法制网记者 陈东升

　　针对物业服务纠纷案件中出现的新情况、新问题，浙江省高级人民法院民一庭深入调研、召开专家论证会、听取有关相关物业主管部门、物业服务企业、业主代表意见，率全国之先，起草了《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的意见》，9月13日向全社会征求意见。

　　浙江高院民一庭庭长许惠春介绍，《意见稿》共28条，主要对业主委员会的诉讼主体地位、物业服务合同的效力、物业服务费的核减、物业服务企业的安全保障义务、物业服务纠纷案件中的举证责任分配等司法实务中常见问题进行了规定。

　　由于物业纠纷涉及千家万户，且关系到小区业主的切身利益和物业服务管理企业的生存发展，为了更广泛地听取广大民众的意见，落实阳光司法理念，浙江省高级人民法院决定就该《意见稿》内容向社会公众公开征求意见。希望各界人士积极献策献言，提出宝贵意见和建议，以使该《意见稿》内容更加完善。

　　许惠春介绍，近年来，伴随着我国城市房地产市场的迅猛发展，物业服务已成为城市住宅小区的普遍管理形式，接受物业服务已成为市民日常生活中不可或缺的重要内容。物业服务在改善业主生活环境、提高业主生活品质和促进城市管理、小区方面都起到了不可替代的作用，但与之相关的物业服务纠纷也呈快速上升趋势。据不完全统计，2010年浙江省法院受理的一审物业服务纠纷案件达6000多件。

一、关于业主委员会诉讼主体资格问题

　　最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、第8条、第10条对业主委员会具有原告资格的几种情形进行了规定，但对业主委员会能否成为被告问题，司法解释没有明确。对此，实践中有两种观点：一种认为业主委员会财产、经费的来源主要是物业的共有部位、共用设施设备和物业经营用房及由此产生的收益部分和维修基金、办公活动经费，并不一定要享有独立的所有权，只要可以相对独立支配该财产和经费即可，由此认为业主委员会构成民事诉讼法上的“其他组织”，可以成为被告。另一种观点则认为业主委员会没有自己独立的财产，公共维修基金以及公共部分的经营收益虽体现为相对独立的财产形式，但因为其用途的特定性很难成为业主委员会承担民事责任的财产基础。对此，《意见稿》采纳第一种意见，规定业主委员会可以成为物业服务纠纷中的被告。

　　附《意见稿》条文

　　第五条　因物业服务合同的效力、履行、解除、终止等涉及业主共同权益的事项发生争议，物业服务人对业主委员会提起诉讼的，应予受理。

　　第六条　业主委员会参加诉讼的，人民法院应当要求当事人提供业主委员会依法成立、已经业主大会授权及授权范围等证据材料。

二、关于业主委员会的责任承担问题

　　由于业主委员会是由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，而业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，因此，业主委员会根据法律规定和业主大会赋予的职责为全体业主的利益所为的一切诉讼事宜，其结果无论怎样，均由全体业主分享或承担。鉴于实践中绝大多数业主委员会有其所控制和支配的财产及收益，为体现权责利统一，也为了规范业主委员会的职务行为，同时便于实践中操作，《意见稿》第八条对业主委员会败诉时的责任承担顺序和财产范围进行了规定：即小区业主已有约定的，则按约定；没有约定的，首先由业主大会赋予业主委员会自行管理的资金来支付；前述财产不足以支付的，剩余部分可由小区的营业性收益，如出租商业用房、公共部位的租金来支付；如前述财产还不足以支付的，剩余部分可由业主按照专有部分占建筑区划内建筑物总面积的比例分担。至于物业管理用房、公共配套设施、专项维修资金等是维持物业管理区域内小区正常运行的基础，这些设施和资金一般不应作为被执行的对象。

　　附《意见稿》条文

　　第八条　人民法院裁判结果涉及业主委员会依法承担财产给付责任的，除全体业主已有约定外，首先以业主大会赋予业主委员会自行管理的资金支付；不足部分以物业服务区域内属于全体业主所有的共有经营用房、公共部位的收益支付；仍不足的，由业主按照专有部分占建筑区划内建筑物总面积的比例分担。

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