广州地下空间征缴土地出让金惹争议

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时间:2013-10-11 09:53

来源:中国消费网·中国消费者报 作者:黄劼

    近期出台的《关于广州市土地节约集约利用的实施意见》(意见征求稿)中规定“明确已出让地块的地下空间土地出让金缴交标准”。这一消息在广州掀起波澜，与地下空间有关的地下商场业主、小区地下车位拥有者对此愤愤不平，质疑和反对声音居多，但也有观点认为，地下空间征收

　　广东省广州市将对开发利用的地下空间，按楼面地价的一定比例，收缴土地出让金。近期出台的《关于广州市土地节约集约利用的实施意见》(意见征求稿)中规定“明确已出让地块的地下空间土地出让金缴交标准”。这一消息在广州掀起波澜，与地下空间有关的地下商场业主、小区地下车位拥有者对此愤愤不平，质疑和反对声音居多，但也有观点认为，地下空间征收土地出让金有法律依据。

　　●调查

　　规模等于一座城

　　记者了解到，广州的地下空间开发在全国来说，走得比较靠前。其绝大多数楼盘都安排了超大体量的地下空间，其规模不亚于一座小城市，有些地下空间除了有停车场外，还包含巨大的商业面积。如，珠江新城地下空间整体建筑面积约50万平方米，其中商业面积15万平方米;广州南站规划的地下空间高达111万平方米;广州国际金融城规划中的起步区地下空间建筑面积达191.17万平方米，其中地下商业建筑面积达48.4万平方米。在地下停车位方面，目前广州绝大多数地下车位未征收土地出让金，如何管理和利用广州市的地下空间，似乎刻不容缓。

　　《关于广州市土地节约集约利用的实施意见》(意见征求稿)第五十条规定，要“明确已出让地块的地下空间土地出让金缴交标准。原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金或未明确地下建筑土地出让金计收方式和标准的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按地上部分市场评估价的50%计收土地出让金，地下负二层及以下面积按地上部分市场评估价的25%计收土地出让金。已办理产权登记的，在发生企业改制、出售、交换、赠予(不含继承)时由新的权属人负责补交土地出让金，或由产权人自行申请补缴土地出让金”。

　　广州市国土房管局相关负责人向记者表示，此条文目前正在征求意见阶段，具体如何补缴还在研究过程中。根据《征求意见稿》，地下部分(含车位)土地出让金或按如下方式征收：一种是开发商在办理房屋初始登记时，按一定的标准，参考地上部分市场评估价的一定比例征收，方可出售;第二种则是已出让并办理产权证的，遇企业改制、出售、交换、赠与，产权发生变更时，由新业主补交，或由产权人自行申请补缴。

　　●支持方

　　收费有法可依

　　广东博厚律师事务所律师 程磊

　　征收地下空间土地出让金有法律依据。《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”根据上述规定，地下空间可以独立设立建设用地使用权，因此，可以对地下空间单独征收土地出让金。

　　国土资源部2007年11月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部第 39号令)第二条明确规定：“在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定。”根据上述规定，地下设立建设用地使用权的，可以征收土地出让金。

　　另外，2011年11月广州市政府常务会议讨论通过《广州市地下空间开发利用管理办法》，该管理办法第十五条规定：“开发利用地下空间应当取得地下建设用地使用权。地下建设用地使用权的取得应当按照法律、法规的规定执行。地下建设用地使用权除符合划拨条件外，应当实行有偿、有期使用，其土地使用权出让金按照本市土地出让金的计收规定收取，出让年限按照法律、法规的规定确定。”因此，地下建设用地使用权实行有偿使用，政府国土房管部门有权征收土地出让金。

　　空间属于国家

　　华南师范大学法学院副院长 马栩生

　　征收土地出让金的《意见》是广州先行探索，因为长期来我国的土地登记制度只记载平面，既然没说规定地下空间属于开发商，那就是国家的。对于地下空间的权属，特别是把土地作为一个立体的概念，无章可循。

　　按照现在的法律规定，地下空间权分作两种：一是单建地下空间，上面没有其他建筑，这种地下空间权没有争议;二是结建地下工程，如负一层、负二层，这是属于地表权的组成部分，在开发商拿地的时候作为附属地表地块出让，但是如果延伸了地下两层，那么再以下的还是国家的，如果要出让才要进行收费。

　　●反对方

　　以“地下权”再卖地

　　广州法律工作者 沈先生

　　地方政府出让土地使用权后，手中就没有权利了，地方政府不能卖不属于自己的东西，不能再以“地下权”的名义再卖一次地皮。从整体上看，地方政府出让的土地使用权要么已归业主所有，要么还保留在房产商手中，绝不会是在地方政府手中。如果“地下权”能再卖一次，那么小区里悬空挂一个灯笼，地方政府也能以“空中权”的名义再卖一次地皮。

　　地皮含有地表上下一定的“空间”的含义，而不可能是一个平面。只不过，《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法(修订)》，只是对地面以上的建筑物产权登记作了相应的规定，但未涉及地下建筑物的产权登记。2007年修订的《土地登记办法》虽然吸收了空间权的概念，将“宗地”的范围扩大到“土地权属界线封闭的地块或者空间”，目前我国现有地下空间权的登记规则多依附于平面登记规则。因为我国的土地登记制度的滞后，往往只登记“平面”，没有能及时反映空间权利，所以才没能对地下车库的建筑区分所有权进行登记。这只是业主之间、业主与开发商之间的物权分配问题，本没有地方政府的权利。

　　转嫁给消费者

　　广州商业总会秘书长 罗志杰

　　地下空间的使用是因为商业用地稀缺，才向地下要空间。地下空间成分复杂，有的是人防工程，有的是商业综合体的组成部分，不能一概而论而收费。

　　征收地下空间土地出让金，市场总体付出肯定会增加，从开发到经营，再到消费，“意外”增加的成本等风险会被层层“转嫁”给下一个环节，最后必然会转嫁到消费者身上，地方政府这种收费方式明显是“与民争利”。

　　不能“一刀切”

　　广东流通业商会执行会长 黄文杰

　　针对地下空间征收土地出让金，不应该采用“一刀切”的政策，从新规实施之日起，拿地的新项目可以按新政策征收土地出让金，之前建成的商业项目还维持原样，有关征收的政策，需要考虑方方面面的实际情况。