物业公司未尽责 业主欠费打八折

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发布日期：2012-2-17 8:45:00  

  来源：辽宁法制报  记者邵小桐  

　　采集地：沈阳市中级人民法院
　　当事人：李某、沈阳中房物业有限公司
　　记者手记：如今在法院最常见的法律纠纷当数物业与业主之间的纠纷了，业主被物业公司推上被告席索要物业费的案件越来越多，业主拒交物业费的理由也是五花八门，其中房屋漏雨没有及时维修是一种常见类型。物业对于业主维修房屋该尽何责呢？

　　房屋漏雨业主拒交物业费被物业公司告上法庭，最终法院判决业主所欠物业费打八折不需全额交付。办案法官称，物业该担何责主要看物业与小区业主委员会签订的物业服务合同的约定。合同一般都会约定物业仅对维修尽协调沟通义务，如果物业未尽该义务，则要适当担责，但业主不能以拒交物业费相抗衡，而应协商适当减免物业费。

　　家住中房凌云花园的李某从2006年起就因自家房屋多处漏雨，而不向物业交纳物业费。
　　因此，从2006年1月1日至2011年9月30日，李某共拖欠物业公司服务费4964元，后被沈阳中房物业有限公司(以下简称中房物业)告上法庭。
　　法庭审理阶段，李某提出拒交物业费的理由，是因他家房屋多处漏雨，墙体发霉，墙皮脱落，而物业公司只在2004年简单维修，之后再也没有修过。
　　物业辩称，房屋质量问题应由开发商负责，在质保期内应由开发商负责维修，质保期外可以申请维修基金。业主不能因房屋漏雨而把责任全推给物业。
　　法院审理认为，依据《中房凌云花园物业服务合同》规定：“中房物业根据房屋实际使用年限，每年一次对房屋及附属设施设备进行安全普查，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划。”李某的房屋出现漏雨、墙体发霉、墙皮脱落等情况系因楼体外墙发生渗漏而导致，而楼体外墙墙面的维修、养护和管理依据合同约定应属中房物业的服务范围之内。且中房物业也承认该房屋过了保修期后，准备启动住房专项维修资金但一直没有启动，其服务存在瑕疵，故中房物业应对此负有一定的责任。李某按其所欠缴的2006年1月1日至2011年9月30日物业服务费的80%交纳费用较为公平。法院判决李某给付中房物业物业服务费3971.2元。
　　办案法官指出，关于物业公司的服务质量问题的认定应当有一个客观标准，而非以业主是否满意来衡量。首先要看物业服务合同关于服务标准的要求，其次可参照各地方颁布的物业服务行业标准。具体到房屋维修是否物业担责，要看物业服务合同的具体约定。如果合同约定物业对维修只有协调沟通义务，那么业主就不能把板子打在物业身上。一般情况，在房屋质保期内，房屋维修责任在开发商；质保期外，房屋的中、大修一般需要启动维修基金，需要业主委员会的授权，物业要尽协调沟通的义务。

责任编辑：曹雪松