业主违章搭建物业公司可否起诉？
2012年04月13日10:20
房地产时报
作者: 宋安成 李旭
案件一:
上海第一五金商店（集团）物业有限公司受上海市闸北区天普小区业主委员会委托，对该小区进行物业管理。该小区住户沈某（五楼）在装修时，私自在五楼的上、下防火通道处安装了不锈钢栅栏，又在五楼走廊及楼口处搭建私人建筑物，还在自己的住宅内破墙开窗，楼顶开洞，给整幢大楼带来了极其严重的安全隐患。
物业公司虽多次对沈某进行劝阻，要求其恢复原状，但沈某一直不予理睬，故物业公司于2003年6月将沈某诉至闸北区人民法院，要求判令其拆除不锈钢栅栏和楼道的搭建物，并恢复墙体和楼顶的结构。法院审理后，以原告诉讼主体资格不符为由裁定驳回起诉。原告不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉，二审法院认定原裁决并无不当，依法驳回上诉。
案件二:
杨先生在松江某小区新购联排别墅一幢，为让家人住得舒心，杨先生精心装修，花费甚巨。他不仅将房内布置得温馨舒适、富丽堂皇，把靠南的二楼露台、三楼阳台作了封闭，更为了多利用空间，把靠北的阳台一并封闭，并在封闭的玻璃上再搭建了一间阳光房。看到房屋靠小区围墙，杨先生又突发奇想，将屋外靠墙的草地改造了一座古香古色的全木质凉亭，准备夏天乘凉，冬日小憩。
随着装修完工，杨先生准备享受劳动成果时，却收到物业公司的通知，要求其限期拆除封闭的二楼露台、三楼搭建的阳光房以及凉亭，为此双方争执不下。物业公司依据《业主临时管理规约》以及相应的入住文件，将杨先生告上了法庭。松江区人民法院审理后认为，被告杨先生的行为违反了 《业主临时管理规约》第七条中不得擅自封闭阳台、不得在公共部位搭建建筑物的规定，判决被告拆除相关的封闭阳台以及凉亭。
同样是因为业主违章搭建，物业公司将业主诉至法院要求其拆除违章搭建物，但是“案件一”和“案件二”却有截然不同的判决结果。 “案件一”中，闸北区人民法院和上海市第二中级人民法院均认定物业公司不具备原告诉讼主体资格，驳回物业公司的诉请；“案件二”中，松江区人民法院认定物业公司有原告诉讼主体资格，经审理，支持了物业公司的诉讼请求。
两个极其相似的案件，法院之所以会给出完全不同的判决，关键是物业公司的原告诉讼主体资格能否得到法院的认可。依据我国原有的法律规范，法院在实践中往往否定物业公司的原告诉讼主体资格。但是，依据2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），法院在认定物业公司的原告诉讼主体资格时发生了一些变化，在此，笔者作如下分析。
一、法院认定物业公司不具备原告诉讼主体资格的分析
2003年9月1日施行的国务院《物业管理条例》以及2004年11月1日施行的《上海市住宅物业管理规定》中明确，物业服务企业有权向法院提起诉讼的仅限于业主拖欠物业服务费案件。 《上海市住宅物业管理规定》第29条规定：“物业管理企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。 ”据此，遇到业主违章搭建，物业管理企业只能对业主的擅自搭建行为进行劝阻、制止，在劝阻、制止无效的情况下，二十四小时之内报告房屋行政管理部门，由房屋行政管理部门履行执法权力。2011年4月1日起施行的修订后的《上海市住宅物业管理规定》虽然在表述上有所变化，但是依旧规定物业公司遇到业主违章搭建只有劝阻、制止和报告的权利，无权直接针对业主提起民事诉讼。
按照 《民事诉讼法》的相关规定，起诉方要想具备原告诉讼主体资格，必须与案件有直接利害关系。违章搭建是一种侵占或损坏公共部位的侵权行为，是侵害了全体或部分业主的合法权益。而物业公司管理权利的来源是与业主之间的物业管理合同，是合同法律关系。所以，针对业主违章搭建行为，诉讼主体资格应该属于依法获得业主大会授权的业主委员会，或者权利受到侵害的其他业主。物业公司对物业进行管理的权力最终来自业主的委托和授权，一般来说，业主的违章搭建行为不影响物业公司的服务与管理，没有给物业公司造成直接的损害，即物业公司不是直接的受害人。所以，依据合同关系向业主提供服务的物业公司不能以自己的名义直接提起诉讼。
二、如何理解《解释》赋予物业公司部分原告诉讼主体资格
《解释》第四条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 ”按照此司法解释，业主实施了违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，并实施妨害了物业服务与管理的，物业公司就有权直接向人民法院提起诉讼。
可以说《解释》的施行是一个分水岭，在2009年10月1日前，一些业主违章装修、搭建而引起的诉讼案件，物业公司的诉请法院多是不予受理的；而之后，如果物业公司能够证明业主的违章搭建行为在违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约的同时，并妨害到物业公司的服务与管理，物业公司有权以原告身份提起诉讼。从目前法院的司法实践看，《解释》施行以后，鉴于业主委员会怠于行使其诉权，受到侵害的业主由于某些原因不愿与违章搭建者对簿公堂。为了有效地解决小区纠纷，在司法实践中，法院也倾向于放宽审查标准，只要业主违章搭建行为影响到物业公司的服务与管理，比如说侵占了绿地、破坏了承重结构，便多认定妨害了物业管理公司的管理与服务，可认定物业公司具有原告诉讼主体资格。笔者认为，法院受理物业公司以原告身份提起的诉讼，通过判决定纷止争，进而有效地解决小区纠纷，这对于遏制小区内违章搭建现象的发生有着积极的意义。
