物业服务合同纠纷民事判决书

广州物业专家律师网/程磊律师提醒:

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此,业主不能以没有在前期物业服务合同签名为由拒绝交纳物业服务费,因为前期物业服务合同属于集体合同性质,由建设单位(开发商)与其选聘的物业服务企业签订，对单个业主具有法律效力。

 [法院判决书摘要]

原告A物业服务有限公司

被告梁某某

法院经审理查明，原告是领有《资质证书》的物业服务企业，其资质等级为三级。

2004年5月，原告与某某置业有限公司签订《物业管理委托合同》，约定甲方将广州市海珠区XX花园委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2003年8月1日起至2006年8月1日止；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.55元向业主或物业使用人收取；等。该合同经房管部门登记备案。2006年7月1日，原告与某某置业有限公司签订《补充协议》，订明因XX花园未成立业主委员会，故双方对上述合同进行补充，甲方继续委托乙方对XX花园的全部物业履行管理服务职责，直至小区业委会成立并依法选聘新的物业公司时止；中途，政府若有新规定则从新规定；原合同中所有条款继续有效；等。房管部门于2008年11月18日出具的《广州市物业服务项目备案回执》载明：原告提交物业服务项目备案材料收悉，备案主要内容如下：资质等级为3级；承接项目名称为XX花园；选聘单位为某某置业有限公司；物业服务合同期限为自2006年8月1日起至小区业委会成立时止；等。

梁XX是被告的父亲。2007年1月31日，被告在一份《收楼程序执行表》中的回迁户签名确认处签名，该表载明：回迁户姓名为梁X；回迁至XX花园XX房，建筑面积为125.15平方米；等。同日，被告还在一份关于涉案房屋的《XX花园业主房屋验收（交楼）表》中的业主处签名并按建筑面积每月每平方米1.55元的标准向原告预交了3个月管理费。之后，被告没有再向原告缴纳物业管理费。

本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。原告与某某置业有限公司签订《物业管理委托合同》、《补充协议》，约定由原告对XX花园实行物业管理。上述行为符合《物业管理条例》的相关规定，原告有权依据上述合同对XX花园进行物业管理。因上述小区尚未成立业主委员会，而被告使用的物业属于该合同约定的管理范围，故上述《物业管理委托合同》、《补充协议》对被告具有约束力。原告已对被告使用的物业提供了物业管理服务，被告也曾经向原告缴纳过物业服务费，原、被告之间已形成了事实上的物业管理服务合同关系。根据权利义务相一致的原则，被告接受了原告的物业管理服务，就应当支付对价给原告。故原告要求被告支付2007年8月1日至2012年4月30日的物业管理费（每月按1.55元/平方米×建筑面积125.15平方米的标准计算），合法合理，本院予以支持。被告的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《物业管理条例》第二十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：

被告梁XX在本判决生效之日起15日内，向原告支付2007年8月1日至2012年4月30日的物业管理费（按每月125.15平方米×1.55元/平方米的标准计算）。

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