深圳:“业主代表小组”维权遭遇身份尴尬
来源：羊城晚报 时间： 2012-08-10 15:08
在深圳罗湖老城区，一个始建于80年代，有近两千户业主的老旧小区翠竹苑，因特殊的历史原因，2000年前后形成了一个全国罕见的居民自治组织———“业主代表小组”，代替近两千户业主，十多年来管理翠竹苑3000多平方米的公共物业，所得资金款项均存入业主个人私人帐户，累计至今已有30多万。
如今，在“利益”驱使下，由十多名业主组成的代表小组，内部分歧严重，人员轮换频繁，逐步遭受部分业主及社区工作站的质疑。当地政府部门试图依据《深圳经济特区物业管理条例》，加紧引导该小区成立业主委员会，又因诸多原因，阻力重重，前路艰难。
业主代表小组曾和开发商谈判
去年,已经退休多年、年过六旬的毛先生获得翠竹苑“业主代表小组”多数的支持，当选为现任的小组长。
8月1日，毛先生与小区数十名业主，以业主代表小组的名义，要求收回一处合约到期的出租物业，遭到当地社区工作站及租户质疑（详见本报8月2日报道）。一个近两千户的老旧小区，为何没有业委会，只有一个有十多名业主运作的“业主代表小组”？
一位年近80岁的老业主回忆说，直到1996年，深房物业未能如期履行建设医院、幼儿园等便民场所的承诺，业主们意见很大，此时的业主代表小组就以“组织”的形式出现，在当时的政府基层部门引导下，与深房物业进行交涉谈判。最终，深房物业将原来的深房俱乐部改名为“翠竹苑37栋”，并将其1、2层共1500平方米作为补偿，划分为翠竹苑业主们的活动场所，并由业主代表小组管理，出售场地器材给业主使用，自负盈亏。此次的维权成果使得“业主代表小组”崭露头角，开始行使小区业主权益事宜。
业主代表小组代管补偿物业
业主代表小组的第二次维权大事发生在2000年前后。当时，深房物业将原属于翠竹苑小区红线范围内业主的后山公园其中一部分，用于开发建商业住宅楼，遭到业主反对。经过谈判，深房物业同意将建成的部分物业无偿交给业主作为公共活动用地，就是如今“翠沁阁”的三楼和四楼。据业主出示的《翠竹山庄建设合同书》，基本证实了上述事实。
记者了解到，因该小区当时没有成立业主委员会，没有合法的组织机构，但在当地基层部门的同意下，翠竹苑由业主代表小组实际暂代业委会职权的“业主代表小组”，并作为合同签署的乙方，与甲方深房物业签订了上述合同。如此一来，翠竹苑业主共有的物业有两处，数千平方米的物业可以用做出租，意味着数额不低的经济利益。据由业主小组聘用并进行管理的工作人员介绍，每个月两个物业收入共有4万元左右。
“利益”作怪，“代表小组”分裂
“凡是涉及钱的问题，争议总是不可避免的。”毛先生指着贴在墙上的7月收支明细表格说，“我唯一能做的就是使保证物业保持收支平衡，避免帐里留太多钱。不过好在我们正努力申请成立业委会，使维权合法化。”
据多位老业主坦承，自从小组成立以来，诸多内部矛盾产生的根源总是离不开“钱”和“利益”。他们指出，有一个例子就是，毛先生的前任没征得其他业主同意，就擅自将老旧乒乓球台，健身器材等价值数万的公共器材折成1000多元卖掉。虽然前组长多番解释，认为器材老旧后已经并不值钱了，但仍未能得到小组其他成员的认同。在诸多因素下，去年前组长卸任，毛先生上任。
“其中猫腻谁都知道，但是谁又都说不清。”业主们总习惯用这句话来批判小组的乱况。最让业主们不放心的是，所有的公共物业出租收益都存入个别业主的私人账户。“大家的钱，存在一个私人账户上，他们随时都可以把钱卷走，我们普通业主根本管不了。”除遭遇小组外的业主们质疑外，该小组内部分歧也不少，比如对于是否应强制回收物业等问题，毛先生与吴先生就有不同的意见。
记者了解到，代表小组曾制定类似“超过1000元都要召开小组会议，每张发票需要至少5个人签名才能报销等”制度也常常执行不到落实。小组目前的所有规定都只是口头约定的，没有相应的法律条文作为保障。毛先生当选现任业主管理小组组长，可谓是承载着众多业主的希望。多名小组成员向记者表示：“毛组长做事还是从大家的利益出发，才得以服众。”但即使现在，小组仍困难重重，内部存在众多分歧，原十几人的业主管理小组现在只剩下9个人，毛先生对业主们维权前景依然迷茫。
街道：应依法成立业委会
针对翠竹苑业主维权存在的问题，8月8日，深圳市罗湖区翠竹街道办物管办主任邵先生接受羊城晚报记者专访。
他解释说，在2008年之前，深圳还没有一个明确的法律规定到底什么组织可以代表全体业主行使自己的权利。再加上业主管理小组在起初阶段，运行比较顺畅，投诉较少，因此它便留存了下来。但自从《深圳经济特区物业管理条例》（下简称《深特条例》）在2008年1月1日实施起来，翠竹苑业主代表小组这一组织“实际上就是不被法律所认可了”。
邵先生明确表示，该街道将会严格按照《深特条例》中所规定的流程，坚定推进翠竹苑业委会的成立。他说，当前的业委会筹备组，将来的业委会和业主管理小组三者之间是没有任何关系的。如果业委会成立了，它将成为翠竹苑唯一的合法组织。
“不过，从目前的情况来看，由于翠竹苑复杂的情况，估计还需要一段时间才能成立起业委会。”面对业委会成立之前的空白期，邵先生也给出了相应的解决方案，在翠竹苑业委会还没正式成立之前，街道办将会推进居委会代使业委会行使相关职责。
( 陈骁鹏、生曾光、马雨茵)
