一房二租谁优先？

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来源：金羊网-新快报 | 2012-10-19 07:31:25

　　案例：2011年1月,张先生将一间写字楼租给了林女士，租期为2011年1月12日－2013年1月12日，租金5万元/年。2011年10月，因为拖欠金先生的借款，张先生又将该写字楼租出，租赁期长达20年，以租金抵还其欠金先生的82万元。合同签下后，金先生准备接手写字楼时，才发现林女士已在该写字楼办公，双方因此起了争执。协商未果后，金先生向法院起诉，要求林女士将占用的写字楼腾空交给他使用。

　　法院经审理后认为，写字楼业主张先生把同一间写字楼租给了不同的两方，其两份租赁合同都合法有效。因林女士签订的合同在先且已合法占有了该房屋，在林女士与张先生的租约未满前，该房屋履行合同的承租人应是林女士。金先生据后成立的租赁合同要求林女士腾空房屋缺乏法律依据。判令驳回金先生的诉讼请求，但金先生可继续向张先生追讨赔偿。

　　律师提醒：广东博厚律师事务所程磊律师表示，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，出租人一房多租，在合同均有效情况下，承租人又都主张履行合同时，法院通常按此顺序确定承租人：（一）已合法占有租赁房屋的；（二）已办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。在该案例中，张先生签的两份租赁合同都是有效的，但房屋只能租给一方，按规定谁先订合同就该归谁用，因此要第一份合同未到期前，该写字楼的使用权当然要归林女士。

　　程磊提醒租房客，为防止出现一房多租，租房前一定要先实地考证写字楼的实际占用与租赁备案情况，如房屋存在多份租约，应按已备案租约的先后顺序履行合同。如上一位合法租客的租约还没到期，下一位租客势必无法进驻。值得一提的是，这种情况大多是因为出租人原因而导致，未能成功使用物业的承租人，有权要求解除租赁合同，并追究出租人的违约责任。

　　(本文来源：金羊网-新快报 作者：李琳)