同一屋檐下，业主 物管反目为哪般？

02013年03月15日07:02 来源：信息时报 

 广州物业专家律师网

专题策划 信息时报记者 罗莎琳

　　　　物管纠纷是中国社区的老大难问题。各法院统计数据显示，近年来，物业管理纠纷案例呈逐年上升趋势。今年3·15期间，信息时报联手搜房网，专程举办专题座谈会“聚焦物管纠纷业主物管为何频频闹不和？”。广东省体制改革研究会副会长、广州市社科院高级研究员彭澎，广州市律师协会民事法律专业委员会秘书长程磊，暨南大学法学院副教授戴霞以及物业公司代表、业主代表针对中国社区老大难问题“物管纠纷”展开对话。

　　九成物业纠纷关乎“钱”

　　“2009年到2011年广州市物业管理纠纷的案例93.65%都是物业管理费的问题”暨南大学法学院副教授戴霞可谓一语中的。据记者调查了解，物业管理收费纠纷日益增多，而焦点集中在业主认为有关服务费项目、标准不合理，质量不合格；但物业管理公司却认为业主不遵守物业管理公约，不按时交纳管理费。双方各执一词，互不退让。

　　另外，物业配套纠纷也是近几年比较集中的问题。比如前两年，业主钱先生在郊区买了套别墅。交房时，他发现交房通知单上缴费栏里列有煤气建设费。他认为这笔费用应已含在房价里，因为煤气开通是小区的配套设施之一。物业公司则认为，购房合同中只约定开发商提供瓶装液化气，开通管道煤气是约定配套设施之外的新设施，因此不肯取消该项费用。

　　而还有不少纠纷，是因为有些业主在买了房子后，自以为房子是自己的，想怎么样就怎么样。如认为房子的结构不太合理，就擅自敲掉部分承重墙，扩大原有门窗尺寸，以及及拆改厨房、厕所的地面防水层等。目前，直接对业主装修行为有制约权的只有房地产管理部门，物业公司只能尽规劝职责。有些物业公司“越权”对业主的“出格”装修进行管理，如罚款、阻止施工队进场等，双方当即“开战”。

　　在一些管理不到位的小区当中，有业主一旦家中被盗，就会找物业公司。某小区业主赵先生家没有装防盗窗，不久，他家被小偷“光顾”，数万元财物被盗。赵先生将物业公司送上被告席，认为物业公司没尽到24小时全封闭式治安管理的义务，以致小偷从窗户（防盗门的锁未撬开）爬进屋内盗窃，要求物业公司承担法律责任，赔偿所有被窃损失。

　　七大原因导致矛盾激化

　　广州市律师协会民事法律专业委员会秘书长程磊认为，导致物管纠纷的大体有七个原因：

　　1.业主对物业公司不满意，觉得服务有瑕疵。希望提升服务。

　　2.业主拖延交物业服务费，认为物业服务没有达到业主的预期价值。，比如小区的绿化不合格，垃圾处理不及时、保安宝洁工作没有做好等。

　　3.一些小区治安环境非常差经常发生房屋被盗、汽车被盗事件等，业主因此拒绝缴纳或拖延缴纳物业服务费。

　　4.物业服务相关法律法规，规章制度不健全也导致物管理纠纷。从国家情况来看，物业服务制度源起20世纪80年代。这是比较新兴的事业，从国外或者香港直接引进过来，没有考虑因地制宜，相关法律法规非常滞后。之前在征求意见的广州市物业管理办法也还没有出台。

　　5.管理体制的不健全。比如前期的物业服务公司选聘，业主委员会没有成立时，一般是由开发商直接选聘物业服务企业，这样建设单位与物管企业单位就有利益趋同性，导致物业公司不能很好代表业主履行职责。开发商前期遗留问题，比如房屋质量不合格等都没有按照承诺解决。

　　6.物业企业角色错位，行为不规范的问题。从现实来讲，绝大部分的物业企业，比如在广州，都是比较规范的，但不排除一些物业服务企业行为不规范或者角色错位。很多物业服务企业他觉得自己是在“管理”而不是“服务”。比如，业主不缴费物管公司就罚款。

　　7.广大业主的物业服务的消费理念没有确立。天下没有白吃午餐，物业服务企业也是需要成本、收益，但很多业主没有这种观念，权利义务对等方面也没有对等。他想付很少的服务费，但又要求提供很好的服务。现在很多物业服务公司要求提价，因为各方面成本都上升，只有增加物业服务费才能为小区服务，但一些业主没有这种消费观念，不愿意花钱购买优质服务。

　　多管齐下

　　才能解决物管纠纷

　　那么，如何才能更好地解决目前存在的小区物管纠纷呢？程磊提出了几个想法：业委会方面，政府可以培育和健全业委会制度，给他们一些法律知识培训，增强他们的能力。“这是非常有必要的，现阶段物业问题没有处理好，很大一个原因是业委会这个架构没有做好”程磊说。政府方面，其作为管理者，要从管理事物中脱离出来，政府应提供健全的法律法规和规章制度，做一个背景支持。物管方面，督促开发商按照法规规定，不能自己选聘自己下属企业做服务公司，而应严格按照法律单位进招投标，避免把前期开发商矛盾带入后期服务。

　　可建立业委会电子投票系统

　　暨南大学法学院副教授戴霞认为，解决物业纠纷的首要一个问题就是如何成立业委会，应该建立信息共享平台，电子投票系统。“很多居民因为各种原因无法召集起来，征求意见我们可以通过这种方式进行，这个政府可以做”。她还举例，前不久看见美国就有开发了一个类似于Facebook的平台，在社区当中起到很重要作用。

　　并非所有小区都有条件成立业主委员会，那么这类小区的物业纠纷该如何解决呢？彭澎认为，暂时成立不了业委会的社区，应由政府监管物业公司，这样可能使社区渐渐规范起来。

　　物管公司也要标准化运作

　　而作为物业纠纷的矛盾体之一的物业代表，富力桃园物管公司孔蕲恩就认为，物管公司应形成一个行业规范，只要规范化做好，就能形成标准化。比如说业主投诉，物管公司可以分有效投诉和无效投诉，划定哪些是有效投诉，那些是无效投诉。

　　“另外，业主也应具备这种意识，物管公司是为他们服务，自己该如何行使被服务的权利呢？像一些业主，保安很有礼貌提醒刷卡，业主就不刷，还说我打死你怎么样，几十万块钱可以赔。物业管理是一个双向问题，我们要规范素质，业主也要理解我们工作”孔蕲恩说