合生帝景湾物管费之争“政府指导价”名存实亡？

http://news.dichan.sina.com.cn南方都市报作者：祝勇2013/12/24 9:53:19 新浪地产

  帝景湾物业费1.8元/m2被三级法院判非法，物管不服称判决“存在重大错误”

    惠州帝景湾小区的广东康景物业服务有限公司(下称康景物业)上诉业主不缴管理费，5名业主联名反诉物业管理服务不达标，收费1.8元/㎡却属未向惠州市物价局报备，属于非法行为。惠城区法院、惠州市中院、广东省高院先后判决物业方应按政府指导价1.1元/㎡收取。近日，帝景湾业主指这项生效判决迟迟得不到执行。昨日，康景物业回应称，上述判决“存在重大错误”，“1.8元的标准是物业公司和业主在合同中明确约定的，法院不应主动干预及调整”。  

 缘起 业主拒交管理费遭起诉 

潘广仁是位于惠州市江北13号小区帝华轩D座的一名业主。2008年10月6日，他正式购房入伙，与康景公司签订《前期物业管理服务协议》。上述协议约定，自他向  开发商收楼之日起，按建筑面积每月1.8元每平方米的标准缴纳物业管理费，交楼时预收3个月的管理费，自第4个月起，每两个月的管理费合缴一次。

    但接下来的1年多内，潘广仁认为物业未完全履行维修、养护、管理和维护义务，服务收费与服务工作不一致，拒缴管理费。此后，康景公司向惠城法院提请诉讼，要求潘广仁缴纳物管费用及相关滞纳金。南都记者获悉，像潘广仁一样被起诉的，至少还有另6名业主。但其中2名业主被撤销了相关诉讼。  

 判决 三级法院均认定物管费超标 

遭遇起诉后，潘广仁等5人均同时向惠城区法院提起相关反诉。他们提出证据称，康景物业未能提供与1.8元/㎡相对等的服务。“这样的收费标准在2008年可以说是惠州最高的了。但小区多次出现被盗事件，各种  安防做得不好”。

惠城区法院的判决支持了潘广仁等人的大部分诉求。该法院判决称，潘广仁应该在2009年至2010年6月之间按1.8元/m2补缴相关物管费；但在2010年7月1日起，潘广仁可按1.1元/m 2标准缴纳。

    潘广仁的律师称，1998年10月1日实施的《广东省物业管理条例》第29条规定，物业已交付使用未成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由物管公司在政府的指导价内提出。2007年6月21日，惠州市物价局、惠州市房管局联合发布的《2007年物业服务政府指导价》规定，超出政府规定的一级服务基准价(1.1元/m2)的，物管企业书面报惠城区物价局核准后执行；若未报备，标准不得超过政府指导价。依据这2条规定，潘广仁等人认为，康景物业2008年的1 .8元/m2标准未按程序向惠城区物价局申请核准。

此后，尽管康景物业2次上诉，但惠州市中院、广东省高院均维持了惠城区法院的上述原判。  

  现状 未获执行业主无奈

昨日，潘广仁告诉南都记者，目前他前往康景物业缴费，对方仍拒绝以1.1元/m 2的标准收取。  

   康景物业昨日向南都记者回复称，“原判决存在重大错误，我司已依法向广东省人民检察院申请抗诉，并已受理”。康景物业同时称，“惠州物价部门判定康景物业未依法报备”说法不属实。其称，“物价部门到小区进行检查，我司也依法提出了陈述及申辩，物价部门并未作出最终结论，本案有待省检察院的处理结果”。  

    康景物业还介绍，“1.8元的标准是物业公司和业主在合同中明确约定的，法院不应主动干预及调整；目前1.8元的标准已导致我司连年亏损，若再执行1.10元的标准，根本不能满足日常的管理成本”。  

  [焦点]

    该听合同的，还是听政府指导价的？  

广东省高院今年7月13日的裁定书称，诉讼各方意见焦点在于，康景公司是依照前期物业服务合同还是按照惠州市物价局、惠州市房管局联合公布的2007年物业服务政府指导价收取物业费。潘广仁总结，焦点在于，惠州两个政府部门公布的物业服务费政府指导价是否有效。  

    康景公司的意见认为，惠城区法院、惠州市中院引据的《广东物业管理条例》(1998年10月1日实施)第29条规定及惠州市物价局、惠州市房管局联合发布的《关于公布2007年惠城区住宅物业服务收费政府指导价的通知》均属适用法律不当。康景公司的律师引据2004年7月1日开始实施的《行政许可法》称，物业收费不需行政许可，此外，2003年实行的《国务院物业管理条例》第42条称，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。康景公司认为，《广东物业管理条例》29条规定与上位法冲突。  

    对上述质疑，惠州市中院判决回应称，《国务院物业管理条例》第43条同时规定，“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。”惠州市中院对此称，根据此，惠州市物价局、惠州市房管局的相关通知以及《广东省物业管理条例》的监督措施均对物业合同当事人有约束力。