物业费不涨难，要涨也难 500多家物业公司大多难以为继

业内人士：相关部门正在研究“软着陆”措施破怪圈

万科物业的性价比在无锡可谓有口皆碑，尤其是万科城市花园，提起小区的物业，业主几乎都以此为傲。不过最近几天，万科城市花园一区的业主却陆续收到物业关于物业费上调的表决票，万科物业公司打算从7月1日起上调物业费，每月每平米上涨0.3元。记者在采访中了解到，在人力成本节节攀升的当下，近几年叫苦喊涨的小区物业比比皆是。但实际上，即便是业主同意涨价，最后真正能成功调价的小区也屈指可数。到底是被哪道“硬杠杠”拦住了？记者就此进行了深入调查。

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缘起：

万科物业去年就有意涨价了

2004年3月，万科登陆无锡，先进的物业管理成为万科立足无锡市场的王牌之一。万科的物业收费比市场上一般的物业服务费要贵出25%-30%，但人们还是愿意住在万科。

昨日，记者来到万科城市花园一区，只见小区绿树成荫、干净整洁，每隔一段距离安放着藤椅桌子，不少人带着孩子在此休憩玩耍，小区内的商业街人气也不错，天惠超市、蚂蚁农超等贴近居民生活的商家内，人来人往生意红火，还有不少进口食品小店、海外代购店和药店等。再往里走，偌大的小区被分成各个街区，要进入街区内必须刷卡进门，增加了一定的私密感。在每个街区进门处的铁栏杆上，都悬挂着一副粉色的“公示”，走近一看，原来是有关该小区物业成本的分析文字和图表。

记者注意到，上面写着：目前我们在经营方面正面临着前所未有的困难，随着物价、水电及人力等各方面成本的不断上涨以及国民收入倍增计划的实施，持续推高着项目的物业运营成本，加之老项目的公共设备设施维护投入越来越大，虽然我们不断创新提效消化社会刚性成本，但仍难守服务品质和和项目良性运营。“公示”上还配发了无锡的最低工资增长推移图和社平工资增长推移图，并分别公布了保洁员和保安的月收入，其中保洁员2008年每月1000元，2012年每月2000元；保安2008年每月1500元，2012年2863元。

记者与万科城市花园一区业委会取得了联系。一位朱姓业主代表告诉记者，其实去年该小区物业就表达了涨价的意愿，一开始想每月每平米提价0.7元，经过业委会与物业公司多次沟通交流，后来又从0.7元降到0.5元，这一拖就从去年拖到了今年，最终决定提价0.3元。目前还在投票阶段，本月24日截止。一旦通过7月1日执行。

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说法：

物业费欲上调，程序一定得规范

丁立志是市物业管理中心副主任，在物业管理行业有着相当丰厚的理论和实践经验。对于万科城市花园一区物业费要上调一事，他告诉记者，如果某个小区要涨物业费，首先必须报市物价局审批。只有通过了审批，其涨价行为才是合法有效的，否则物价部门可以对物业公司进行查处。也就是说，物业公司上调物业费不能“自说自话”、自行决断。究竟原因，物业费也是服务费的一种，也要明码标价，收费多少，都提供哪些服务，这些都要让业主知情。

根据物权法的相关规定，在有业主委员会的小区，应该由业主委员会征求业主的意见，在表决“双过半”之后就可以报市物价局审批。而在没有业主委员会的小区，其审批程序则相对复杂。所谓的“双过半”，是指同意涨价的业主家的建筑面积占比超过规划区总建筑面积的一半，同意的业主人数要超过规划区业主总人数的一半。

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盘点：

成功“闯关”涨物业费的小区很少

“肯定是要涨的。你看，我在2004年雇佣一个保安工资在750元/月，到了2012年基本工资已经提升到了1140元/月。而且每年都在涨。”南长区一住宅小区的物业老总这样“诉苦”。记者了解到，近几年物业费“喊涨”的小区比比皆是，大多数物业公司老总都在“叫苦”。但是真正能够在物价局那成功“闯关”涨价成功的小区很少。

在丁立志的印象中，只有红山半岛、天安大厦、太湖花园等成功调价。据他回忆，当时的太湖花园是从0.6元、0.8元涨到了1.2元。天安大厦在上世纪90年代开发，物业费标准进入21世纪依旧原地踏步。当时为了征集业主意见，很多业主都是一个个从外地被请回来的，由于没有资金维护正常的设备，影响到大厦的日常运营以及业主做生意的大计，大伙这才同意将物业费从3元多上调至5元多。即便是业主同意涨价，大部分小区的涨价提案也都被物价局给退了回来。去年年底，某小区的物业在绕过广大业主的情况下，私自计划上涨物业费，引起了业主和物业之间的矛盾。虽然最后大部分业主同意涨价，也通过物价部门的涨价听证会，但是记者昨天了解到的情况是：物价部门至今未正式审批该物业公司关于上调物业费的事宜。

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数据：

每20个小区就有1个换过物业

物业费一直是无锡物业公司心头最大的痛处。物业费按平方米收费是在1997年制定的。当时的收费还是很低，一般不超过0.3元/平米。而物业费制定后一般好多年都雷打不动。

2006年，房管和物价两个部门联合出台政策，对普通商品房（面积在144平米以下，或容积率在1.0以上的）规定了7级服务和收费标准，对企业明确达到什么样的服务才可以收取相应的费用。别墅一类的高端项目收费标准则是完全放开。

“住宅小区的物业费实行的是政府指导价，而这么多年各个小区的物业费涨不上来，其关键不是业主本身不同意涨价，而是物业服务收费政府指导价本身的标准跟不上时代的步伐。而在过去的将近7年时间里，无锡最低工资标准已经上涨了不知道多少倍。”一位不愿具名的业内人士分析说，由于收不到足够的物业费，物业公司只有两条路可选：要么退出，要么降低服务标准。加之现在的物管公司不搞终身制，其“饭碗”越来越难端。

据了解，无锡城乡共有436家物业公司，还有近80家外来物业公司，在经营上大多难以为继。目前无锡实现物业管理的住宅小区约为1500个，近三年来已经更换过物业公司的小区高达68个，至今未选聘到物业公司的小区20多个，还有矛盾突出、随时可能出现更换物业公司情况的小区16个。也就是说，无锡每20个小区就有1个小区更换过物业。“以前的多层住宅，设施设备较简单，无水泵房，无电梯，无地下车库，无电子监控，但现在的住宅多为高层建筑，除拥有上述设施外，消防通道、电梯井、水景等需要维护的设施非常多，耗费的人力物力也就不可同日而语。”考虑到目前物业管理的困境，房管部门透露，目前正在研究对物业服务的侧重点进行一定调整，伴随着物业服务内涵的不断升级，相应的收费也会作出微调。

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释疑：

新建楼盘物业费高企不是乱来的

“真是有些买不起，更住不起。”市民章女士由衷地发出感慨。去年，她在太湖新城买了一套151平米的高层住宅，每月每平米物业费2.46元，地下车库的管理费是110元/月。在她看来，500多元/月的物业开销不是个小数字。昨天，记者了解了几个品牌高端，物业口碑较好的楼盘，其一开始的物业费起步价就定得“老高”。其中，华润悦府的高层物业费最高，达到了4元/平米/月，其余的高层的物业费也在2-3元/平米/月之间，如蠡湖香樟园高层物业费为2.7元/平米/月，融科玖玖城的绿城玉兰花园2.46元/平米/月。万科酩悦的价格大约是5元/平米/月左右，而在别墅物业中，蠡湖香樟园别墅物业费已经达到了5.95元/平米/月。“房子也是需要保养的。这就和买车是一个道理。买夏利的车子维修费不贵，但是奔驰就不一样了。”无锡圆融地产季红英认为，除此之外，住宅市场竞争的加剧也是导致物业费高企、业主居住成本高的重要原因。据介绍，出于竞争，一些楼盘在园林景观、科技等方面大费周章。而这些园林或是设备维护起来，就是一笔不小的开支。在南长区金科世界城，一些名贵树木都是园林景观师跋山涉水从福建、广东、广西甚至是深山老林中觅得的“宝贝”。为了追求“震撼”的景观效果，太湖边一个别墅项目引入了很多只适合在热带地区生长的植物，到了无锡要有专人24小时精心养护。如此一来，使得绿化养护和共用设施设备的维护费用所占比重逐步提高，而这将来买单的人都是业主。

当然，在记者昨天的采访中，也有业主提出疑问，这些小区是不是为了避免今后上调物价费麻烦，一开始就将物业费定得高高的，甚至将好多年以后的价格一起涨了？对此，市物业管理中心部分给出了否定的答案，原因就是住宅小区实施的是政府指导价，有关费用的制定要经由相关部门审批，而不是任由某家公司乱来。（晚报记者练维维袁晓岚）

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