物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第xx号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2011年4月23日，广州市白云区xx区业主委员会（以下简称业委会）与维维公司签订《云东小区物业服务合同》，约定：业委会将云东小区委托于某公司实行物业管理；管理期限为3年，自2011年4月1日起至2014年3月31日止；住宅的物业管理服务费按每平方米建筑面积0.7元标准计收；维维公司代缴代收水费、城市垃圾费；公共使用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量表核算，合理分摊计收；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的0.3%交纳滞纳金；合同期内，若遇政府上调职工最低工资标准，维维公司可在政府指导价范围内进行调整，并向全体业主公示后，双方签订补充协议后执行；双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力……。陆xx是位于白云区同和路云新街1号xx房的产权人，房屋建筑面积为73.7平方米，每次应当交纳的管理费为2个月103.18元。陆xx在2011年11月至2014年3月期间，共拖欠物业管理费1496.11元、水费42.49元、电费6元、垃圾处理费145元、维修基金分摊16.64元。

2013年12月25日，维维公司向原审法院提起本案诉讼，请求：判令陆xx支付从2011年11月至2014年3月的物业管理费1577.18元，管理费滞纳金从欠费日起至付清之日止，暂计至2014年3月30日止共计1873.20元（但只主张以欠费本金为限，即1577.18元），水费42.49元，电费6.00元，垃圾处理费145.00元，维修基金分摊16.64元，合计3364.49元。

陆xx在原审答辩称：不同意维维公司的诉讼请求。1、我隔壁邻居强占公共通道1米多，要求维维公司予以协助处理，但维维公司不理不睬，也不予处理；2、我所居住房屋外墙爆裂，但维维公司也不予以修复。3、由于某公司的服务态度，所以我方拒绝支付物业管理费，但水电费和垃圾处理费我方同意支付，但维维公司表示要与物业管理费一并支付，故我方不同意缴纳物业管理费；4、对收取0.8元/平方米物业管理费我方有异议，我方仅同意按0.7元/平方米缴纳物业管理费。

原审法院认为：业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。现维维公司为云东小区的业主提供了物业服务，陆xx作为业主之一应当依约交纳物业管理费、水电费、垃圾处理费、维修公摊费用，现其违约未交纳，依法应予交纳并对物业管理费支付滞纳金。对于某公司的全部诉讼请求，予以支持，但因维维公司未举证证实物业管理费涨价的事实，故物业管理费标准只能依原合同标准计算。陆xx就物业管理费标准提出的答辩意见成立，予以采纳，其余意见均不成立，不予采纳。关于滞纳金的起算时间，因合同未明确约定交费时间，且该小区的物业管理费的交纳周期为2个月，故滞纳金的起算时间应确定为欠费交纳周期结束后的次月1日。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原审法院于2014年9月10日作出判决:陆xx于判决生效之日起五日内向维维公司支付2011年11月至2014年3月的物业管理费1496.11元及滞纳金（以103.18元为本金，按照每日0.3%的标准，分别从2012年1月1日、2012年3月1日……2014年1月1日、2014年3月1日计算至实际交清之日止，以本金为限）、水费42.49元、电费6元、垃圾处理费145元、维修基金分摊16.64元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由陆xx负担并于判决生效之日5日内向原审法院交纳。

判后，上诉人维维公司不服原审判决，向本院提起上诉，称：维维公司与云东小区业委会所签订的《云东小区物业服务合同》虽约定多层住宅的物业管理服务费为0.70元/月/㎡计收，但同时又约定：若遇政府上调职工最低工资标准，维维公司可在政府指导价范围内进行调整。2013年2月4日，广东省人民政府发布《关于调整我省企业职工最低工资标准的通知》，规定从2013年5月1日起，调整广州市企业职工最低工资标准为1550元/月。为此，维维公司于2013年3月13日便向业委会提交了调整服务费标准的报告。随后又与业委会就调整该小区服务费事宜签订了《补充协议》，明确约定从2013年5月1日起将多层住宅的服务费调整为0.80元/月/m²。在诉讼中维维公司已将相关的证据提交给了法院。而且，原审法院对于这一调整的事实，在2014年7月3日所判的(2014)穗云法民四初字第59号案件中，已得到确认(该案与本案的欠费户均属同一小区、同一服务合同范围的小区业主)。然而，事隔两月后的判决，竟认为维维公司未举证调价的事实，显然是错误的，与前判决也存在矛盾。虽然认定服务价格调整与否，所确定的欠费相差不足一百元，但是事关到该小区数百户业主是否公平、能否稳定的问题。为此，维维公司上诉请求：判决陆xx向维维公司支付2011年11月至2014年3月的物业管理费1496.11元变更为1577.18元，滞纳金从2013年7月1日起，本金应以117.92元计算。

被上诉人陆xx答辩称：同意原审判决，物业服务合同仍未到期，应当按照物业服务合同约定的0.7元管理费标准来执行，维维公司与业委会签订的《补充协议》我方没有见过。

经二审审查，除维维公司对原审法院查明陆xx在2011年11月至2014年3月期间，共拖欠物业管理费 1496.11元有异议，认为应为1577.18元外，双方当事人对原审法院查明的其他事实均无异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。

另查明，原审庭审法庭调查结束后，维维公司向原审法院提交《云东小区物业服务合同补充协议》，拟证明其司依照合同约定的调价条款与业委会签订补充协议。原审法院以维维公司当庭提交《补充协议》已超过举证期为由不予接纳该证据。

二审中，维维公司提交了以下证据材料：1、2013年3月13日维维公司向云东小区业委会发出的《关于依约调整云东小区物业管理费收费标准的报告》。2、维维公司与云东小区业委会签订的《云东小区物业服务合同补充协议》，载明：双方根据《云东小区物业服务合同》第二十条第4款的约定“在本合同期内，若遇政府上调最低工资标准，乙方可在政府指导价范围内进行调整，并向全体业主公示后，甲乙双方签署补充协议后执行”以及广州市政府（粤府函【2013】27号）文关于调升工人最低工资标准的政策规定，结合云东小区的实际情况，就云东小区物业管理费调升的问题，双方经协商签订以下补充协议：多层住宅从原来的0.70元/㎡·月调整至0.80元/㎡·月；……收费标准由2013年5月1日开始实施。3、广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第59号民事判决书，其中查明“2013年5月1日，业委会与维维公司达成《云东小区物业服务合同补充协议》，约定：因市政府调升最低工资标准，故将多层住宅的物业服务费标准调升至每平方米0.80元/月……”。陆xx质证认为，对上述证据的真实性没有异议，但对补充协议中0.8元的收费标准有异议，调整收费标准此事维维公司是没有与业主商议的。

再查明，按照维维公司主张的2013年5月1日起物业管理费每月每平方米0.8元的标准计算，陆xx每次应交纳的管理费为2个月117.92元，陆xx在2011年11月至2014年3月期间，共拖欠物业管理费金额应为1577.18元（103.18元×9次+117.92元×6.5次）。

本院认为，维维公司在二审提交《关于依约调整云东小区物业管理费收费标准的报告》、《云东小区物业服务合同补充协议》、广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第59号民事判决书与本案基本事实有关，本院予以采纳但对维维公司的逾期提交证据行为予以训诫。

本案二审争议焦点为物业管理费收费标准自2013年5月1日起是否调整为0.8/㎡·月。维维公司在一审提供了《云东小区物业服务合同》，二审又提供了《关于依约调整云东小区物业管理费收费标准的报告》及《云东小区物业服务合同补充协议》，证明维维公司依照《云东小区物业服务合同》约定在政府上调职工最低工资标准情形下与业委会协商签订《补充协议》调整物业管理费为0.8/㎡·月。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，维维公司与云东小区业委会签订的《云东小区物业服务合同》、《补充协议》对业主具有约束力。陆xx作为小区业主，有权对业委会调整物业管理费标准的决定提出异议，但在该决定未经法定程序被撤销之前，该合同及补充协议对维维公司、业委会及小区业主均有约束力。陆xx接受维维公司提供的物业服务，应依相关物业服务合同及补充协议的约定缴纳物业服务费及相关费用。维维公司上诉主张2013年5月1日起陆xx应按照0.8/㎡·月的标准支付物业管理费及调整2013年7月1日起滞纳金的计算本金，合理有据，可予支持。本案因维维公司二审期间提出新的证据而改判，故本案二审案件受理费应由维维公司负担。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百七十条第一项第（二）项的规定，判决如下：

变更广州市白云区人民法院(2014)穗云法民四初字第58号民事判决为：陆xx于本判决送达之日起五日内向广州wwzj物业管理有限公司支付2011年11月至2014年3月的物业管理费1577.18元及滞纳金（按照每日0.3%的标准，分别从2012年1月1日、2012年3月1日……2013年5月1日起以103.18元为本金计算至实际交清之日止；分别从2013年7月1日、2013年9月1日……2014年3月1日起以117.92元为本金计算至实际交清之日止；从2014年5月1日起以本金58.96元计算至实际交清之日止。各期滞纳金均以不超过当期本金为限）、水费42.49元、电费6元、垃圾处理费145元、维修基金分摊16.64元。

如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费50元，由陆xx负担；二审案件受理费50元，由广州wwzj物业管理有限公司负担。