业委会“难产”难在哪?

来源:甘肃经济日报　作者：本报记者 薛巍敏 高枭　更新：2015年05月22日

今年初，国家发改委正式将24项商品和服务价格实行市场调节，其中物业管理费、小区停车费列入“指导地方放开9项商品和服务价格”之列，随之而来的是许多业主对自己小区物业费和小区停车费飞涨的隐忧。为了应对物业公司随意涨价，越来越多的业主开始注意“业主委员会”(以下简称业委会)这个早已存在却有些陌生的组织。

在自己小区成立业委会维护自己的合法权益成为许多业主的心声，然而，成立业委会的困难似乎超出了业主们的想象。是什么让业委会“难产”?是否成立业委会后就可以万事大吉?业主和物业的矛盾是否成立业委会后就可以彻底解决?带着这些疑问记者进行了走访调查。

成立业委会：难!

5月18日，记者来到位于兰州市安宁区的银滩花园小区，一个多月前的一场风波，让这里的业主对于成立业委会更加迫切。

杨师傅就是其中之一，今年已经退休的他是小区业委会发起成员。他告诉记者，之所以业主们积极想要促成业委会成立，都是物业公司逼的。“虽然我们小区属于经济适用房，然而这里的物业费却达到每月每平米1.5元，比很多经适房小区都要高，甚至赶超了一些商品房，然而小区的物业服务却远远没有达到该有的水平。”说到这里，他向记者指了指小区花坛里高低不平的植物。

真正让这里的业主开始想方设法成立业委会，则源于上个月小区物业公司开始向业主收取每月350元的高额地下停车费，这比周边一些小区要高出许多。

“小区地面不让停车，而地下停车场又如此高价，所以当时这项收费受到了业主一致的抵制，我们几个作为代表去和物业公司协商，这次协商让我们看到了业主和物业公司不对等的关系，所以下定决心要把业委会成立起来。”杨师傅说。

据杨师傅介绍，当时小区业主们积极性都很高，短短几天时间他们就争取到了一千人左右的签名，成立的三个QQ聊天群里也是热情高涨，每个人对成立业委会维护自己的合法权益都有很大的期待。

然而，就在大家原本都以为会有个美好开始时，本月初事情却发生了大逆转。“我们所在的街道社区突然通知我们，将由街道社区出面牵头给我们筹建业委会。一开始虽然有所顾虑但对政府出面帮我们解决问题我们还是欢迎的，但接下来街道社区告知我们，以前所做的准备工作全都无效，要重新来过，而且提出了更加严苛的要求。”杨师傅叹了叹气。

同是小区住户的王刚感同身受，他告诉记者，社区要求小区住户必须本人亲自拿着身份证原件和购房合同到社区办公室确认相关手续。先不说必须要带着这些东西在工作日专门请假去社区办理多麻烦，实际上许多业主是贷款买房，购房合同抵押在银行，操作起来十分困难。现在很多业主的积极性都被挫伤，可即便这样，我们仍旧在和社区沟通，希望找到解决的办法。而目前，社区给我们的答复就是等待。

不足百分之十的无奈

银滩花园小区业主遇到的问题并不是个例。据了解，目前在整个兰州市，成立业委会的小区比例不足百分之十，而这之中，又有许多业委会名存实亡，正在发挥作用的小区没超过10个。

兰州市房管局物业管理处处长袁立铭向记者表示，业委会当初是从《物权法》角度出发出现的产物，本身有着很好的出发点，然而2010年将业委会成立管理下放到街道这五年来效果并不理想，不仅兰州，业委会的成立在全国都远未达到预期。

在他看来，之所以业委会这项好政策没有得到好落实，一方面是目前大多业主公民意识仍有所欠缺，业主们都是关起门来过日子，在不威胁到自己切身利益时对成立业委会的积极性不高。另一方面，由于种种原因，即便成立了业委会，仍旧很难发挥真正为业主服务的作用，很多业委会最终成为一些人谋取私利的工具，遭到了业主们的摒弃。

当记者询问业委会成立过程是否因为过于繁琐影响到业主积极性时，袁立铭无奈的表示，由于房产对老百姓来说意义重大，业主委员会的成员必须是房产拥有者，在处理这些问题时必须慎之又慎，不允许出现任何纰漏。曾经就出现过由于工作疏忽将非房屋实际拥有人列入业委会，遭人举报后整个业委会选举结果无效的情况。

一个业委会能否解决所有问题?

记者采访中了解到，目前业主和物业产生矛盾的绝大部分原因缘于物业费用。在这时，业主们就会想到成立业委会和物业公司抗衡，但过程中依旧会产生许多问题。

某物业公司工作人员向记者表示，如今，随着人工费用飞涨，原来核定的物业管理费用已经很难支撑物业公司正常运行，为了维持原有物业价格，物业公司作为企业单位只能缩减成本，工作人员老龄化严重，基本都是50岁以上，这样难免在服务质量上有所下降，总不能让物业公司赔本赚吆喝吧。

根据兰州市房产局物业管理处2012年所做调研，兰州无电梯住宅物业管理成本每月每平米在0.83元左右，高层电梯住宅在1.1元左右。

然而，由于许多小区业主简单化物业管理内容，认为物业无非就是看看大门打扫下卫生，对物业工作的专业性和复杂性没有充分认识，即便成立了业委会，解除了和原有物业的关系，仍旧不能解决问题。兰州市曾经就出现过某小区业委会将原有物业公司辞退，但无法找到合适的接替者，小区物业管理陷入瘫痪，最后在一片混乱中用涨物业费的方式将原有物业请回。

为了让物业公司为小区业主提供质价相等的服务，兰州市曾在2013年试点用菜单式公示物业服务项目，选定物业服务项目后根据项目的多少核定物业价格，然而小区业主大都不参与的态度使得这次试点并未取得成功。

从根源破解权利困局

袁立铭认为，面对目前动辄成百上千户业主的小区，成立以楼管长为基础的物业管理委员会更为实际，“业委会通过某项决定需要全体参与投票，只有双三分之二以上通过才能有效。所谓双三分之二，是指全体业主三分之二以上同意，且同意业主所占小区面积也应达到三分之二以上。这样的条件，在上千户的小区操作起来是十分困难的。”

同时，有专家指出，业委会作为居民自治组织，业主在其中应当承担独立自主的角色，而长期以来，我们的许多居民依旧抱着让政府解决所有问题的态度，使得业委会在运作中无法得到积极支持，成为一个空壳子。

要真正从源头改变业主和物业公司相互不信任的局面，就应当扭转目前开发商和物业公司的“父子关系”，由于目前兰州新建小区物业都由开发商指定，而这些物业基本都是开发商的子公司，在涉及利益关系的情况下，这样的物业公司一方面在前期物业承接检查、后期小区各项服务维护上都无法很好地维护业主权益。另一方面，依仗着自己和开发商的关系，在处理业主诉求时难免骄横跋扈。

据了解，截至去年年底，兰州市共有673家物业公司，服务质量参差不齐。兰州市计划积极推进新建商品房物业项目招投标制度，通过招投标的方式为新建小区选择物业公司，从根本上改变以往开发商指定物业的局面，提升物业公司的服务水平，达到优胜劣汰的效果。