租的房被卖 新房东要求搬走 一审判决承租合同有效

2013年09月25日04:59  东方今报

　　【租的房子被卖了，新房东该不该要我搬家？】在郑州做生意的小高，租的门面房被原房主卖了，新房东让小高搬家，我要不要腾房？9月24日，法官认为：原租赁合同对承租人和新房主继续有效。 @东方今报

　　□东方今报记者沈春梅

　　通讯员陈若愚 牧童 潘冲

　　在郑州做生意的小高最近很郁闷，明明是合法租赁的门面房，却被新房东说成是“非法占有”，还被告上法庭要求腾出房子并赔偿损失。9月24日，郑州市中原区法院公开开庭审理了这起物权保护纠纷案件。新房东有权让小高搬家吗？

　　续了租期 房子又被卖了

　　2007年年底，小高在郑州市中原区租下一个门面房，与房东李先生签订了《房屋租赁合同》，租期为五年。

　　由于门面房临街，附近又是居民区，小高的烟酒店生意格外红火。转眼间，5年租期将满，小高决定继续承租门面房。2012年4月1日，房东李先生和小高签订了新的《房屋租赁合同》，约定租期为五年，租金每年6万元，五年内不再变动。

　　正当小高继续经营烟酒店的时候，一名姓王的女子找上门来，称旧房主已将房子卖给她，并要求小高立刻腾房。

　　“租赁合同才签了三个月，房子怎么就被卖了？是不是搞错了？”小高询问房东后竟得知，门面房确实已经卖给了王女士，并办理了过户手续，这令小高很不满。

　　面对小高的质疑，原房东表示，愿意将剩余的租金退还给小高，至于房子的租赁期限问题，他称自己的房子愿意租就租，不愿意租就不租，不违法。

　　新房主怒告承租人“侵权”

　　2012年6月4日，王女士通过中介公司从房主李先生处购买了一间门面房，并签订了《房屋买卖合同》，李先生承诺在2013年4月1日前将房屋交付给王大姐，逾期交房将支付违约金。2012年7月5日，王大姐取得了该门面房的房产证。

　　可眼看交房日期都过好久了，王大姐还是没有得到房子，原因是旧房主的承租人小高拒绝搬出。

　　“协议上写得清清楚楚‘租期为五年’，租期未到他就把房子卖给别人，我生意还怎么做啊！”小高认为，在合同没有到期之前，他作为承租人有权知道所租房子的使用情况，房东私自将房子卖了，是不符合法律规定的，因此他拒绝搬出。

　　对此，王女士很是气愤，她认为自己已经是新房主，有权把房子要回来。“我知道房子租给别人了，但那是承租人和旧房主之间的事，跟我没关系，我购买房子是符合法律规定的，他没权利占着我的房子”。

　　为要回房子，王女士将小高诉至法院，要求其腾房并赔偿非法占有期间造成的损失。

　　买卖不破租赁 合同有效

　　法庭上，小高辩称，虽然房主有权卖房，但根据民法中买卖不破租赁的原则，王女士应当继续履行租赁协议，他是合法使用房屋，不存在非法占有之说，没有义务向王女士赔偿损失。另外，王女士应当依法接受房屋租金，继续履行原租赁协议至合同期满。

　　法院经审理认为，房主李先生与小高的租赁关系已存在多年，在李先生将房屋卖给王大姐之前，就已经与小高签订了租房协议，明确约定房屋租赁期限为五年。

　　“我国《合同法》第229条明确规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民法通则》第119条也规定：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”主审法官张郑军解释，王女士在购房时明知房屋处于租赁状态，对于租赁协议的效力其应予遵守。在租赁期限没有到期的情况下，无权直接要求承租人提前返还租赁的房屋。

　　9月24日，中原区法院一审判决，驳回王女士的诉讼请求。

　　据了解，王女士已经将原房主诉至法院，要求承担逾期交房的违约责任。目前，该案件正在审理中。一键分享到【网络编辑：李鹏勋】

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