租赁商铺遇纠纷 律师指点来维权

2014-07-18 00:00:00 来源：洛阳晚报

16日，我们和大家分享了“因商铺的基本设施达不到要求想退租，房东不同意怎么办？”和“租客的‘优先承租权’该如何保障？”这两个有关商铺租赁纠纷的案例。报道刊发后，不少读者给我们打来电话，也想咨询相关问题。我们从来电中选出了两个较为典型的问题，请晚报律师帮帮团律师予以解答，希望对您有所帮助。

【问题一】

合同到期后不想再续约，能否要求房东补偿部分装修款？

市民林先生2010年在西工区唐宫西路附近租下一间商铺，他和房东签订了为期3年的租赁合同，商铺原为毛坯房，林先生装修共花了约15万元。2013年合同到期后，林先生不想再续租，向房东提出10万元的装修补偿费，被房东以“装修是租用者自愿的”为由拒绝，而租赁合同中对此也没有规定。林先生想知道，遇到这种情况自己该如何维权。

【律师解答】

晚报律师帮帮团成员、河南大进律师事务所律师李浩：

依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。当事人另有约定的除外。故林先生不能要求房东进行补偿。

【律师提醒】

在签订租赁合同时，如果要对房屋进行装修，在合同中一定要约定相关的条款，以免发生纠纷。

【问题二】

在不知商铺存在纠纷的前提下签订租赁合同，能否申请合同无效？

市民王先生今年2月在涧西区西苑路附近租了一间商铺，当时商铺房产证上写的是房东陈女士和其老公的名字，双方签订了为期5年的租赁合同，王先生预付了半年的租金。4月，一名自称姓谢的男子找到王先生，说该商铺已在4月初经法院判决归其和陈女士共同所有，陈女士不愿付给他一半的房租，他就有权不让王先生的店铺开张。对此，王先生很郁闷，他想知道，在不知商铺存在纠纷的前提下签订了租赁合同，是否可以申请合同无效，自己又该如何维权。

【律师解答】

晚报律师帮帮团成员、河南大进律师事务所律师赵莹：

此种情况既不属于欺诈、胁迫，又没有损害国家利益，所以不属于无效合同范畴，只是所有权发生了变动。合同法规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是我们俗称的“买卖不破租赁”。王先生与陈女士的租赁合同，是不应因房屋所有权发生变动而改变的。谢先生主张的租金问题，其可与陈女士协商，不得影响王先生正常营业，否则王先生可向法院提起诉讼要求停止侵权、赔偿损失等。

【律师提醒】

“买卖不破租赁”，不因房屋所有权变动而影响租赁合同的履行，合同当事人另有约定或者房屋在出租前已设立抵押权及在出租前已被人民法院查封的除外。望承租人在签订合同时做好审查。

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