穗出台“物业管理办法” 调物业费需半数业主同意

来源：投资快报　2014-04-09 11:33:18

　　经过两次意见征求，三次座谈会，四次法制办业务会和五次专家研讨会，近日《广州市物业管理暂行办法》(以下简称《办法》)正式出台，并将于5月1日起执行。

　　广州市房管局指出，广州作为国内最早引入物业管理服务的城市之一，在30年的发展中总体态势良好，但也存在很多问题，比如业主大会和业主委员会难以成立;开发遗留问题比较突出;部门行政管理职责需要进一步明确;物业服务企业生存状况堪忧;物业服务不规范等等。

　　据介绍，由此《办法》做出了许多调整，主要有十二大亮点，比如政府牵头对老城区物业进行改善;禁止开发建设单位私自与关联企业签订合同;禁止物管方擅自收取水电等费用，不得中断用户的正常用水、用电、用气;要求物业费调价方案必须经总人数二分之一以上的业主表决通过;将物业服务纳入现代服务业发展规划等等。

　　亮点一：《办法》进一步细分了政府部门职责，建立“齐抓共管物业管理”工作机制。例如，房地产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作;街道办事处、镇人民政府会同区、县房地产行政主管部门指导、协助业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动，调解处理物业管理纠纷;物业服务收费纠纷则由价格行政管理部门负责处理等等。

　　亮点二：针对广州老城区众多旧住宅配套设施不全、环境较差，未实施专业物业服务的问题，《办法》规定，对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，区、县级市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城乡基础设施和公共服务设施，逐步改善旧住宅小区综合环境。

　　亮点三：将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，促进物业管理行业转型升级。

　　亮点四：为解决筹备组成立难问题，《办法》完善“首次业主大会筹备组制度”，建立实操性强的有效机制。例如，筹备组业主代表按业主联名推荐人数多少的顺序产生，筹备组成员名单向全体公示，并建立对公示名单有异议的处理机制，筹备组完成筹备工作期限由6个月延长至1年等。

　　亮点五：解决业主委员会委员选举难问题，《办法》建立“多轮补选”制度，并规定选举产生的委员人数达到5人即产生业主委员会。

　　亮点六：对于因小区人数多、场地受限、采用传统书面方式征集业主意见难、确定选票的真实性难且争议大等困难，导致召开业主大会难，形成决议难，《办法》提出建立业主决策电子投票系统，增加业主大会表决形式。

　　亮点七：由于部分业主委员会由于缺乏业主的有效监督制度、内部管理制度不健全、不及时组织换届选举、任期届满不退位，其行为已损害到多数业主共同利益。为解决该问题，《办法》建立业主监事会制度，建立业主委员会报告、公开和财务管理等制度，进一步规范业主委员会行为。

　　亮点八：立法征求意见过程中，市民反映小区公共物业收益被侵占的情况较多，产生的主要原因是业主共有部分的信息不公开、产权不清晰、公共收益管理混乱等。为解决上述问题，《办法》作出了明确规定，公开业主共有部分产权信息，依法登记业主共有部分产权，建立专项账户管理公共物业收益，切实保护业主共有利益。

　　亮点九：落实国务院《物业管理条例》“提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则”，《办法》明确前期物业管理应以公开招投标方式选聘物业服务企业，禁止开发建设单位私自与关联企业签订合同。

　　亮点十：创新建立调整物业服务收费标准机制，维护业主合法权益。为解决物业服务费调价程序不完善的问题，《办法》明确了业主大会成立之前调整物业服务收费标准的专项审计、公示公告、多数业主表决、救济途径等程序要求，维护业主权益。调价方案必须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过。

　　亮点十一：禁止物业服务企业擅自收取手续费、水电周转金等费用，不得中断用户的正常用水、用电、用气。

　　亮点十二：《办法》明确规定严管行政行为，对未依法履行职责的政府工作人员予以处理。

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