承租人擅自转租商铺，合同无效
日期:[2012-08-10]  版次:[C13]  

 版名:[商业地产·大赢家]

来源：新快报

http://epaper.xkb.com.cn/view.php?id=804916

　　●案例：2010年4月，王先生将越秀区的一间商铺租给了刘女士，租期为2010年5月1日-2011年5月1日。2011年3月1日，刘女士没有经王先生同意，就将商铺再转租给了谢某当起“二房东”，双方签订的商铺转租合同租期为2011年3月1日到2012年3月1日。2011年5月1日，刘女士和王先生签的租赁期限届满后，王先生多次催促刘女士续签合同，刘女士却一直没有去办，而一直占着王先生商铺的谢某，却以合同期限未到为由，一直拒不搬出，并向刘女士交付租金。王先生多次催促无果后，把刘女士告上了法院。法院经审理后认为，刘女士未经业主王先生同意擅自转租，属于无效行为。因此刘女士与第三方谢某签订的转租合同是无效的。王先生与刘女士签订的租赁合同到期后，刘女士没有在合同到期后履行搬出商铺的义务，导致商铺被非法占用，因此应赔偿王先生商铺被占用期间的使用费。

　　●律师提醒：广州市律师协会民事法律委员会秘书长程磊表示，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，王先生在发现刘女士转租事实后，在六个月的法定期限内提出了异议，并向刘女士和谢某发出了搬离房屋的通知，不存在上述司法解释中“六个月内未提出异议”的情形，因此，刘女士与第三人签订的转租合同无效。转租合同无效后，第三人谢某占有使用商铺的行为缺乏合同依据。王先生有权要求刘女士支付商铺被非法占用期间的房屋使用费。

　　因此，商铺的出租人如果发现承租人未经其同意擅自转租给第三人，应在出租人知道或者应当知道承租人转租之日起六个月内提出书面异议，如果出租人未在发现承租人转租事实之日六个月内提出异议，则转租合同应视为有效。 （李琳）