理顺房产交易秩序 促进市场健康发展

重庆市第五中院关于商品房买卖合同纠纷案件的调研报告

发布时间：2013-02-07 09:38:24

近年来，我国房地产业发展迅猛，交易市场持续活跃，但情势变化与立法滞后、交易活跃与制度缺失、宏观调控与市场失范之间的矛盾愈渐突出，导致商品房买卖合同纠纷案件成为社会投诉热点和关注焦点。为规范房地产交易秩序，统一商品房买卖司法尺度，推进房地产市场平稳健康发展，依据我国合同法、房地产管理法及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）等法律、行政法规、司法解释及相关政策，结合审判实践，重庆市第五中级人民法院采取走访辖区法院、分析典型案例、召开审判研讨会以及咨询专家意见等研究方法，对相关法律适用问题提出了若干意见和建议。

　　一、诉讼与特征

　　（一）案件数量大幅上升。2007年至2012年10月，重庆五中院分别受理商品房买卖纠纷案件338件、507件、619件、1450件、1479件、556件，总体呈大幅增长趋势。总体原因可以概括为经济越繁荣，纠纷越凸显。一方面，少数开发商为追求高利润高回报，为了降低成本不惜牺牲质量、背弃法律、丧失信誉，引发的纠纷在所难免；另一方面，地价波动，阶段性商品房价格不确定因素增加，无论遇到价格下降无利可图抑或价格暴涨利益失调，更有因虚假广告诱导或对合同片面理解签订合同，一旦不合预期诉讼便一发不可收拾。（见图一）

　　（二）案件类型日渐繁多。商品房买卖合同纠纷是强势开发公司与弱势购房群体间利益博弈的必然产物。社会越进步，维权越给力；购房人法律意识越强，对商品房交易的质疑越多；业主诉求越多元，案件类型越细分。常见类型主要有：销售广告及宣传资料做出诱人允诺，但交付的房屋却未见履行或完全履行；未在法律规定或合同约定的期限内办理房屋权属证书，或未在约定期限内办理房屋所有权登记；规划手续不全、建设资金不到位等原因导致无法按约交房；交付房屋的套内使用面积或者建筑面积的实测数据与约定面积差距较大；交付的房屋存在质量问题或者质量瑕疵；签订认购协议后未能订立商品房买卖合同；商品房预售合同签订后国家宏观调控政策出台导致买受人不能办理银行按揭等……

　　（三）群体诉讼比重加大。连锁反应主要来自：1.单位团购，一旦出现开发商违约，参加团购的所有买受人必然面临同样的起诉问题；2.行业特性，一家地产商开发一个楼盘，其存在的问题大多相同，买受人遇到的情况也大都相似，由此产生“羊群”效应，起诉方业主人数往往是整个“小区”的几十甚至上百业主的群体诉讼。据不完全统计，2010年至2012年10月，重庆五中院受理商品房买卖纠纷案3485件，其中群体性商品房买卖合同纠纷案1585件，占到案件总数的45.5%。

　　（四）疑难复杂问题凸显。房地产行业涉及众多行政部门，其行政部门规章纷繁复杂，或权限交叉出现法律冲突，或无承接关联机制留下缺失，或属新生事物立法尚无规范，为法院裁判案件带来诸多难题；开发商在商品房交易中处于明显的强势地位，有的钻法律的空子，使得侵权行为难以认定；涉及赔偿，需要重新测绘、鉴定，耗费时间和诉讼成本，购房者诉讼代价高昂；某些新型疑难案件的出现，无先例可循。如此状况堪称证据数量多、法律适用难、审判周期长、维稳责任大，法官结案难！仅以2007年1月至2012年10月为例，重庆五中院受理商品房买卖合同纠纷案4949件，审结4703件，结案率95.03%，调解、撤诉1385件，占结案总数的27.99%。（见图二）

　　二、问题与成因

　　自1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革的通知》以来，住房商品化改革正式启动，我国房地产业快速发展，随之而来的商品房买卖纠纷亦日益增多。其深层原因主要有：

　　市场变化：2003年中至2008年中，各地特别是经济发达地区，如北京、上海、深圳等城市房价大幅攀升，国家积极致力于控制房地产投资过快增长和房价过快上涨。2008年底至2009年底，全球金融危机对我国经济产生严重冲击，商品房交易出现萎缩，房价下降，国家转向鼓励住房消费和房地产开发投资，但各地房价持续下挫。2010年伊始至今，为抑制房价过快上涨，国家陆续出台差别化信贷以及包括限购限贷行政问责在内的行政性调控措施，对购房特别是投资投机性需求实行严控，房地产市场降温，房价得到抑制……国家宏观调控随着房地产市场的频繁震荡而变动，商品房买卖合同纠纷案件亦随之呈M型发展态势。房价变化导致买卖双方特别是二手房买卖双方，由于房价的宽幅升降，为追求利益最大化的当事人有违诚信，以各种理由请求解除合同的案件急剧上升。

　　立法滞后：以城市房地产管理法为主体的行政管理法律制度，对于商品房买卖纠纷的调整较为弱化。以物权法为主体的民事法律制度，支撑着大量商品房买卖纠纷的法律适用，特别是物权法颁布实施，诸如登记公示、建筑物区分所有权等制度对于商品房的定纷止争发挥了重要作用，但其规定过于原则，大量问题仍无法可依。以《解释》为主体的司法解释，在商品房认购预售与备案登记效力，欺诈违约与惩罚性赔偿，质量瑕疵与面积误差处理，交付办证与迟延责任承担等方面形成了明确、具体的审判规则，但因颁布实施已经十年之久，房地产市场的情势已经发生较大变化，在诸多法律适用问题上尚不能完全适用审判工作的客观需要，于模糊与困惑中，纠纷自然接踵而来。

政策调控：信贷政策的存款准备金率和基准利率的变化，从金融机构的信贷扩张能力上间接影响货币供应量，开发商往往将融资成本转嫁给购房者致纠纷产生。商品房首付款比例及贷款利率的变化，直接影响买受人的购买能力，买卖各方在政策变化中利益难以衡平导致违约，开发商以此要求解除合同并赔偿损失的案件亦频频发生。保障房的大规模建设直接影响住宅市场供求关系，在缓解购房需求及房价虚高问题的同时，包括经济适用房、以经济适用房面目出现的单位集资房和廉租房、“小产权房”等纠纷案件涌入法院，一度成为社会热点。自2010年4月“国十条实施细则”率先提出限购令后，各地纷纷出台类似的限购政策，形成我国“最严厉的楼市调控措施”，由此产生了一系列商品房纠纷，限购令出台后相关商品房合同的效力以及不可归责于双方的纠纷处理，成为人们关注的焦点。

来源: 人民法院报