房屋买卖引发纠纷 合同能否被解除
2013年11月08日16:01 来源：中国城乡金融报
案情介绍
原告：胡某
被告：A银行
第三人：杨某
2002年7月，A银行和某供销社签署以资抵债协议，该供销社将某商厦第7-9层抵偿给A银行并过户至其名下。2010年8月，A银行委托某拍卖行拍卖处置该批房屋。经拍卖，房屋被杨某竞得。A银行同意在杨某购买后暂不办理过户手续，而是待杨某将该批房屋分别对外销售后，银行配合杨某将其所售房屋分别过户给最终购买人。2011年8月，胡某与杨某签订《认购协议书》，约定胡某购买杨某所售房屋中的809室房屋，面积为107.5平方米，价格为167.7万元。此外，胡某与A银行另行签订《认购协议书》，内容与前述协议基本一致。拍卖行在代杨某收到胡某的购房款后已将该款项转付给杨某。该房屋所有权于2011年12月7日过户至胡某名下。后胡某对该房不满意，认为A银行在销售该套房时存有欺诈行为，遂起诉A银行。
原告胡某诉称
2011年8月14日，我决定购买所售房屋中的809室，并于当日与胡某签订了第一份《认购协议书》，后又与被告银行签订了第二份《认购协议书》。2012年1月，我到现场验房时发现房内一处砌有一个台子，内有增力泵，这占用了我所购房屋的面积。被告还隐瞒了该房楼下为高压配电柜和楼内安有供电柜的情况。故要求判令解除与被告签订的《认购协议书》，并将房屋退还给被告，要求被告返还所购房款167.7万元及利息并承担相关的诉讼费。
被告A银行辩称
我行为协助房屋所有权人杨某简化该房的过户交易手续，与原告签订了《认购协议书》，但该协议并未实际履行。我行未实际收取原告房款，我行出具与付款相关的材料仅为配合办理过户手续，并非房屋买卖关系的实际出售方。故请求驳回原告诉讼请求。
第三人杨某述称
我作为竞买人通过拍卖方式从A银行取得该房屋，后与原告胡某签订了《认购协议书》，将该房出售给胡某，且收取了原告的房款全额。此外本案所涉房屋系二手房，原告在购房前应对该房的内外部环境进行充分了解，我方未隐瞒该房情况。请求驳回原告诉讼请求。
法院审理及判决
法院认为，原、被告之间并无真实的房屋买卖法律关系。原告诉称被告存在欺诈、胁迫、恶意串通等原因，从而要求解除合同并退还房款的诉讼请求，缺乏事实与法律依据。根据《民法通则》第4条规定，判决驳回原告的诉讼请求。
案例评析
本案争议焦点：一、本案所涉房屋买卖合同关系如何认定；二、原告主张解除原、被告《认购协议书》的理由是否成立？
针对本案所涉房屋买卖合同关系如何认定的问题，从形式上看，本案所涉房屋买卖合同有二，分别为原告与第三人杨某签订的《认购协议书》以及原告与被告A银行签订的《认购协议书》。但买卖双方实际履行的仅系原告与第三人杨某签订的《认购协议书》，原告与被告A银行签订的《认购协议书》，实质上双方并无真实的房屋买卖法律关系。理由如下：原告与第三人杨某签订《认购协议书》后，已通过拍卖行向第三人杨某支付了全额房款；被告A银行并未实际收取房款，其与原告签订《认购协议书》及《成交确认书》等行为，其目的是为了配合第三人杨某直接将涉案房屋过户至原告名下，原告与被告间并不具有真实的房屋买卖关系。
针对原告主张解除其与被告间房屋买卖合同关系的理由是否成立。应从以下几个方面来看，从合同主体上看，原告的诉讼主张不能成立。如前所述，原、被告之间并无真实的房屋买卖合同关系，故原告要求解除其与被告之间房屋买卖合同的主张，缺乏法律依据。从主张解除的理由上看，原告的诉讼主张亦不能成立，关于原告诉称被告非法侵占涉案房屋面积，不符合合同约定的主张。经法院勘测，原告实际取得的所有权证上载明的房屋面积与合同约定面积相符，故原告的该项主张缺乏依据。
关于原告诉称被告在售房时隐瞒房屋楼下系安置高压配电柜的设备层，存在显失公平、欺诈的行为，并据此要求解除合同的主张。法院认为，现房不同于期房，办公用房亦不同于住宅用房。房屋所在的大楼系竣工验收合格并实际投入使用多年的建筑物，该建筑物的第7层一直作为设备层使用，原告作为完全民事行为能力人，在购买现房前有条件对房屋周边环境进行充分了解并作出是否购买的决定。本案中原告并无证据证明被告在售房时对其存在故意隐瞒及欺诈的行为，故原告的主张依据不足。
案例启示
实践中，买受人为节约费用，不办理所买房屋的过户手续，而是等到处置后直接过户到最终买受人名下，这种方式对出卖人和买受人都会引发风险。要认识到本案中A银行及第三人在房屋交易过程中手续上可能存在瑕疵，存在规避相关税收规定的风险。因此，银行在资产处置中，应严格规范资产处置程序、手续，确保拍卖处置工作流程依法合规， 防范不当处置引发被诉案件，促进资产处置工作的规范开展。
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