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搬家常识
调控当前 房屋买卖如何避纠纷
发布时间:2014/3/14 0:00:00

调控当前 房屋买卖如何避纠纷

2014—1—19 《人民法院报》

    作者:朱瑞

     近年来,从中央到地方陆续出台了一系列的楼市调控政策,如民间俗称的“限贷令”、“限购令”等,对遏制房地产市场投机行为起到一定作用,但客观上也引发许多相关纠纷并进入司法诉讼程序,由此出现了许多新情况、新问题。近期,上海市第一中级人民法院对因调控引发的房屋买卖合同纠纷案件进行了梳理,分析了该类纠纷发生的原因及案件审判思路,并就调控政策出台后,房屋买卖交易中如何避免出现纠纷提出建议。

    案例一:钻政策空子不成被判自担风险

    浙江籍的陈先生因儿子在沪工作,现在自己退休了,也想在沪购房,跟儿子住得近些。根据上海市政府2011年1月出台的规定,非沪籍居民在沪购房必须提供自购房之日起算的前2年内在沪累计缴纳1年以上个税缴纳证明或社保缴纳证明。然而,陈先生从未在沪工作过,更没有在沪缴纳过个税或社保。

    “听说买房的时候补缴1年社保,就有资格购房了!”陈先生心想,“反正政策没说不能补缴嘛!”

    2012年6月,陈先生与方先生、中介三方签订《房地产买卖居间协议》,约定陈先生购买方先生名下房屋,并于20日内签署正式的房屋买卖合同。合同签订当天,陈先生向方先生支付了定金5万元。

    2012年7月,上海市房管局发布通知,强调非沪籍居民持社保缴纳证明购房的,必须是“累计缴纳,不得补缴”。

    陈先生傻了眼,赶紧联系方先生要求解除合同,返还定金5万元。方先生不肯,陈先生无奈起诉到法院。

    法院经审理认为,原告为非沪籍居民,对于自己并不符合政策规定的购房条件应是明知的。关于“不得补缴”社保的通知,仅是对已有政策的强调和细化,限购政策本身并无变化。原告对通过补缴社保以获取购房资格怀有不当的侥幸心理,对于最终未能签约具有过错,由此带来的交易风险亦应由其自行承担。据此,法院判决居间协议解除,驳回原告要求返还定金的诉讼请求。

    该案承办法官蒋庆琨指出,违反合同一方存在过错,是定金罚则的适用要件之一。在因调控政策出台导致签约未成的情况下,判断过错与否的关键,就在于违反合同一方对于自己可能因受调控政策影响而无法完成交易,是否应当有所预见。本案中,早在居间协议签订之前,就已有政策明确规定非沪籍居民在沪购房应“累计”缴满1年社保。原告应知道自己无购房资格,所谓补缴社保实际是钻政策空子,最终交易不成,理应由其自担风险。

    案例二:借新政毁约被判无权要回定金

    2013年2月25日,袁女士与田先生、中介三方签订《房地产买卖居间协议》,约定袁女士购买田先生名下房屋,所有交易税费均由袁女士负担。当日,袁女士向田先生支付了2万元定金;双方又签署《房屋买卖合同》,并约定于20日内网上签订买卖合同。

    2013年2月26日,国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,即俗称的“国五条”,其中明确出售自有住房,应按转让所得的20%计收个人所得税。

    “20%的税全部我付?成本太高了!我要求修改合同,由双方各自承担一半的税费!”对于袁女士的说法,田先生并不同意:“中介明确说了房子现在办过户根本不存在20%的税,我认为所有税费还是按合同约定来,袁女士应该抓紧签约、过户!”协商不成,袁女士一纸诉状将田先生告上法院。

    “既然被告不同意修改合同,那我要求解除,被告返还定金”。“原告要求修改或解除的理由都不成立,就算合同解除,定金也不应该返还。”

    双方你来我往,互不相让。为进一步查清事实,审理该案的合议庭成员来到税务机关设在房产交易中心的窗口。经了解,上海市类似本案涉讼房屋的买卖交易税费政策与此前没有变化。

    庭上,法官询问原告:“类似本案房屋是否肯定产生20%的税费,你有无向交易中心询问过?”原告表示没有询问过。

    法院审理后认为,本案房屋买卖涉及的税费并无变化。即便原告对税费征缴存有疑问,从诚实信用及全面履行合同的原则出发,其完全可以向房产交易中心咨询以明确情况。然而原告并未充分了解,即以调控新政出台为由拒绝履行合同,存在违约行为。法院据此判决合同解除,驳回原告要求返还定金的诉讼请求。

    该案承办法官翟从海指出,诚实信用原则是民法中的“帝王条款”,当事人应当信守约定,在行使权利的同时,自觉履行合同义务。“国五条”出台后,多地出现市民连夜排队网签、过户的现象。反观本案原告,其并没有积极了解政策、及时履行合同,反而一味主张推翻原先的约定,这显然有违常理,表明原告其实并不想履行与被告的约定,调控新政仅是其不履行合同的借口而已。原告的行为违背了诚实信用原则,因此无权要回定金。

    案例三:遇新政贷款不成被判合同解除

    楼市调控政策出台后,“不限购、不限贷”成为许多开发商招徕客户的新“口号”。小张就被这样一则广告所吸引,楼盘是期房,规划用途为办公,总价64万余元。2011年8月6日,小张与开发商签订了《商品房预售合同》,其中约定50%的房款以银行贷款支付。

    2011年8月23日,上海银监局下发《上海市商业地产信贷风险提示的通知》,规定贷款购买商业用房,必须为已竣工验收的房屋;未竣工验收的,不予贷款。

    此后虽开发商数次帮小张申请贷款,均因房屋尚未竣工验收而被拒绝。“原本以为‘不限贷’,现在反成了‘不能贷’,可贷款支付的几十万元房款要我拿现金,实在是拿不出啊!”

    无奈之下,2012年3月,小张向开发商发函,要求解除合同。因协商未果,小张诉至法院,要求判决确认合同解除,开发商返还已付购房款32万余元及利息。

    庭上,小张提供了开发商售房时的宣传册,“贷购不限全市稀售”几行大字赫然在目。对此,开发商提出,宣传册下面载明了“广告内容仅供参考,一切图文资料、规划设计均以政府批文为准”,且双方合同中也没有约定“不限购、不限贷”的相关内容。“规定出来后没法贷款,不是我们的错,而且诉讼之前楼盘已完成竣工验收备案了,现在贷款已完全没有障碍。”

    法院审理后认为,以贷款方式支付50%房款是双方合同达成及履行的条件。限制商业用房贷款发放的规定颁布后,原告无法办理贷款,属于不可归责于双方的事由导致合同不能继续履行,根据法律规定,原告享有法定的合同解除权。法院据此判决确认合同解除,被告返还原告所付购房款及利息。

    该案承办法官侯卫清指出,商品房销售广告及宣传资料上所载开发商对房屋的说明、允诺等,如果是具体、确定的,并对买卖合同的订立有重大影响,那么该说明、允诺即使未写入买卖合同,也应当视为合同内容的一部分。因此,本案涉讼楼盘“贷购不限”,应当说是双方达成合同的基础条件。而合同签订后出台了双方均难以预见的限制贷款政策,导致原告不能办理贷款,根据相关司法解释的规定,原告在此情况下应享有法定的合同解除权。

    ■法官提醒

    增强“三个意识”防纷争

    楼市调控政策的出台对房屋买卖当事人签订合同、履行义务产生了一定的影响,房屋买卖过程中应注意哪些问题,才能避免不必要的纠纷发生?对此,法官建议应增强“三个意识”:

    一是增强风险意识,充分了解政策。房屋买卖双方在订立合同之前,应注意了解近年来的楼市调控政策,尤其是对于购房资格、首付房款比例、贷款利率、贷款资质要求等,应严格对照自身条件,对可能的风险有充分的预判。实践中,无论借假结婚、假离婚“曲线购房”,还是以补缴社保打政策擦边球(如案例一),其背后都隐藏着难以预知的风险,一旦出现问题,不仅导致买卖不成,购房人或卖房人还可能承担违约责任。

    二是增强诚信意识,自觉践行契约。现代市场经济是发达的信用经济,合同任何一方应尊重契约,崇尚规则,信守承诺,不能以受调控新政影响为“借口”,达到故意毁约的目的(如案例二)。当事人主张解除合同,必须证明确实属于调控政策规定的范围及对象,虽然积极、努力地履行义务,客观上仍难以实现合同目的,或继续履行合同将导致明显的不公平。当然,判断是否有解除权,应以当事人要求解除合同之时为准。不应以之后的情况,如一段时间后影响交易的障碍消除(如案例三),来倒推否定当事人的解除权。

    三是增强证据意识,完善书面约定。房产中介在促成二手房买卖合同签订过程中,往往表示可以代为办理贷款、过户,甚至承诺可以办出一定折扣优惠利率的贷款,或者中介佣金打折收取等等。对此,应要求中介将所有口头承诺写进书面合同中,以免中介“食言”,不兑现承诺。新盘销售之时,开发商多在广告宣传上大做文章,对此则应注意保存好广告宣传单,将来一旦涉讼可作为有力证据。同时,应注意广告宣传的“卖点”有无真正落实在开发商提供的格式条款中,如果没有,可要求在补充条款中进行约定。

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