业主撤销权纠纷案例1
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广州物业专家程磊律师提醒：业委会作为业主大会的常设机构，应当严格依法履行职责，以维护全体业主共同利益，但其未能证明其作出的招标决定经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告作为业主，主张撤销上述决定，合法有据，应予支持。
民 事 判 决 书
上诉人（原审被告）广州市天河区金某大厦业主委员会
被上诉人（原审原告）吴某某
上诉人广州市天河区金某大厦业主委员会[以下简称金某大厦业委会]因与被上诉人吴某某业主撤销权纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民一初字第1761号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。
吴某某于2013年7月8日向原审法院提起诉讼，要求撤销金某大厦业委会2013年6月25日作出的关于举行招投标的决定。
金某大厦业委会答辩请求依法驳回吴某某的诉讼请求，以便继续推进公开招投标程序。
原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人亦由业主共同决定，故金某大厦业委会作为业主委员会，其本身依法无权直接决定招标选聘物业公司等工作，必须得到业主大会的授权，现争议的焦点在于金某大厦业委会是否已经合法取得该授权，针对该问题，原审法院现分析如下，首先，金某大厦业委会设计的表决票并无反对票的投票选项，无法真实充分表达业主的意见，程序存在严重不当；其次，金某大厦业委会主张根据《广州天河金某大厦业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）不反馈意见方其票数和面积计入大多数业主意见一方，但该《议事规则》金某大厦业委会虽然主张有经过业主大会讨论通过，但金某大厦业委会对该《议事规则》的合法效力问题在本案中并无提交充分证据予以证明，吴某某对该《议事规则》的效力也不予确认，故金某大厦业委会主张依据该《议事规则》来确定投票结果亦无充分依据；再次，原审法院上文论述已经提及由于表决票设置无反对票，故该种表决票设置将导致哪一种意见系大多数业主意见一方无法真实判断，故即使上述《议事规则》系合法有效，也导致没有反馈意见方不知该如何正确归类。综上，原审法院认为现金某大厦业委会方提出的根据业主大会的投票结果同意授权委托业主委员会公开招投标选聘物业服务公司已经达到双过半（即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意）的主张依据不充分，原审法院对其该项主张不予采纳，鉴于金某大厦业委会未能取得业主大会合法授权，故其发布公告决定由其全权代表业主大会进行招标选聘物业管理公司也无合法依据，且该公告内的上述决定内容也影响到吴某某作为业主的合法权益，现吴某某主张要求撤销上述决定，原审法院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院于2013年10月22日作出判决：撤销被告广州市天河区金某大厦业主委员会2013年6月25日作出的由广州市天河区金某大厦业主委员会全权代表广州市天河区金某大厦业主进行招标的决定。本案受理费100元由被告广州市天河区金某大厦业主委员会负担。
判后，金某大厦业委会不服原审判决，向本院提起上诉，一、原审法院作出判决不是基于对事实的认定和对证据的判断，而纯粹是主观臆断。主要表现在如下两个方面：(一)金某大厦业委会在一审答辩状及代理意见中陈述的几个重要事实，原审法院既不敢否定，但又不愿给予肯定，存在偏袒吴某某的倾向。1、吴某某已经行使了投票权，该次业主大会的表决票也已经发给吴某某，吴某某不但领了表决票，而且吴某某也已行使了投票权。吴某某的“选择”没有被业主大会采纳，并不等于其权利受到了侵害。只要业主大会的决定具有目的正当性、程序合法性，就不能认为业主大会的决定侵害了少数业主的权益。本案中没有任何证据证明吴某某的合法权益因金某大厦业委会做出的公开招投标决定而受到侵害。2、金某大厦业委会召开本次业主大会和确定本次业主大会的议题合法合理，没有侵害吴某某的合法权益。首先，召开业主大会对未来的物业管理公司进行投票表决，合法合理。其次，第四次业主大会表决议题是业主委员会依照《广州市天河金润(广建)大厦业主委员会章程》的规定确定的，是合法的。3、本次业主大会准备充分，程序合法，参加人数和面积均过半，投票表决合法有效；计票方式符合《议事规则》所定的“议事方式”，因此，本次业主大会的决定对全体业主均具有约束力。4、金某大厦业委会做出公开招投标选聘物业管理公司的决定，是依据业主大会的表决结果，具有目的正当性、程序合法性，与吴某某所声称的“选择权”受到侵害之间没有因果关系。5、金某大厦业委会决定公开招投标选聘物业管理公司符合广大业主利益，没有给吴某某及其他业主带来损害后果。决定公开招标选聘物业公司得到广大业主的拥护，也得到政府肯定。(二)吴某某在起诉状、庭审中陈述的事实和提供的证人证言等重要事实证据，原审法院没有认定，既不肯定，但又不愿否定，也存在偏袒吴某某的倾向。1、吴某某称金某大厦业委会“强行索取业主授权”。2、吴某某认为106张无效票就是反对票，故大多数意见是反对票，没有投票的意见应归于反对票。3、吴某某提供证人试图证明计票过程存在不公正或舞弊。吴某某陈述的上述三个重要事实，没有证据支持，事实上是不成立的，但原审判决对吴某某主张的事实及证据只字不提，明显偏袒吴某某。二、原审法院对表决票的审查超出司法审查范围，其“分析”结果竟无法判明哪一选项是多数票。三、原审法院对证据的取舍、采信违反证据规则。原审法院据以判决撤销吴某某做出的公开招标选聘物业管理公司的决定的理由之二，是否定《议事规则》的真实性和合法性。按照证据规则，本案中，吴某某主张《议事规则》未经业主大会“双过半”通过，理应由吴某某提出证据，如果不能则由吴某某承担举证不能的不利后果。本案中，金某大厦业委会已提供《章程》、《议事规则》、《业主公约》作为本证，可是吴某某没有提出任何加以反驳的证据，吴某某没有提供《议事规则》未经业主大会通过的证据或者《议事规则》已经被撤销、修改的证据，原审法院理应驳回吴某某关于《议事规则》不合法或无效的主张，可是，原审法院却仅凭吴某某不予确认为由而否定《议事规则》的真实性和合法性，严重违反《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第六十四条的规定。
吴某某答辩称，一、金某大厦业委会无上诉资格。金某大厦业委会不是一般的民事主体，它是业主自治框架下业主大会的执行机构，它做出的任何行为必须要合法。而根据《业主大会和业主委员会指导规则》第37条，业主委员会会议应有过半数的委员出席，做出的决定必须经全体委员半数以上同意。金某大厦业委会领取原审判决后，并未召开业主委员会会议，就本案是否需要上诉进行讨论，更遑论过半数业委会成员同意。相反，金某大厦业委会部分成员认为金某大厦业委会应该放弃上诉，尊重法院判决，因为金某大厦业委会本身的行为确实属于违法。金某大厦业委会的负责人为了一己之私，将个人意志凌驾于广大业主和业委会成员之上，在没有召开业委会会议的情况下就私自决定上诉，是违法的。因而，金某大厦业委会本身并无上诉资格。二、原审判决正确，应予维持。金某大厦业委会在主持本次业主大会会议过程中，错漏百出，原审法院只是就其制定的选票存在严重程序问题已经足以认定其无效，而且，金某大厦业委会制定的《议事规则》并没有通过法定方式进行确认，当然不能对业主产生约束力，也不能作为投票统计的依据。因此，金某大厦业委会关于本次业主大会已经达到双过半的主张是没有充分依据的。三、金某大厦业委会的行为不止是侵犯了吴某某一个人的权利，侵犯的是广大不赞同金某大厦业委会招投标决定的业主的权利。四、金某大厦业委会声称其确定的议题合法是完全欺人之谈。1、石牌街道办事处2012年8月20日回复意见是“我街建议金润大厦业主委员会将业主自治提请召开业主大会由全体业主表决，达到‘双过半’取得业主大会授权后再进行物业管理工作移交程序”，也就是说石牌街道办事处只是要求金某大厦业委会就是否自治提请业主大会讨论，而没有金某大厦业委会声称的“授权委托业主委员会公开招投标选聘物业服务公司”。更为重要的是，2012年12月24日石牌街道办事处向金某大厦业委会提出《关于尽快召开金润(广建)业主大会的指导意见》，明确“建议你业主委员会尽快组织召开业主大会，对是否由这些业主自行管理建筑物及其附属设施进行表决，或依法对选聘或续聘物业服务企业等事项作出决定，依法履行职责，维护大厦业主的合法权益，维护大厦的和谐稳定”。街道办事处要求金某大厦业委会重新选定业委会成员，但业委会一直无动于衷，不仅如此，还反其道而行之，将被除名的业委会成员重新委任。另外，包括吴某某在内的部分业主，强烈要求金某大厦业委会召开临时业主大会，重新进行业委会选举，金某大厦业委会也是为了一己私利，予以拒绝。2、根据《业主大会和业主委员会指导规则》第39条规定，业委会召开会议，必须要听取业主的建议和意见，而不是理所当然的认为自己说了算。3、金某大厦业委会声称表决的两个议题是业委会通过少数服从多数的原则通过的，也是存有疑问的。大会通知已先形成文字，然后由业委会成员签名，而不是由业委会成员讨论出几个选项，然后再进行表决。另外，要求增加续聘选项的业委会成员签名在上面，同意的业委会成员在下面签名，那么他们所说的“同意”到底是同意两个事项的表决还是增加表决事项?不无疑问。还有一个需要强调的事实是，在上面签字的“副主任”即联系人后来已经被相关部门确认不具备业委会成员的资格，因此其签名不具有法律效力。4、金某大厦业委会声称其为本次业主大会准备充分，程序合法不属实。2013年1月金某大厦业委会贴出《关于召开业主大会的通知》，明确了投票时间，并明确“投票期结束后，由业主委员会和金田居委会确定日期共同计票”，但在投票期结束后，业委会并没有马上按通知时间组织计票工作，而是于2013年5月22日又发出通知，称为了提高投票率，决定再次延长投票时间。因为当时领取的选票确实太少，无法蒙混过关。而第一次发出的票只有100多张，第二次却一下就发出了200多张，这是怎么发出去的，又是怎么回收的，业委会却不能提供解释。5、对于收回的214张选票，有106张表示反对，金某大厦业委会居然认为是无效票。就连金某大厦业委会也只是说“多选、另选无效”，但为何业主们的两个否定意见既非多选、也非另选，却被认定为无效?五、原审判决虽正确，但也有不足。1、对于《议事规则》，原审法院未认定其非法，属于不足。2、对于未收回选票，原审法院未将其认定为双否，也属于不足。3、对于金某大厦业委会声称的81票同意，吴某某也认为其有作弊嫌疑，原审法院未进行审查也是存在不足。综上所述，金某大厦业委会组织的本次业主大会，程序上、实体上都存在严重问题，原审判决正确，应予维持。
经审理查明，吴某某系天河区龙口西路361号1210房产权人，系广州市天河区金某大厦业主。
广州市天河区金某大厦共有业主384户，已成立业主委员会，本届业委会为第二届业主委员会，已在广州市天河区人民政府石牌街道办事处备案。本届业主委员会任期5年，从2011年4月19日至2016年4月18日。
2012年12月27日，金某大厦业委会发出《关于召开业主大会的通知》，决定采用书面投票表决的形式表决业主自治和公开招投标选聘物业服务公司的事项。
2013年1月16日，金某大厦业委会制作了金某大厦业主大会关于是否同意业主自治或者委托金某大厦业主委员会公开招投标选聘物业服务公司表决票，该表决票表决内容为两项：一是业主自治，二是委托业主委员会公开招投标选聘物业服务公司，下附6点说明，其中第1点说明是“在上述两种表决意见中只能选择一项，多选、另选无效”，其中第2点说明为如表示赞成，请在表决意见右边的空格画“○”,第6点说明“根据本大厦《议事规则》第四章第五条之规定，不反馈意见的，其票数和面积计入大多数业主意见一方”。
2013年5月24日，金某大厦业委会公布业主大会投票结果公告，显示计票结果如下：收回选票214张，有效票108张，无效票106张。弃权24票，同意公开招标81票，合计面积为31345.708平方米，同意业主自治3票。
2013年6月25日，金某大厦业委会作出《广州市天河区金某大厦招标公告》，公告内容主要为：广州市天河区金某大厦业主业已召开业主大会投票表决，决定授权委托广州市天河区金某大厦业主委员会公开招标选聘金某大厦的物业管理服务公司。广州市天河区金某大厦业主委员会受广州市天河区金某大厦业主的全权委托，向社会公开招标选聘物业服务公司。
金某大厦业委会一审提交《议事规则》第四章第五条规定，业主大会征求、回收业主意见采用的形式为：已送达给业主的业主大会议事内容以及相关选票，业主在规定的时间内不反馈意见或不提出赞同、反对、弃权意见的，视为没有不同意见，认同业主大会议事内容。
本院认为，金某大厦业委会作为原审被告，不服原审判决，依法有权提出上诉，吴某某主张金某大厦业委会没有上诉资格，据理不足，本院不予采纳。
关于金某大厦业委会委托代理人孔庆超是否符合法律规定的问题，吴某某虽在二审期间提交广州市国土资源与房屋管理局天河区分局《关于金某大厦业委会委员问题的函》以证明孔庆超不是金某大厦登记产权人，孔庆超对此并无异议，但由于孔庆超现仍为金某大厦业委会成员，金某大厦业委会亦证明其系该委工作人员，故孔庆超在本案中作为金某大厦业委会委托代理人，符合法律规定。
关于金某大厦业委会2013年6月25日作出的招标决定是否侵害吴某某合法权益的问题，首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定，业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主行使撤销权的前提既包括实体权益受到侵害，亦包括程序权益受到侵害。因此，吴某某有权以其投票表决权利受到侵害为由起诉请求撤销金某大厦业委会2013年6月25日作出的招标决定。其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，制定和修改业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，金某大厦业委会应当证明其作出的招标决定经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。然而，金某大厦全体业主共384户，收回选票中同意公开招标只有81票，公开招标并未取得占总人数过半数业主的同意。关于未收回票、弃权票能否计入同意公开招标票的问题，金某大厦业委会并未举证证明其所依据的《议事规则》经业主共同决定，而金某大厦业委会向街道办事处备案的事实并不当然证明《议事规则》依法经过业主共同决定，因此，金某大厦业委会依据《议事规则》主张将未收回、弃权票归入同意公开招标票的意见，不能成立。
综上所述，金某大厦业委会作为业主大会的常设机构，应当严格依法履行职责，以维护全体业主共同利益，但其未能证明其作出的招标决定经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，吴某某作为业主，主张撤销上述决定，合法有据，应予支持。金某大厦业委会的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州市天河区金某大厦业主委员会负担。
本判决为终审判决。
