50万入住珠江新城两房？ 其实仅买20年使用权
来源：新快报 2011年11月1日 A09版
作者：杨金霞 李琳
http://house.21cn.com/collect/2011/11/01/9626497.shtml
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50万入住珠江新城？近日，市民谢小姐在环市东接到一张楼盘的宣传单，上面写着“50万入住珠江新城74平方米两房”。现在珠江新城的一手楼价基本在3万元/平方米以上，而宣传单上的房子折算下来才6000多元/平方米。真有这样的好事？记者按照宣传单到该楼盘实地探查一番后发现，原来50万入住，是指用50万租住一套珠江新城的房子20年，即50万买一套房20年的租住权。
20年租金需一次付清
按照宣传单提示，记者找到了位于珠江新城兴盛路的博雅御轩。楼盘一共由A、B、C、D四栋高层住宅组成，其中的D栋属于开发商所有的商品房，在2009年已售罄。宣传单上称，该项目的B栋03单元，建筑面积77.2平方米，价格仅为50.5万元。按常规计算，这个单位大概是6542元/平方米。此外，一套建筑面积130.3平方米的大三房价格为85万元，约6523元/平方米。而目前珠江新城在售楼盘价格基本在3万元/平方米以上，比如富力公园28售价3万元/平方米，颐德公馆刚刚推出的北区洋房售价在5万元/平方米左右，另一在售的豪宅凯旋新世界的售价为6万-9万元/平方米。
“6”字头就能买珠江新城的房子？“我们并不是出售，而是长租20年。”博雅御轩接待中心的工作人员对记者解释。据该工作人员称，博雅御轩剩下的A、B、C三栋都属于冼村的集体物业，发展商是受冼村的委托开发建设了该楼盘，并向冼村租用房源40年。该物业不能出售，只能采取长租和短租的方式。其中长租的物业有近300套，一律长租20年，单位面积74-214平方米，租金总价为50万-190万元，必须一次性付款。另外还有100余套，打算用来做短租。“我们的做法是合法的，跟租户签订了租赁合同后，我们还会去房管局进行租赁登记。”
毛坯交楼转租还要装修
不少打算买房的人表示，不能接受这种长期租住的方式，“还是希望真正有一个自己的家。”但也有不少人认为，现在广州住宅租金一直在上涨，如果长租下来，转手再租出去，每个月赚上一笔租金差额，也是不错的投资方式。
据了解，该楼盘主流的两房单位面积在70多平方米，20年租期的总租价为50万-60万元，平均租金约为2000多元／月；三房130多平方米的单位，20年租期的总租价为90万-100万元。值得一提的是，博雅御轩的这些长租房不仅要一次性付款，而且都是毛坯交楼。买家可委托开发商进行简单装修，不过需交800元/平方米的装修费用。
专家算账
至少15年才能回本
50万在珠江新城住20年，到底划不划算？据满堂红珠江新城分店的林先生介绍，现在珠江新城的住宅租金比较高，博雅御轩旁边的保利心语花园75-82平方米的两房吉屋，租金在3500-3800元/月。对比下来，的确存在一定的租金差。不过，博雅御轩并不是商品房小区，所以租金也不可能看齐上述项目。可参考猎德村的回迁房，70-75平方米的两房吉屋，租金是2800-3000元/月。
以楼盘50.5万元的77.2平方米两房为例，月租金为2104元。若加上800元/平方米的装修费用，按照3000元/月的价格转租，投资回报率为6.4%。
收益分析
中立地产总经理助理高德辉指出,从投资回报的角度看,这个收益率其实是不大划算的。以每月3000元的租金计算,这笔投资大概需要15年才能回本,等于实际上能获得租金收益的年限只有5年，如果3000元/月的租金不变，租金有18万。这对投资型产品来说,其回报时间实在是有点太短了。另外,目前银行5年整存整取的存款利率都有5.5%。按照目前的利率，50.5万元存5年后利息就有近14万元。而且钱存在银行,20年后还是自己的；这笔投资貌似年租金收益有6.4%,但却是净投入,等于一次投入后,除了租金收益,投资者手头已无其他资产，也无法享受物业升值带来的回报。当然了,考虑到未来住宅租金水平有可能会继续上涨,其收益可能会上升,因此,这笔投资也有可能会更高些,但投资客还要承担甲方悔约等各种风险,风险与收益率太不平衡。
风险提示
广东博厚律师事务所律师程磊也指出，对于这种长租的房源，租客还要警惕甲方毁约的风险。由于租客不仅一次性付出了大笔的租金，还需要装修、买家居，投入的财力物力都不小。而楼盘的工作人员表示，租赁合同中会写明“甲方不得违约”。不过同时也会注明，如果遇到无法约定的原因，租赁合同无法履行，甲方将会归还剩下的租金，并以剩下租金的100%作为违约金。比如总租金50万的单位，租赁到10年后，甲方要违约，则要归还剩下的房款25万，再加上25万元的违约金。
（南方网编辑：许慧）
