租房纠纷频发 曝做人诚信缺失

2013-12-03 11:32:03　来源: 内蒙古晨报　

记者 陈秀俊 通讯员 赵颜锋

本报讯 昨日，记者从红山区法院了解到，近年来，城区建设日新月异，城市经济飞速发展，以营利为目的购买商业房屋用来出租的投资者越来越多，外来经商务工人员大量涌入以及新商业圈的形成，致使城市房屋租赁行业迅猛发展，租房纠纷频发。

据了解，红山区人民法院近三年来共审理了房屋租赁纠纷案件458件，且逐年呈上升趋势。通过对案件的审理，可以总结出此类纠纷形成的最根本原因在于合同双方当事人缺乏诚信意识。 前不久，红山区法院民二庭审理了一起因承租人擅自转租而引发的房屋租赁纠纷案件，最终法院判决支持了原告的诉讼请求。2011年10月6日，李某将位于红山区女人街的商业大厅出租给张某，租期为2011年10月6日至2016年10月6日，租金每年5万元，一年一交，上交租，合同约定未经李某同意张某不得将房屋转租他人。张某租用此厅后一直从事品牌服装经营。2013年5月20日，张某将该品牌服装经营权及店面转兑给蒋某，并与蒋某签订房屋租赁合同，将租用李某的大厅也一并转租给蒋某，租期至2017年5月20日。2013年8月9日，李某发现张某在其不知情的情况下将房屋转租，遂找到张某，要求收回房屋。张某以其一直如期缴纳租金为由拒绝了李某。2013年9月2日，李某将张某诉至法院，请求法院确认张某与蒋某签订的转租合同无效，并解除原租赁合同。

红山区法院经审理认为，本案房屋由张某承租后转而租给蒋某，其二人签订的租赁合同应为转租合同。张某与李某签订的原租赁合同中明确约定“未经李某同意张某不得将房屋转租他人”，且李某在张某将房屋转租后六个月内明确提出了异议。根据相关法律及司法解释规定，承租人未经出租人同意而进行转租，出租人可以解除合同。如果出租人知道转租事实，且在六个月内未提异议的，转租合同有效，反之无效。另外，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。综上，法院认定张某与蒋某签订的转租合同无效，张某的擅自转租行为对于原租赁合同已经构成违约，故判决解除李某与张某签订的房屋租赁合同。“本案中，即使李某同意张某转租，那么张某与蒋某签订租赁合同中超过原租赁合同期限部分仍然无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此做出了明确规定：‘承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。’”红山区法院民事审判二庭庭长史立军说，“房屋转租必须具备三个条件：一、征得出租人同意，否则即使承租人交清了租赁期限内的房租、在租期内享有对该房屋的实际使用权，仍不得擅自转租；二、转租房屋应当订立转租合同；三、转租的期限应当在原租赁合同规定的期限内。在原租赁期限外，承租人是无权处分租赁物的，若擅自处分，就侵害了出租人合法的财产权益。

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