四类小产权房屋买卖案例解析 保护购房者权益

2013年02月20日09:34泸州新闻网苏晓利

新农村聚居点建设不仅改善了农民居住条件，同时实现了土地利用的集约化和节约化。以引导和监督村民严格遵循“住宅自建自用”原则，通过自己修建或者多户村民联合修建的模式将房屋集中修建在政府统一规划的聚居点，农民只需承担建房成本，目前新农村聚居点的建房成本仅需800多元每平方米。但有的投资业主假借“代建聚居点”为名，以“先建后售”、“边建边售”等方式向社会不特定公众，直接或变相开发销售“小产权房”牟取暴利，损害了购房者的合法权益，大大增加了农民换新房的成本。 “小产权房”，它实际上没有真正的产权，并且在以后的买卖过程中有可能会遇到各种纠纷。

小产权房买卖纠纷案例一：户口迁移问题

独生子刘某工作后将户口从农村迁走成为城市居民户口，但其父母的户口仍在老家。如今父母先后过世，在老家留有2套小产权房。刘某决定将房屋出卖却遭到村委会阻挠，相关负责人表示刘某已不是该村村民，没有权利出卖该房屋。

解析：根据相关条例，刘某父母的房屋符合遗产的范围，刘某作为父母的法定继承人当然拥有该房屋的继承权。但是在继承后的实际操作中，刘某由于不具有该村集体户口，存在无法办理房屋过户的问题，建议其将房屋出让给该村的其它村集体成员。

小产权房买卖纠纷案例二：办理按揭问题

因为开发商承诺某小产权房项目很快就可以办理房产证，小李考虑到价格便宜便签下内部协议。孰料相关手续办理一拖再拖、办证时间遥遥无期，办不了按揭的小李只有借钱交了房款。另外小李的妻子已怀孕，由于落不了户，孩子将来的上学问题等等均受到影响。

解析：小产权房面临的政策风险很大，目前国家对小产权房的禁令不断，目前办证的两个重要环节，即政府批复和开发商缴齐土地出让金，符合这两个条件者少之又少，开发商的宣传不能轻信。同时购买小产权房只能一次性付款、不能获得银行按揭，且小产权房无法落户，这些风险购房者必须清楚认识。

小产权房买卖纠纷案例三：城市居民购买问题

城市居民购买小产权房如果遇到拆迁可否获得补偿?

解析：像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像商品房一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证，原来的房主会以私下买卖不合法为由，要求全额得到拆迁赔偿，而买家很难得到补偿，风险很大。

小产权房买卖纠纷案例四：房屋交易问题

赵某日前与钱某签订了《房屋买卖合同》，赵某将自己的一套小产权房以30万元的价格卖给钱某。签约当日，钱某向赵某支付定金5000元，部分房款50000元。一个月后，钱某按照合同约定拟继续交付后期购房款时，赵某却反悔了，准备收回房子，把原来收取的购房款返还钱某，钱某诉至法院要求继续履行合同。

解析：法律法规不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，“小产权房”不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，不能办理房屋的产权过户手续。本案中法院认定双方签订的买卖合同无效，由赵某返还钱某购房款，驳回钱某要求继续履行合同的诉讼请求。

相关连接：“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

记者 苏晓利