祈福业主告业委会涨物管费 业委会称已征询过业主意见
来源:金羊网-新快报 作者：陈文 发表时间：2014-07-08 08:33
■祈福业委会发出物管费涨价公告后,遭业主抗议,质疑其“代表谁的利益”?
《广州市物业管理暂行办法》实施后第一个起诉物管费涨价案
业主称依据未投票通过的《议事规则》、未经“双过半”业主投票同意
祈福新邨上涨物管费纠纷持续发酵而引发诉讼案。2014年6月27日上午,祈福新邨(下称祈福)业主沈鹤向广州市番禺区法院起诉祈福新邨业委会,以业委会物管费涨价程序违法,及业委会征集物管费涨价投票所依据的《祈福新邨业主大会议事规则》(下称《议事规则》)实际未依法经业主大会集体表决通过为由,请求法院撤销业委会上涨物管费的《通告》和确认《议事规则》无效。
这是《广州市物业管理暂行办法》(下称《办法》)在今年5月1日正式实施后,广州业主因物管费涨价把其业委会告上法庭的第一个案子,也是这个《办法》实施后,业主要求法院认定《议事规则》无效的第一个诉讼案。广州知名律师周玉忠表示, “这一诉讼案,对于检验《广州市物业管理暂行办法》的实施效力,具有特别的意义。”
祈福业主沈鹤表示:“我是作为祈福业主以个人的名义起诉祈福业委会的。在《办法》正式公布和实施的前后,所谓的祈福业委会企图打擦边球,不经过半数业主同意就上涨物管费,非法无效。这不仅仅是钱的问题,更是对业主权益的侵害,是对政府法规的蔑视。”
《办法》公布(未实施)仅4天
业委会宣布上涨物管费 未投票视为同意
2014年4月2日,广州市政府宣布《办法》将于5月1日实施。《办法》规定,物管费调价须业主“双过半”同意,即“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。
仅仅过了4天,4月6日,祈福业委会发出上涨物业管理费的“公告”,宣布就上调物业管理费展开投票,投票于“4月29日截止”。
“公告”要求将普通楼梯洋房的物业管理费从现在的2.8元/平方米涨到3.4元/平方米,部分电梯楼从目前的3.5元/平方米涨到了4.1元/平方米,并设置了每户200元的最低物业费标准,即不到200元的按200元收取物业管理费。
实际上,多年来,祈福新邨围绕物管费上涨、业委会成立、物业维修基金缴交、小区规划变更等诸多问题上的矛盾与纠葛旷日持久,风起云涌,引人注目。
早在2005年,在原业委会到期后,部分祈福新邨热心业主就开始筹划成立“业主自己的业委会”,同时展开“追缴物业维修基金”的行动。时任钟村镇人大代表的祈福新邨业主朱钧镕成为业主维权的领军人物。
2006年,祈福新邨业主展开成立新一届业委会的行动,在宣传造势中与开发商和物业公司冲突频发,推搡撕扯乃至拳脚相向。
当年10月,开发商以 “侵犯开发企业名誉权”将朱钧镕等4人告上法庭,朱钧镕等人旋即准备反诉开发商“未交纳物业维修基金”。之后,开发商缴纳了物业维修基金。案件不了了之。
2007年5月原业委会启动了新一届业委会选举,以书面业主大会的形式产生了新一届业委会,2010年再次选出了任期5年的现任业委会。
2008年5月,业委会上涨了物业管理费,有业主称“最高涨了30%”。不少祈福业主去投诉后表示,“相关部门不理不睬”。
2011年,祈福再度上涨物业管理费,业委会以“不投票视为同意”的规定,将物业管理费从原来的1.8元/平方米提到了2.8元/平方米(普通楼梯楼),引发祈福部分业主强烈抗议。
业主林女士说:“业委会到底怎么成立的,很多业主都不知情。长期以来业主找祈福业委会从来不见人影,物业公司一说要涨价,业委会立即跳出来实施。从2005年开始,业主就想成立自己的业委会,但是一直受到打压成立不了。”
2014年4月6日,祈福业委会广泛张贴的公告称物业管理费涨价目的是“为了能让祈福新邨现在的各项物业管理服务项目及服务水平保持下去”。
新快报记者看到的这份公告要求: “填妥意见征询表,并于2014年4月29日前,寄到业主委员会或者自行投进祈福物业公司接待大厅的收集箱。”公告最后用黑体字醒目注明:“逾期未寄达或未送达的视为同意本次涨价方案。”
5月8日晚,祈福业委会公布了唱票结果。新快报记者看到由广州一家会计师事务所出具的统计结果显示:“发出征询函33963份,回收选票14363张,同意票8754张,反对票5227张,弃权117份,不符合要求的265份。”包括钟村街道办事处、祈福居委会、业委会、物业公司相关负责人作为“见证人”在统计结果后面签了字。
祈福业委会旋即在5月10日发出《通告》称:“未参与表决的业主19599户,其投票权数计入已表决的多数票。”并确定在“6月1日正式实施新的物业收费方案”。之后又延迟到7月1日。有祈福业主表示:“这是因为业主进行了抗争,展开了维权行动,他们只好延期。”
业主成立维权小组
称《议事规则》未经业主大会通过
4月初,祈福业主成立了以雷威红为维权组长、核心成员近30人的维权小组展开了一系列维权活动。
祈福维权小组邀请2005年就带领祈福业主维权的朱钧镕担纲领导业主维权。业主维权的行动之一就是在4月初开始征集业主签名要求召开“临时业主大会”,朱钧镕介绍说:“目前已经有超过7000户业主签字支持召开业主大会,达到业主总数的25%,超过了《办法》规定的有业主总人数20%以上业主提议就需召开业主大会的规定。”维权小组的相关负责人介绍说,其间业主与物业公司保安的冲突频发,业主不断报警达百余次。
维权小组特别指出祈福业委会在本轮物管费涨价中,“用一份实际上没有经过业主大会表决通过的《议事规则》忽悠业主,这个规则将未投票业主的票数计入多数票。同时,此项规定与《办法》中的规定不符。”
“《办法》规定了十项共同管理权利的事项必须经业主双过半同意,上涨物管费是其中之一。”
同时,不少业主开始前往钟村街道办事处等机构投诉祈福业委会违反《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理暂行办法》相关规定,雷威红说:“我们按照《办法》的规定,希望钟村街道办审核物管费涨价程序是否合法,提供业委会备案的相关信息和文件,包括出具备案的《议事规则》、业委会成员的真实身份是否符合担任业委会委员等,但是街道办没有给我们反馈。”
业主彭女士介绍说:“5月9日,区房管局给了一个‘答复’,只说明业委会备案时间和业委会成员名单,没有业委会成员是否是业主、职业、服务单位、简历等信息。很多业主都说从没看到过这些信息等,而且业委会长期找不到负责人,主任丁浩然成为祈福最神秘的人物。”
新快报记者看到的这个“答复”同时宣称:“祈福物业公司2012年申请物业服务合同备案,但备案材料不符合要求,我们没有给予备案。”
经过反复争取,林女士说:“我等了21天,有关部门才给了《议事规则》。”
新快报记者看到《议事规则》第12条规定:“未参与表决的业主,其投票权数计入已表决的多数票(此项规则已于2010年首次业主大会通过)。”文件骑缝盖有业委会印章。
林女士说:“我们认定它没有经业主大会表决通过。”
于是,维权小组开始收集证据,“我们找业主了解情况,没有业主说看到和同意过这个规则。相关证据我们将在法庭上展示。”
维权小组的法律顾问罗志雄律师指出:“依据法理,业主的主张属于‘否定性事实’,必须由主张‘肯定性事实’的诉讼对方承担举证责任,即业委会需要证明自己的这份文件获得过业主大会的通过。”
记者调查60人:
33名业主没有投票通过《议事规则》
为此,新快报记者在祈福新邨随机询问了在2010年《议事规则》通过前入住祈福的60位业主及住户,是否看过、参与表决过《议事规则》。
其中19人表示,自己及家人从不关心《议事规则》这类事物,也记不清投票没有。
8人表示自己只是租户。
33人表示自己是业主。其中2人说,好像《议事规则》几年前在公告栏贴出来过,他们有这个印象,但是没有参与过投票。其他31人表示,既没有任何印象看过《议事规则》,也没有参与过业主大会投票。业主林先生说:“上次选业委会时,是保安上门让我们填选票,我记得很清楚,从来没公布过业委会成员房产证号、住在哪栋楼、在什么单位上班、个人简历是怎么样的,都没有。而且《议事规则》绝对没有发给我看过,也没有引导我们去哪个公告栏看。”
维权业主称:
业委会公示投票及结果时间不够 疑抢在《办法》实施前升价
祈福业委会启动物管费涨价程序后,朱钧镕等人多次与钟村镇相关负责人沟通,希望“制止业委会的违法行为”。参与沟通的业主表示:“沟通效果不明显。”
“有证据显示,业委会在物管费涨价征询意见和投票中也有违法行为。”一位维权小组成员称,“业委会让保安逼票,保安上门派送征询函时,愿意签赞成票的才给票,要签反对票的不给票。业委会通过祈福学校的老师逼票,小区内几所学校的老师要求学生家长必须投赞成票。”
业主陈女士对记者介绍说:“我们家的孩子回家就告诉我,老师要求他们做家长支持涨价。还要把票拿给老师看,由老师直接交上去。”
维权小组指出,根据《办法》第69条的规定,“本次提高物业服务收费标准的决定,除了‘双过半业主’同意外,本次提高物管费程序也不符合《办法》第39条的规定,即召开业主大会公示投票不少于30天。”
维权小组的法律顾问罗志雄解释说:“按此规定,业委会召开书面业主大会征询物管费涨价问题,前后需要公示含投票时间至少30天,但关键点在于,4月6日,业委会宣布就涨价开始征询意见及投票,截止日期为4月29日。显然业委会从6到29日只有23天,是希望赶在5月1日《办法》正式实施前完成涨价投票。”
在物管费涨价的表决结果公示上,祈福维权小组表示,“本次涨价的通告从5月8日发出,至6月1日开始涨价,公示期仅有23天。”
因为按照《办法》第69条的规定——应公示60天以上。第69条规定:“业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的,应当遵循以下程序……拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上……表决结果已经公示60日以上。”
祈福业主还指控业委会,其公示的内容也不符合《暂行办法》的规定——依据规定,“公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见,全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。”
祈福业主沈鹤的代理律师李晓明说,依据《物权法》第78条:“……业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
业主申请按《办法》在祈福试点电子投票
维权小组成员雷威红说,依据《办法》第40条的规定,业主大会会议可以电子投票等形式征询意见,为打破僵局,我们将向街道办、房管局申请将祈福做试点,以电子投票形式召开业主大会,解决目前业主投票难的问题。
争议:本次涨价在时间点上是否适用《办法》
维权小组的法律顾问罗志雄指出,本案可能出现的争议焦点:祈福业委会启动的涨价程序,是否适用《办法》。本次涨价程序的启动日期在《办法》生效的5月1日之前。“业委会有规避《办法》之嫌。但是,本次涨价公示、投票时间没有按照《广东省物业管理条例》和《办法》进行,时间严重缩水。同时,唱票、公告、涨价结果均发生在《办法》生效之后,应适用《办法》。”
祈福业委会秘书:
《议事规则》是2010年制定,业主可能忘记投过票
7月1日,经过多次联系,祈福业委会秘书方小姐对新快报记者解释说:“业委会的主要两位负责人我找不到,就我个人知道的情况,这一次管理费的调整,我们业委会也有向业主们反馈,通过业主大会的形式去告知业主,用信函的方式给每一位业主发出了意见征询函的。
我们的《议事规则》是2010年召开业主大会时根据建设部的‘业主大会和业主委员会指导规则’制定的,主要表决的一条就是‘未参与表决的业主其投票权数计入已表决的多数票’,可能有些业主由于时间比较长忘记了,说自己没投过票。
现在有业主说我们违反了广州5月1日实施的那个文件,那个文件是对于没有成立业委会的小区的一个说法。我们是有业委会的,我们也没有权力决定管理费涨不涨,我们就把这个情况去向业主们反馈,这是我们业委会的一个职责。
有些人觉得又涨管理费了不合理,但我们祈福新邨内有免费邨巴,而且不会另外收取停车费,很多业主也可以自己算一下,其他地方会收每月100到200块钱的停车费。这是一笔很大的收入,到目前为止,祈福这边还是没有收的。祈福这个钱是包括所有的,还包括公摊的一些水费。不能单从一个数额去衡量,要考虑到其他的一个配套。
我们也有委员提议过如果不涨物管费,不如取消掉免费停车,免费小区内邨巴。但没这么做,祈福在售楼的时候也说过会有一个车位提供和小区内免费邨巴的。
我们业委会也多次跟他们带头维权的人谈过了,在公告栏上面也列举得很清楚,也上门派过一些工作说明宣传单。但有些人的立场不同,认定了死理,搞出这样的事来我们也没办法。”
番禺区房管局:
升物管费要“双过半”业主同意
对祈福物管费涨价过程中业委会是否违反《办法》,番禺区房管局对新快报记者表示:“按照《广东省物业管理条例》、国家住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规规定,调升物业管理费属于业主共同管理权利的事项,由业委会负责组织召开业主大会,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(即双过半)。”
钟村街道办一位工作人员则对新快报记者表示:“祈福业主来过好多次,我们也开会进行了协调,听了他们的意见。”
■专家视点
物管费升价必须双过半
不投票视为同意多数人意见不适用
多次参与《办法》研讨、听证的物业管理问题专家谢小毅表示,关于祈福物管费的案例有几点要说清楚:业委会不管以什么形式召开的业主大会,都应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加,没有这个前提,业主大会产生的任何决定都是无效的。
《办法》的规定来源于《物权法》和《广东省物业管理条例》等。物业管理上,有10种类型的服务、决定等必须经过“双过半”,其中就包括物业管理费升价,这是强制性的。除此之外的服务、决定等,业委会可以规定不投票视为同意多数人意见。
《议事规则》合法否
必须“双过半”
知名律师周玉忠说,没有哪个小区的业主会傻到同意把物管费上涨到4元多一个平方米。在实践中我们发现,目前真正有业主自己业委会的小区,物业公司要涨物管费还是挺不容易的;没有哪个业主自己的业委会敢跳出来大幅度上涨物管费。
一个《议事规则》是否合法有效,要看《议事规则》是否经过“双过半”,即按照《物权法》第76条和《广东省物业管理条例》第11条的规定,“制定和修改议事规则……应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。” 《广州市物业管理暂行办法》也是这么规定的。
一方面,广州业主成立自己业委会难的问题一直没有解决,实现业主的民主自治,政府有责任搭建起良好的法律平台。
另一方,业主也要依法加强自我管理的法律意识和操作技巧,必须克服“一盘散沙无组织、一无所有无经费、一门心思搭便车、一无所知易受骗、一不小心就挨打”的各种致命弊端。《办法》是否有所作为,还需拭目以待。
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