装修商铺却便宜了房东 律师解析“优先承租权”

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2011年9月26日   B06：B06－律师服务   稿件来源：上海法治报  

　　据《新快报》报道，去年3月，刘小姐租下了一间商铺做服装生意，当时签下的租赁合同约定租期为1年，全年商铺租金25000元。合同中还约定了租期满后，商铺的固定装修保持原状，刘小姐在同等条件下有优先承租权。

    今年3月底，商铺的租赁期限到了，业主王先生向刘小姐发出书面告知书，称年租金要提高到40000元，刘小姐如果接受这个租金可以优先承租，如果不能接受租期到了就得搬走。

    刘小姐觉得租金实在太高了，称自己有 “优先承租权”，要王先生把年租金降到30000元并继续租给她。王先生不同意，刘小姐又不肯搬走，王先生只有将刘小姐告到法院。

    最后法院判决，因为双方共同约定的租期已满，合同虽然约定刘小姐有优先承租权，但刘小姐愿意支付的租金标准只是单方意愿，没有证据证明王先生愿意以刘小姐提出的租金向其他人出租该商铺，所以刘小姐的优先承租权不符合合同约定，刘小姐应在判决生效十天内返还商铺并支付迟交铺期间的商铺租金。

    广州市律师协会民事法律委员会秘书长程磊表示，在与商铺业主签定租赁合同时，商家最好能在其中加入“优先承租权”的相关条款；同时对违反 “优先承租权”应承担的违约责任予以明确，如约定参照租金标准的几倍承担违约金，或者直接约定违约金的具体数额。

    当业主违反优先承租约定时，承租人就可以直接加以援引，追究业主的违约责任。

    “优先承租权”是指在租赁关系中，原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等条件下有优先于第三人承租的权利。

    优先承租权目前并没有相关法律明确规定，当事人更多的是在合同中加以约定，是属于合同约定的权利，是一种优先缔约请求权。如果租赁期满，承租人以与第三人同等的条件提出与业主缔约，业主未履行租赁合同约定的，就需承担违约责任。

    当然，这个优先承租权是建立在与第三人的承租条件同等的基础上的，如果第三人的承租条件比原承租人更优越，则优先承租权也就失效了。

（李琳）