业主撤销权纠纷2

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广州物业专家律师程磊提醒：

《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项某六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定:……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；……”第十二条第三款规定：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项某（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”如果业主委员会举证证明其作出的决议经过人数和面积双重过半数的业主同意，则应认定业主委员会的决议合法有效。

广东省广州市中级人民法院

上诉人（原审原告）：黄某

被上诉人（原审被告）：广州市越秀区华某大厦业主委员会，

被上诉人（原审被告）：广州市某某物业管理有限公司

上诉人黄某因与被上诉人广州市越秀区华某大厦业主委员会、广州市某某物业管理有限公司业主撤销权纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2013)穗越法民三初字第2688号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项某六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定:……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；……”第十二条第三款规定：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项某（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”广州市越秀区华某甲锦轩大厦业主委员会（以下简称业委会）已向原审法院提交了296份表决票原件，赞成票数为277人，根据华某甲锦轩总业主人数381人计算，投赞成票的业主人数已超过业主总人数的过半数；经计算，投赞成票的该277人所占专有部分面积约3736.8168平方米，已超过建筑物总面积过半数。因此，选聘广州市某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）作为华某甲锦轩物业服务企业的过程没有违反法律规定。虽黄某提出上述表决票中有82份的业主签名并非其本人签写，但其提交的业主证明不能直接证实表决票上的签名非真实，且黄某在诉讼过程中撤回了鉴定签名真实性的申请，故原审法院对黄某提出的表决票的签名不具真实性的抗辩意见不予接纳。综上，黄某要求撤销业委会与某某公司于2011年4月22日签订的《物业服务合同》，缺乏依据，原审法院不予支持。

据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月11日作出如下判决：驳回黄某的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由黄某负担。

上诉人黄某不服原审裁定，向本院提起上诉认为：（一）业委会提交的《与“广州市某某物业管理有限公司”签订物业服务合同业主意见表决结果统计表》中的赞成、反对、弃权票人数、面积数及赞成比例等内容均与事实不符，黄某乙向原审法院提出其提交的选票存在多数无效票等问题，并提供了书面质证意见，原审未予审查，在判决中回避选票存在涂改、未签名、假冒签名等直接影响选票效力的问题，就直接以统计表作为认定事实的依据，据此认定选聘物业公司符合法定人数和面积，显然不客观，属事实认定错误。（二）《业主大会议事规则》第二十条规定，业主委员会会议决定问题采取少数服从多数的原则，业主委员会会议必须由过半数委员出席，每位委员有一票表决权，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。而在签订《物业服务合同》中记载有经办人魏某、戴某两位委员，且经核实，该两位委员的签名并非本人所签，即该合同是业委会主任金某个人以业委会名义签订的，为证明上述事实，黄某申请上述两人出庭作证，并提交《华某乙业主委员会公章使用登记表》予以证实，涉案《物业服务合同》无按照上述议事规则的规定方式进行，该合同依法应予撤销。原审法院没有审查上述证据，也未同意证人出庭，违反法定程序，故原审认定选聘某某公司作为物业服务企业的过程没有违反法律规定，缺乏事实依据。（三）根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该过半数为法律规定的最低标准，业主在法定标准范围内有权自主决定选聘物业公司的具体人数和面积数。《业主大会议事规则》第十一条规定选聘、解聘物业管理企业须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意，该规定合法有效，对全体业主均有约束力。而业委会和某某公司提交选聘物业公司的296张选票中，反对票有3份，弃权票有10份，无效票有174份（其中涂改的有4份，未签名的有2份，委托他人投票但无委托书的有4份，非业主表决的有6份，假冒业主签名的至少有37份，未填写表决时间的有128份，过期表决的有14份。），有效票仅为109份，不到业主人数和建筑物总面积的二分之一，显然，选聘物业公司的有效票不符合《中华人民共和国物权法》和《业主大会议事规则》的有关规定，业委会与某某公司签订的《物业服务合同》依法应予撤销。据此请求：1．撤销原审判决；2．撤销业委会与某某公司于2011年4月22日签订的《物业服务合同》。

二审诉讼中，黄某承认其参与了选聘某某公司的投票，并表决同意选聘该公司作为物业管理单位，但又称在填选票时没有看物业服务合同。

本院经审查认为：本案是业主撤销权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款：“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”之规定，享有撤销权的主体是合法权益受侵害的业主。业主之所以可以行使撤销权，是在于业主大会或业主委员会的决定侵害了业主的合法权益，该合法权益包括业主参与建筑物共同管理的权利，即本案中所涉的投票权。黄某在二审中承认其在业主投票程序中行使了同意投票的权利，因此，对于持赞成票的业主来说，同意决定对自己的约束力是其在意思自治前提下的选择，根据禁反言的基本行为规则，其不能以合法权益受损而行使撤销权，故黄某不符合业主撤销权的主体范围。另外，根据上述法律规定，撤销权的客体应是“业主大会或业主委员会作出的具体决定”。本案中，业委会代表全体业主与某某公司签订的《物业服务合同》并非上述法律规定的决定，而有权提出撤销该合同的应为该合同的签约当事方，故黄某提起本案诉讼要求撤销上述合同不符合业主撤销权的客体范围。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定，本案应驳回黄某的起诉，原审法院进行实体审查欠妥，本院予以纠正。由于本案是程序驳回黄某起诉，故对其二审提出的上诉理由均不予审处。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：

一、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2688号民事判决；

二、驳回黄某的起诉。

本案一、二审预交的受理费各100元，均退回给黄某。

本裁定为终审裁定。