江苏物业纠纷呈高涨态势 业主频被“逼”上法庭

2012年02月17日 08:48　来源：法制日报　

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　　江苏物业纠纷呈高涨态势扬州中院调研称

　　90%纠纷属物业公司“逼出来的”

　　大量新建小区入住后，由于物业管理法律法规尚不健全，直接导致了以物业费纠纷为主的矛盾纠纷呈逐年高发态势。

　　江苏省司法厅一项调查显示，仅南京市去年第四季度就发生物业纠纷863起，同比增长52.74%，苏州市去年第四季度达到869起，同比增长47.79%。而在扬州市，去年两级法院审理的物业纠纷案件数则达到了近1000起，其中90%的案件都是物业公司将业主告上法庭，讨要物业费。

　　是什么原因导致原本在一个屋檐下的业主和物业公司，成为死对头？

　　与物业签订合同需仔细

　　当购买了沿街商铺的万某被物业公司因拒交物业费告上法庭时，他随即进行了反诉，要求物业公司赔偿近9000元损失以及违约金3500余元。

　　万某诉称，自2005年入住后，发现屋顶漏雨，物业公司先后于2006年、2007年对屋顶进行了维修，但漏雨问题至今未能根本解决，致使他的房子受到了损失，加上维修费用花了近9000元。

　　“由于物业公司违反合同约定，没有尽到物业服务的责任，给我造成了损失，我有权拒绝支付物业费。”万某说。

　　但他的意见没有得到法院的支持。

　　法院认为，万某与物业公司之间的《前期物业管理协议》合法有效，双方均应当按照协议约定行使权利、履行合同确定的义务。在万某受损责任未明的情况下，就拒绝承担交纳物业费的义务并要求物业公司赔偿损失，于法无据。

　　2011年6月，扬州市一家物业公司到维扬区法院起诉称，2008年3月和梅岭街道某小区的开发商签订了《物业管理委托合同》，4月1日起就对该小区进行了物业管理，收费严格按照物价局核准的标准执行。但23户小区业主拖欠了一年物业费，少则几百元多则数千元，诉请法院判决业主归还拖欠的物业费共计2万余元。

　　23名业主对拖欠事实基本没有异议，但却向法官倒了一肚子苦水。

　　业主王某表示，小区的保安和保洁员的人数相比于刚开始，出现严重缩水；业主李某则称，小区里经常可以随意进出陌生人和停放大型机动车，管理十分松散，感觉不安全，物业公司对此应负责；还有的业主则称房子有漏水等现象，报修很长时间也没人管。

　　但由于没有拿出实质性的证据，法院在审理后没有采纳业主的辩驳意见，23名业主被判败诉。

　　《法制日报》记者采访了解到，由于物业合同基本上是在购买房屋时，就已和开发商签订，业主委员会当时并没有成立。

　　买房的时候，大部分业主的注意力并不是在物业服务的条款上，不少业主只是随手翻翻格式化的物业委托合同，就签了字，甚至不少人还有“住进去再说”、“服务不好就不交费”等想法，导致在合同约定初期，就埋下了纠纷的种子。一旦物业管理出现问题，面对具体物业服务在合同条款方面的缺失，很难通过拒交物业费达到目的。

　　物业公司逼业主当被告

　　江苏宝应人魏某因担心房价飙涨，在儿子高考那年，就在县城买了一套100多平方米的住宅。合同约定入住时间是2007年年底，但到了入住时间，却迟迟不见入住通知书，一年之后才被通知入住。由于违反合同约定，开发商只好按约定的条款赔偿了延期交房违约金。

　　可在接下来的交房过程中，就不那么顺利了。让魏某纳闷和不能接受的是，物业公司要求他补交2007年年底以后的物业费，还要再预交1年物业费，否则拿不到新房钥匙。

　　因为双方僵持不下，魏某始终没有拿到房子。2010年上半年，老魏向仲裁部门申请仲裁，请求裁决开发商承担由此产生的逾期交房的责任，即从2008年年底到2010年年初的延期交房违约金两万元。仲裁部门认为，开发商提供了齐全的证明文件，委托有资质的物业公司代理交房业务，符合交易惯例和有关规定，裁定魏某败诉。

　　由于一直没有业主委员会，靠零零散散的几个并不熟悉的业主单一维权，很难奏效。而到房管部门投诉，基本上没有人理睬。魏某很郁闷。

　　江苏省扬州市维扬区人民法院一份《分析拖欠物业管理费案件频发成因并提出对策》的报告显示，90%以上的案件，都是业主被物业公司“逼到被告席上”的。

　　多重问题得不到监管

　　记者了解到，相对于物业纠纷迅猛增长的态势，如何加大对房地产开发商及其物业公司的有效规范和监管，却始终“停滞不前”。

　　江苏省一名法官在审理物业纠纷类案件时发现，由于“炒房一族”数量庞大，直接造成了房屋“空置率”的居高不下。这种情况反映在物业维护上，就是入住率不高导致物业费收取难度加大，资金短缺严重影响了物业公司对小区建筑设施的维修、养护和管理以及小区安防设施的启用、维护。

　　“业主空置住房，实际上是主动舍弃了物业服务权利，但并不能自然免除合同规定的交费义务。”上述法官表示，空置物业虽然减轻了物业服务的负担，但是否能享受一定的物业费折扣，合同上大多都没有约定。

　　此外，纠纷中还暴露出不少物业公司在收费时不开具正规发票的问题，这也是产生矛盾的原因所在。“物业费没有正式发票，相关信息得不到公开，极容易产生新的矛盾。”上述法官说。

　　记者了解到，随着房地产市场的降温，部分物业公司或倒闭或退出开发领域，直接导致物业服务承诺不能兑现。同时，物业公司抱住既得利益不放，在对公用附属配套设施的管理与租赁收益的使用、账目的公开等违规操作上，与业主缺乏有效沟通，双方互信度差，加上不少楼盘在数年内迟迟不成立业主委员会，导致业主维权缺乏相关组织支持，也是物业纠纷迅速增长的原因。

　　扬州中院民一庭法官李春艳表示，业主以拒绝交费作为“谈判”的砝码是不明智的。纠纷发生后，除了向业主委员会投诉外，还可以先向所在地街道和房管部门反映。

　　记者还了解到，除了新建小区的物业纠纷突出外，老旧小区、拆迁小区的物业问题也不容小觑。

　　近年来，苏州、南京等地在部分老旧小区尝试“自治管理”模式。然而，尽管低廉的物业费让业主每年少交了几百至数千元的物业费，但物业管理的不专业、不规范却无法回避。

　　“尤其是巨额的安防经费需要支出，往往这些老旧小区容易出现严重问题。”南京市一名街道干部说，老旧小区的停车难、收费高等诸多问题，还直接影响了小区业主对物业公司的认同感和理解支持，小矛盾诱发大纠纷属普遍现象。(记者 丁国锋 通讯员 刘俊 葛学涛)