围城·商困
日期:[2012-08-17] 版次:[C11] 版名:[买楼王·商业地产]
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广州物业专家律师网/程磊律师网
■专题策划新快报记者黄颖
专题执行新快报记者李琳实习生练洁仪
市政施工围蔽路段商业调查
封路一个月商铺租金大降五成
今年7月初，猎德大桥北延线天河北隧道工程正式围蔽施工，天河东路又开始了近5年来的第二次围蔽，附近商铺生意一落千丈，租价应声而降，有业主甚至半价招租都招不到商户，一时备受社会关注。确实，市政道路围蔽施工，不但影响周围居民出行，对繁华的商业路段来说，更意味着周边商铺的业主和商户将面临巨大的经济损失。而今年广州将有279宗道路开挖工程陆续开工，必定对周边商业造成影响。遇到道路围蔽施工，商铺业主和商家的损失究竟有多大？他们怎样才能将自己的损失减到最小？有没有可能追回损失？在无奈面对市政施工围蔽时，又该如何熬过难关？本期《商业地产》周刊，特别调查了多个正在围蔽、曾经围蔽过和即将围蔽施工的商业路段，真实还原市政施工道路围蔽对商业所带来的影响，直击被围蔽商铺业主和商户的心声。
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279宗道路开挖工程陆续开工
新快报记者调查发现，在一些原本繁华的商业路段，如农林下路、体育西路、江南西路、天河东路、万福路、海珠广场周边路段等，在遭遇市政施工道路围蔽时，因过往客流剧减，两侧商铺营业额顿时少了20%-50%，商铺租金锐减了三成至五成。因配合地铁六号线施工而曾被围蔽4年时间的万福路，围蔽期间路上的80多户商户已撤走了超过70户，虽然该道路在2010年10月已正式解封，但到现在仍未恢复元气，商户生意一落千丈。几年来其它商业路段的商铺租金都在涨，但万福路商铺租金却一路走低，围蔽前还有200-300元/平方米/月，现在仅100-150元/平方米/月。更有中介透露，围蔽期间，有商铺业主一度将月租金降到每平方米几十元都招不到商户。同样的遭遇正发生在天河东路上，该路段才刚围蔽了一个多月，但路上的商铺租价已经大降，降幅达到五成。而江南西路今年传出将进行人防工程二期施工并再度围蔽的消息，尽管具体的施工期还没有定，但周边部分商户已闻风撤场，商铺转租放盘量增加，顶手费降价空间大增……
中原地产商铺部副总监法永能表示，市政施工道路围蔽对商铺生意影响的大小，直接取决于围蔽施工的工期长短，道路围蔽程度（如全围蔽还是半围蔽），是否能保留必要的客流通道等等。整体上看，遇到道路施工围蔽，商铺生意会减少两三成甚至四五成，相应的，商铺的租金也会下跌，降幅甚至达到五成。而近日，广州市交委公布今年广州将有279宗道路开挖工程陆续开工，这必将对周边商业造成巨大影响。
值得一提的是，虽然围蔽施工经常会影响到商铺的生意和租金，但对商铺的价格不会造成太大影响。因为除非急等钱用，商铺业主通常不会在道路围蔽的时候放盘卖铺，而且道路围蔽施工也意味着周边的市政规划有改变，工程完工后，商铺的价值可能会提升。
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商户损失难获赔偿
遇到道路被围蔽施工，生意和租金一落千丈，对商户和业主来说，最痛苦的莫过于利益受损却又无法追讨赔偿。广州市律师协会民事法律委员会秘书长程磊指出，根据目前政府的相关规定，道路被围蔽施工是市政工程建设，关系着全体市民的公共利益，因此，如果施工过程中道路两侧的商铺生意受损，商户和业主都是难以获得相关赔偿的。就目前而言，重大工程施工建设对周边商户经营产生的影响，尤其是商铺经营损失，立法机关也尚未制定相关的规范性文件，也就是说，在这方面，国家法律上仍缺乏相关的赔偿依据。不过，如果因为市政工程封闭施工导致业主商铺出现裂缝等质量问题，商铺业主可以依照《民法通则》和《物权法》关于“相邻权”的规定，以市政工程在施工过程中侵犯了与其相邻不动产所有人的相邻权为由，要求损害赔偿。
新政策
封路先征求民意
8月10日，广州市交委召开广州市2012年城市道路占用挖掘管理工作会议。广州市政协副主席、市交委主任冼伟雄在会上要求，纳入今年计划的279宗道路开挖项目，在制定施工计划前，就要以各种方式向市民征求意见，合理调整施工组织。
对交通或者通行影响较大的情形，如：车行道占用或挖掘施工工期或围蔽时间在5日以上（含5日）的，单方向封闭半幅以上（含半幅）车行道路面的，围蔽或者占道总长度在车行道超过100米或者在人行道超过1000米的，临时调整公交线路、站场（点）的，在公交总站、公路客运站、火车站、机场、客运码头、交易会场馆等重点区域周边2公里范围内的占道施工项目，建设单位除按规定在施工现场张贴通告外，还要在占用、挖掘10日前，通过本市电视台、报纸、广播电台等方式公布占用、挖掘项目的名称、范围、期限、负责人及投诉电话等信息，向社会发布通告，接受社会监督。
业界建言
道路围蔽提前半年公示
如何才能减少市政施工围蔽对周边商业的影响？法永能表示，最关键的是相关职能部门应有更强的服务意识，要有更能体谅民情、尊重民意的心态。法永能指出，根据今年3月1日实施的《广州市建设工程文明施工管理规定》，建设单位只要在距离工程开工7日前，在现场周边张贴开工通告，通告包括工程概况、施工计划、建设各方责任单位名称及项目负责人姓名、投诉举报电话等内容，就可以施工了。可7天的时间，对商铺来说完全难于做好足够的准备。如果遇到商家刚好在这之前进了新货，道路围蔽后，客流锐减，大批新货无法出售，损失更惨重。法永能建议，道路施工围蔽，最好能提前半年发布通告。
