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搬家常识
程磊律师接受《新快报》采访谈道路围蔽商铺风险防范问题
发布时间:2012/8/17 0:00:00

道路围蔽怎么办?
日期:[2012-08-17]  版次:[C13]   版名:[商业地产]

http://epaper.xkb.com.cn/view.php?id=806799

广州物业专家律师网/程磊律师网

  ●专家支招业主主动减租更划算

  不少业界人士都表示,遇到道路围蔽施工时,商铺业主和商户最重要的是要大家相互理解,各自让步,才能共渡难关。满堂红商铺部高级经理郭海波建议商户在租铺前,最好能多了解目标地点的市政规划,了解周边是否有道路网络的改造计划。如果了解到有新规划或道路改造计划,还要进一步权衡,路段的发展前景是否与自己做的生意相吻合。

  美联物业工商铺总监林泊山也表示,商业路段被围蔽施工时,商铺业主主动降租其实是更划算的。因为上一任商户撤走了,商铺一空出来,再找其他商户接手就更难了。郭海波透露,2006年江南西路围蔽施工时,该路段新华书店旁边的一家服装店,就曾成功与业主协商,60多平方米的铺位,业主同意将月租金从原来的5万元降到3.5万元。围蔽期过后又恢复了原租金,大家一起熬了过来。 (李琳)

  ●律师说法租铺合同可加入“情势变更原则”条款

  对商铺租户来说,在租铺时又该如何保护自己的权益,避免因遭遇道路围蔽施工而利益受损呢?广州市律师协会民事法律委员会秘书长程磊表示,根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》规定,在合同成立以后,如果客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人可请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。这就是“情势变更原则”。根据这一规定,商户可在租赁合同上注明:“如果在租赁合同履行期限内,商铺周边因市政工程围蔽施工,造成商铺无法正常经营,承租人有权根据“情势变更原则”解除合同。如因商铺周边市政工程围蔽施工导致商铺经营遭受经济损失,承租人愿意继续履行租赁合同的,出租人承诺按照租赁合同约定租金的50%-85%标准(具体比例由出租人和承租人协商确定)协商租金的具体交纳数额。”

  至于租户能否要求减少租金的问题。程磊说,上海市法院曾经判决过一例因地铁施工影响经营而减低商户租金的案件,最后商户租金降至原租金的62%。深圳市法院也判决过类似案例,判决受地铁施工影响的商户租金降低两成。其中的具体降幅标准要根据施工对商铺经营的影响程度,施工前后商铺的营业额对比等因素综合考虑。
(李琳)

 

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