广州立法严重滞后 应启动立法程序

http://news.xkb.com.cn/shendu/2012/0508/199222.html

时间:2012-05-08 01:15

广州物业专家律师网/程磊律师网
　　■策划统筹：何姗
　　■采写：新快报记者　陈文 邢晓雯
　　书记市长关注物管问题之3
　　华南和谐社区发展中心调研报告送万庆良陈建华称：
　　致书记市长公开信称物管问题到了非解决不可地步
　　昨天，广东省华南和谐社区发展中心（下称华南和谐中心）将一份名为《广州市物业管理问题频发根源的分析与对策建议》的调研报告分别寄送给了广州市委书记万庆良和广州市长陈建华。同时，华南和谐中心还将这份调研报告送到了广州市委办公厅。调研报告认为，广州市相应立法严重滞后，应按照市委书记和市长的批示，立即启动相应规则、规章的建立，堵住物业管理和业主大会及业委会成立中的各种漏洞。在同时附上的“关于呈交《广州市物业管理问题频发根源的分析与对策建议》的调研报告致万庆良书记、陈建华市长的公开信”中，华南和谐中心表示，他们对广州物业问题的批复，“对于物业服务行业乃至全市人民来说都是一个福音，因为物业管理问题一直困扰着市民、困扰着民生大计，可以说到了非解决不可的地步了”。
　　该调研报告指出，由于广州市主管部门既不及时出台物业管理方面和业主大会及业委会成立方面的实施细则，又没有建立健全相应有效的指导和协调机制，导致业委会成立难和物业纠纷频发，老百姓怨声载道，被称之为广州市民生问题的老大难。
　　华南和谐中心是2011年初广东省民政厅批准成立的具有法人资格的非营利性民间组织，致力于动员广大业主积极参与小区的建设和管理，促进物业管理市场的健康发展。昨天，广州市委办公厅相关领导约请华南社区和谐中心理事长周活宁等人到市委办公厅了解情况。华南社区和谐中心理事长周活宁表示，今年年初，华南和谐中心就广州市的物业管理纠纷和业委会成立难的问题展开调研，多次召开有物业公司、业主、专家学者参加的座谈会，并陆续走访和接访了近100家小区了解实际情况后形成了此份调研报告。
　　周活宁介绍，此份报调研告经过多次讨论、修改，最终他们决定把这份调研报告呈送给万书记和陈市长参考，希望他们能够全面掌握广州市物业服务和业委会成立方面的基本情况。
　　房管局街道办不作为乱作为
　　就《广州信息》第50期上关于《当前物业管理问题多发亟待规范》中介绍的前期物业不规范甚至强行进行前期管理时间长达数年甚至十几年、物业收费的纠纷多、业委会成立难、新旧物业争夺物业管理权纠纷等问题，该调研报告认为目前广州物业管理问题频发和业委会成立难，相关管理部门与机构难辞其咎：
　　1行政执法形同虚设。广州市房管局基本未按国务院《物业管理条例》第24条关于倡导建管分离的原则去处理前期物业服务积累的大量遗留问题，也未按规定对任何违规企业进行过实质性的行政处罚。某些前期物业服务企业违规后，或者业主选聘新的物业公司后不肯退出市场，甚至明目张胆挑战法律，拒不让新签企业进入小区接管。房管局往往坐山观虎斗，让违规企业逍遥法外。
　　2法规出台不积极：由于广州市房管部门对落实相应法律法规缺乏足够的认识，既不及时出台相应的实施细则，又没有建立健全相应有效的指导和协调机制。
　　3不作为：有的区国土房管部门、街道办推诿、敷衍不作为，如房管部门明明掌握着小区业主的基本情况，但不主动提供给筹备组，使筹备工作难以开展，业委会成立难，对此承担指导和协助职责的政府主管部门难辞其咎。
　　4乱作为：在业主启动组建业主大会和业委会程序后，主管部门和街道领导随意叫停余下的程序，使筹备组工作夭折。
　　业主共有物业被侵占严重
　　报告认为，在《当前物业管理问题多发亟待规范》中没有提到的业主的共有物业被侵占的问题也十分严重，也是与物业公司产生矛盾的主要原因之一。居民住宅小区共有物权被代表，共有权益流失严重，小区公共部位和设施的管理维护将难以为继。目前广州市大部分小区的这部分收益大多被物业服务企业私吞。原因在于：
　　1对物业公司侵占小区业主公共物业行为，政府主管部门没有加强监管。
　　2房管局对各小区公共分摊部位和公建配套设施不予行文确认和公示。
　　3对业主居民索取本小区住宅清册和业主名册不提供方便。
　　■专家视点
　　程磊律师：街道办指导业主自治不专业政府可向社会购买法律服务
　　街道办事处承担了大量的社会管理工作，非常繁忙。在广州市，由于街道办事处人手不够，对物业管理、业主自治相关法律、法规规定了解和熟悉的人员并不多，导致在实际中履行“监督和指导”职能时并不专业。
　　在这方面，可以由政府向社会购买法律服务，由专业的社会中介服务机构，如律师事务所、社会团体提供相关的法律服务和技术支持，引导业主委员会合法、理性开展工作。北京市和上海市已经出现了类似的培训机构。如北京市住建委正在培育民办非赢利组织——业主大会辅导中心，为业主大会的组建和规范运作提供专业指导。
　　建议：物管费涨价必须“双过半”
　　在谈及解决这些问题的对策与办法时，除了《当前物业管理问题多发亟待规范》一文中提到的对策外，调研报告建议：
　　行政管理，将市、区两级国土和房管局目前统管物业公司与业委会工作的物业管理处分成物业服务企业管理处和业主大会和业委会工作指导处两个独立的职能处。
　　同时，把街道办中的对业主大会和业委会指导工作统一交由街道办民政科负责，改变广州目前街道办中既有民政科负责，也有公共事务有科、城管科、办公室等部门负责的混乱局面。
　　共有物权，建立明确的规章，责成房地产主管部门尽快对广州小区公共部位和公共设施进行测绘、确认和公示，建立小区共有物权档案制度（档案同时存放业委会和街道办）。建立房管部门应免费向小区业主大会和业委会筹备机构提供小区清册和业主名册的制度，为业主居民组建业主大会和业委会提供一切方便。
　　物业管理，明确制定规章，建立物业公司第三方中立评估机构鉴定制度。组织各小区全体业主居民对其小区的物业服务企业进行考评，并请第三方中立评估机构进行鉴定，对通不过测评的企业进行行政处罚直至取消其执业资格。对没有建立业主大会和业委会的小区都要定期委托第三方中立评估机构组织业主对物业服务企业的资格进行评定。
　　在物业收费，建立健全物业费浮动管理机制。物业服务企业提出涨价必须征得业主“双过半”投票通过，并报政府物价主管部门批准。应当明确物业服务企业采取业主不投票便视为同意涨价的做法一律视为无效。
　　业委会成立，尽快研究制定行之有效的组建业主大会和业委会的法律法规实施细则。
　　街道办：缺乏专业知识人手管不好
　　针对《当前物业管理问题多发亟待规范》一文中建议“明确街道办组织、指导成立首次业主大会会议筹备组的职责，直接参与属地范围内新建小区业主大会、业委会的筹建，提供业务培训和技术支持，引导业主以业委会为主体进行集体谈判，理性协商、合理解决纠纷”等建议，广州多家街道办事处相关负责人表示，让街道办管业委会的事缺乏专业知识和人手，一般管不好，按照法规要求他们只能协调、配合。
　　嘉禾街街道办：
　　不是主管部门只能配合
　　白云区嘉禾街道办事处党工委书记陈冲表示，在法律上，对于社区的物业管理和成立业委会的事情，街道只有协助、配合主管部门的工作，因为法律没有赋予街道办事处过多参与这些事务的权限。
　　他表示，街道办的工作有二三十项之多，事务繁杂，人手紧张，对于物业管理和业委会事务也不专业，对于物业公司和业委会的工作，给街道办配了很多的任务，实在是无从下手。
　　洛浦街道办：
　　法规不健全，街道办也协调不了
　　番禺区洛浦街道办公室主任表示，洛浦街道涉及的人口有10多万人，物业管理、业委会的工作又涉及到很多部门，并不是街道办可以单独完成的，特别是法规上不完善的地方很多，街道办其实很难做。物业管理和业委会筹建是专业性很强的工作，既繁琐又牵涉到不少部门，凭借街道办有限的人员和能力，给予过多的任务并不能做好工作。
　　还有对物业公司的监管，街道办基本无法可依。但如果房管部门认为街道办应搭建这个平台，街道办只能把产生矛盾的物业公司、业主把双方叫来开个会，具体引导业主和物业公司谈判的职责还是要依靠房管部门的专业人士来解决。特别是一些物业公司管理很差，业主意见很大，街道也只能协调，依据法规，应由主管部门协调或者处罚，街道办不是主管部门很难管理物业公司。
　　林和东街道办：
　　业委会选举期间街道办换人
　　有的街道负责人员频繁更换，限制了对业委会工作长期有效的指导。
　　天河区林和街的业委会成立指导工作是由城管科负责的。在去年年底更换了科长，而在此期间恰逢天河东小区筹备成立业委会，于是就出现了一届业委会选举历经两任街道办主任指导。
　　上一任街道办城管科黄科长在去年接受新快报记者采访时曾表示，从2007年从天河区国土房管局接手监督业委会成立工作至今，林和街一直根据广州市《关于指导物业管理首次业主大会、业主委员会成立工作有关问题的通知》（穗国房字【2004】756号）文件指导小区成立业委会。
　　而黄科长离职之前，仅完成了批复同意成立业主大会筹备组的工作。李科长上任后，接力完成了业委会选举接下来的流程。李科长告诉记者：“我们街道全程参与了业主大会选举，充分尊重业主意愿。召开业主大会时，业主曾对居委会的工作有些不理解，后来是由街道调解委员会解决的。”谈到街道的指导工作，李科长坦言上一任黄科长做得比较多：“我刚刚接手工作不久，也还是要多学习的。”