3至5年内逐一击破物业管理七大难题  

2014-10-20 06:22:56来源：大连日报作者：责任编辑：

此前，本报联合市国土资源和房屋局举办的“党报上的听证会”，受到社会各界广泛关注，物业服务难题和市民的1400余条建议浮出水面。如今，这些烦忧有了系统的解决之道。昨日，记者从市国土资源和房屋局了解到，我市发布的《大连市人民政府关于促进物业服务行业发展的实施意见》（以下简称《意见》）将在3至5年内，针对物业管理难题，逐一击破，从根本上提高物业行业服务水平。

难题1：

监管力度不足

新规：

实行多级监管体制建立“诚信档案”

物业公司服务不到位，让业主头疼。不久，物业公司的服务水平不仅要接受业主的监督，还将面临“多级监管”。根据《意见》，我市将实行市、区政府，街道办事处，社区居委会“两级政府、三级管理、四级网络”的市场监管体制。

同时，《意见》还对物业公司的日常监管作出明确规定。除了对违反合同约定或违法经营的物业服务企业给予处罚外，还将制定行业信用等级评定办法，建立企业诚信档案，定期组织业主进行满意度测评，定期向社会公布企业信用排名及“失信企业”名单，将信用等级评定结果与物业服务项目评优、物业服务招投标等活动挂钩。

对于优秀的物业企业，将给予奖励。《意见》规定，适当补贴因历史原因造成收费标准低但物业服务好、业主满意率高的物业服务企业，保证企业正常经营等事项。

难题2：

业主委员会乱象多

新规：

建立缺位应急处理机制街道派驻代表及时化解矛盾

小区业委会不作为、滥作为等现象一直是小区物业管理难提升的重要根源之一，对此，《意见》规定，街道办事处和区物业行政主管部门做好业主大会和业主委员会建设的指导和协助，并对其日常活动进行指导和监督。同时，健全和完善业主大会制度，加强业主委员会委员的推选和培训，试行委员分期分批改选制度，积极探索委员有偿式服务，不断提高业主委员会委员的自我管理和守法能力，尽快建立业主委员会无法履行职责时的缺位应急处理机制。此外，街道办事处要将辖区物业服务工作纳入社区管理工作范畴，并向各住宅小区业主委员会派驻代表，列席业主委员会议事和决策，及时发现问题，化解矛盾。

难题3：

物业公司选聘“暗箱操作”

新规：

新小区未公开招标将被处罚老旧小区也鼓励招标选物业公司

谁选的物业公司？怎么选的？不少业主都在对物业公司服务不满时思考这些问题，更担心在选聘物业公司时存在“暗箱操作”。未来，我市物业小区选聘物业公司将经过公开招投标。

《意见》规定，对新建住宅小区，应按有关规定，通过公开招投标方式选聘物业服务企业。对不公开招投标或未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由相关部门依法对建设单位进行处罚，物业行政主管部门将物业服务企业违规行为记入诚信档案。

既有住宅区《物业服务合同》到期时，鼓励业主大会、业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业。

难题4：

老旧小区没人管

新小区物业公司“出走”

新规：

为部分老旧小区提供“基础服务”

为部分暂无物业公司的小区提供“专项服务”

我市有一批建设年代较早、难以划定物业管理区域的老旧住宅小区，它们不具备物业服务条件，针对这些老旧小区，未来“应提供基础服务”。《意见》规定，由街道办事处或相关部门按照职责范围，协调安排原产权单位或委托专业服务公司开展最基本的环境卫生和房屋维修工作。

物业公司“出走”的小区也是物业“老大难问题”。对于这些物业管理区域明确、基本具备物业服务条件，但没有物业服务企业提供服务的住宅小区，将“应保证专项服务，所需资金由业主自筹”。《意见》规定，成立业主委员会的，由业主委员会自行聘请绿化、保安、电梯等专业服务公司开展专项服务；不能成立业主委员会的，由街道办事处会同区物业行政主管部门，依法委托社区居委会选聘专业服务公司开展专项服务，收费标准自行协商议定。

此外，《意见》还明确，对物业管理区域明确，物业办公和经营用房、住宅专项维修资金到位，设施设备齐全完好的住宅小区，由建设单位或业主选聘的物业服务企业进行市场化专业服务。

难题5：

房子漏雨透寒维修不及时

新规：

建立工程质量责任追究制度建立房屋维修管理长效机制

“都不管”，让一些新建房屋维修不及时。对此，《意见》明确，建设行政主管部门要严格房屋竣工验收管理，建立责任追究制度。落实住宅工程保修制度，明确住宅工程保修期内建设单位和施工单位的责任义务、保修期限计算及验收办法、发生质量问题的保修程序和办法、不履行或拖延履行保修义务的处理办法和赔偿责任等。物业服务企业应当代业主协调、监督、落实保修工作。保修期结束前3个月，建设单位应向全体业主公示保修期限和保修情况。

而对于已经过了保修期的住宅小区，《意见》明确了维修责任主体，强化了对物业企业的约束力。根据《意见》规定，房屋所有权人或其委托单位是房屋维修的责任主体。针对物业公司不作为现象，相关部门还将在企业检查考核和政府奖励补贴时，实行“维修质量否决制”，还将建立房屋及安全维修监管责任制，设立房屋报修投诉热线，督促所有权人或其委托单位对房屋及时进行维修。

对无故不修、拖延维修，特别是危及房屋和居民安全以及严重影响生活等情况，《意见》明确，应制定维修应急预案，确定一批具有相应资质的维修队伍，组织其开展维修工作。

难题6：

房屋维修资金提取难

新规：

建立健全应急机制补贴弃管房和老旧小区维修费

2/3业主同意，是房屋维修资金提取难以跨越的“门槛”,一些急需维修的小区设施设备也因此而被搁置。对此，《意见》明确，建立健全住宅专项维修资金应急机制，保证物业共用部位、共用设施设备在出现影响业主和使用人正常生活和安全，而业主不同意维修时，能够得到及时维修。

此外，《意见》还规定，市政府每年将投入部分统筹住宅专项维修资金，用于弃管和老旧住宅以及配套设施设备维修补贴。

难题7：

物业费与服务质量不符

新规：

服务标准将“有法可依”公开物业费去向并接受第三方监管

“服务这么差，还收那么高的物业费。”这是不少物业纠纷的根源所在。对此，《意见》一方面明确了服务标准，另一方面，对物业费也作出了明确规定。

对于物业服务标准，《意见》明确，将进一步细化市场服务监管标准，根据不同物业类型和物业条件，制定不同模式的物业服务标准和规范。同时，逐步完善物业服务企业市场准入和退出机制,并且将试行物业服务企业履约保证金制度。此外，还将探索应急物业服务企业制度。

对于物业费，《意见》明确，要逐步建立和完善物业服务标准和收费标准由市场决定的价格形成机制。相关部门将根据价格水平和物业服务成本及住宅小区电梯运行成本的变化情况，定期测算物业服务及电梯运行费的收费标准，并向社会发布。同时，逐步建立第三方社会机构评估物业服务价格体系。对擅自提价、搭车收费等违反价格管理的行为，将严肃查处。此外，前期物业服务项目的物业服务费用，在项目取得房屋竣工备案证书并交付业主使用后，由业主承担；在交付业主使用前，由建设单位承担。

文/本报记者张建图/本报记者王华

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