点评典型物业纠纷：南昌“康泽园”为收物业费强拆住户水表

2014-03-12 02:50 　
来源： 中国江西网-新法制报

　　核心提示

　　中国江西网讯 单元门禁系统坏了1年多无人修；业主不交物业费，物业强拆水表；物业代收水费未交，业主面临断水危机……在“3·15”即将来临之际，本报梳理2013年物业维权案例，特邀维权顾问，深入剖析物业纠纷，并为消费者一一支招，让大家在今后遇到类似问题时，能够清晰明了自己的权利和义务。

　　门禁系统失修1年多物业坐视不理

　　【案例】南昌居住主题公园业主谢先生所在D单元门禁系统出故障，一直没有启用。从报修起至今已1年有余，可单元门禁系统依旧是坏的。其间，小区发生多起偷盗事件。为此，谢先生只能将电动车停至百米外的保安岗亭门口。最近，业主们以拒交物业费来抗议此事。

　　【点评】江西祥昀律师事务所邝宪平律师认为，门禁系统是住户的一道安全屏障，可以有效阻止闲散人员进入楼道。根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责。按照《南昌市物业管理办法》，物业公司有义务有责任确保小区各种公共设施性能完好，并且充分发挥作用。该小区D单元门禁系统失修一年多，应该给业主一个明确的说法，制定一个修复时间表。

　　【支招】对于类似的情况，邝宪平律师认为，物业公司和业主是平等的主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理等义务，业主后按约定缴纳物业费。业主在物业公司未履行约定义务时，根据《合同法》第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行要求，也就是合法行使先履行抗辩权。

　　车被盗拒交物业费业主遭强拆水表

　　【案例】去年10月，南昌“康泽园”小区业主刘女士家的水表被物业拆除了。原来，刘女士入住该小区不到半年，相继被盗3辆电动车，因未引起物业公司的重视，气愤之下，她拒绝缴纳物业费。物业称，水表确实是他们拆除的，交物业费后方可领取水表。另外，小区内有1000余户业主，至少有一半以上拖欠物业费，拆水表的行为实属无奈之举。

　　【点评】江西华邦律师事务所韩健律师指出，物业管理公司为迫使业主交纳物业费，是否有权采取拆水表或停止供电等强硬措施也要视情况附体分析。业主仅拖欠公共性服务或特约服务的费用，物业公司不能采取停水电等措施，否则即为侵权；业主或使用人拖欠应交纳的公众代办性质的服务费用（代收代缴水电、煤气、有线电视费等），导致物业公司未能代交有关费用，致使供水、电、气等部门停水、电、气的，物业公司不承担责任。

　　【支招】如何应对业主欠费与物业不给力之间的矛盾？韩健律师认为，按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本的合同义务，没有足够的抗辩理由而不交物业费是一种违约行为。但如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准，说明服务质量不到位。出现服务质量与收费价格不符的问题，业主可以通过业主委员会直接与物业公司交涉，甚至可以根据合同的约定改聘其他物业公司来管理小区。

　　物业代收水费未交业主面临断水危机

　　【案例】去年10月，位于南昌市京东大道的台湾花园小区的业主被告知，因拖欠近6万元的水费，小区物业未予理睬，小区面临被停止供水的危机。

　　原来，该小区的水电费由物业代收，前任物业于7月底撤场时，并未将水电费交到相关部门。另外，由于该物业没有做好工作交接，新进物业公司到现在还没有签订合同，导致有两个月的水电费也没有代收。

　　对此，该小区前任物业南昌日明物业服务有限公司负责人表示，公司由于亏损严重，要交清相关费用必须先收到被拖欠的上半年的物业费，但此事没有得到很好的配合。

　　【点评】广东（深圳）穗江律师事务所李春华律师：前任物业和业主形成了物业服务合同关系，代收水电费实质上是一种代理行为。物业未及时缴费，违反了行使代理权应遵守的“维护被代理人利益”原则，损害了被代理人的利益，构成违约。物业不能以部分业主未交费为由，损害其他及时交纳了费用的业主的权益。物业应赔偿滞纳金及因其不及时交纳水电费导致小区停水给业主所造成的其他损失。

　　【支招】李春华律师指出，要解决此类纠纷，最好的办法就是按照《物业管理条例》第45条的规定，尽快实行水电费“抄表到户”，由供水、供电部门直接向居民收取水电费。但在目前还未实行的情况下，不妨采取以下一些办法：例如双方应签订代收代缴水电费的协议，约定权利和义务，对于对公共损耗费用进行合理分摊。同时，物业公司在代收代缴过程中，应做到公开透明，邀请业主委员会成员或者其他业主参与并监督。

　　◎文/新法制报记者淦丹丹

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