置业讲堂:商品房纠纷再起 五大情况业主可“退房”

http://news.dichan.sina.com.cn新浪房产2012/8/23 9:35:22 新浪地产官方微博

　　新浪乐居讯(编辑 陈洁晶)上周末，佛山有楼盘业主因为楼盘价格下降和质量问题而不愿收房，在销售中心拉条幅举标语要求退房。

　　“房价降吧！降吧不是罪！总不能把房产商弄的不敢降价了！”、“一夜之间亏了10万，做些补偿也是应该的。”、“普通家庭一般只有一到二套房子，房子涨了对他们没什么太多意义，因为如果卖了，再去买另一套也是没得赚，涨了也不会发横财。”网友们众说纷纭。

　　但是究竟何种情况下业主可以要求退房呢？

　　1 面积误差比超3%可退房

　　法院规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

　　2质量问题严重影响居住可退房

　　根据法律规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以要求解除合同并赔偿损失。退房要满足两个条件：一是房屋存在质量问题，这需要相关部门的鉴定；二是“严重”影响正常居住使用，如果质量问题达到了无法正常居住的程度，则可以要求退房，若未达到该严重程度，您只能在确定质量问题后，于房屋保修期内要求开发商进行维修，对于造成的实际损失可以要求开发商予以赔偿。但要注意保存相关的证据，比如照片、录像，以及相关费用支出的发票等。

　　3延期交房超3个月可退房

　　最高人民法院规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

　　4.擅改设计可退房

　　根据《商品房销售管理方法》规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　5销售合同无效可退房

　　置业者与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后，置业者则有权退房，开发商应将购房款退还置业者。包括(1)开发商的项目开发违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件，违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，导致合同无效。(2)如果购房人因重大误解而订立的合同，或非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同，购房者都可以要求退房。

　　退房程序又有哪些呢？

　　第一步 买房人发出退房通知

　　买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商责任导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等；如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿；因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的，开发商无需承担赔偿责任。 

　　第二步 15天内办好各种手续 

　　买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。 

　　第三步 开发商退还房款 

　　开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付总房款千分之一的违约金。