搬家常识
程磊律师接受《新快报》采访谈银行按揭风险问题
发布时间：2011/9/17 0:00:00
首套房利率上浮30% 银行变相拒客
日期:[2011-09-16] 版次:[C05] 新快报 版名:[买楼王?置业关注]
日期:[2011-09-16] 版次:[C05] 新快报 版名:[买楼王?置业关注]
新快报记者 杨金霞 实习生 张蕾
近日，北京、南京等多地传出有银行暂停房贷业务的消息，引起广州不少市民的担心。记者走访发现，目前广州虽未有银行暂停房贷，但有部分银行再度提高首套房的贷款门槛。原来首套房买家支付四成首付，可以获得基准利率，现在不少银行明确要求，首套房贷首付要达到四成，利率则为基准利率上浮10%-30%。并且，由于额度紧张，银行对房贷业务的审批更加严格。
上浮利率同时首付提至四成
建行华南师范大学支行的工作人员告诉记者，目前二手房的首套房贷，首付需要四成，贷款利率则根据具体的情况而定，最高为基准利率上浮30%。“不光是利率上浮，贷款还可能批不了。”而有业内人士表示，建行的额度现在已经十分紧张，利率上浮可以算作“拒客”。
满堂红营销中心总监黄倩茹表示，由于首套房的贷款利率没有上限的限制，银行会对风险和利益进行平衡。对满足资质条件的普通客户，就会提高利率。
记者还从广州银行黄埔大道中路支行得知，目前该银行相比一些大银行，额度较为宽松，不过首套房贷首付也提高到四成，同时利率为基准利率上浮10%。该行工作人员还表示，目前有的银行出于收益考虑，更愿意贷款给企业，收益会高出3-4个百分点。总体来说，银行在减少房贷业务，因为现在房价已经比较高，如果下跌风险会比较大。此外，记者走访光大银行、农行、中国银行等支行了解到，其首套房贷首付仍然是三成，只有农行、工商银行仍然是基准利率不变。
对于二套房贷，大部分银行要求首付六成，利率为基准利率上浮1.2倍或以上。比如农行二套房贷利率为基准利率上浮20%，建行二套房贷利率则为基准利率上浮40%。
四季度额度更紧贷款更难
市民吴先生最近有点小郁闷，他原本打算申请59万元房贷，结果由于有几次信用卡逾期还款的记录，最终银行贷款批下来只有50万元，吴先生只能找亲戚朋友挪借。按揭公司的工作人员告诉吴先生，如果以前碰到类似的征信问题，只要跟银行解释一下原因，银行一般都会不计较，现在变得越来越严格了。“有的如果征信情况不好，银行还会直接拒贷。”
不被拒贷，就要“等贷”。杜小姐表示，她在7月底卖了房，买家做的纯商业贷款，8月底过户交了税单，本来一般凭税单5-7个工作日放款，但现在半个月过去了还没放。打电话问银行，银行说没额度，要排队，不能确定放款时间。
黄倩茹表示，目前广州“等贷”的情况还不算太严重，但第三、四季度的银行额度明显没有上半年充裕，年底贷款申请积压的情况可能还将加剧。“银行习惯了上半年冲刺放款，下半年相对谨慎，尤其是到了年底，一般都没有多少额度了”。因此，第四季度房贷形势可能会更加严峻。
一位按揭公司的负责人在接受记者采访时表示，由于现在银行额度紧张，商业贷款很受影响，以前一般一个月左右能放款，现在有的需要3-4个月。据了解，由于银行额度有限，不只是放款时间变慢了，对于贷款对象要求也高了，甚至出现“挑客”的情况，一些银行甚至以客户资质不够优良等各种借口婉拒客户。一位银行的工作人员也表示，预计到年底的时候额度会更加紧张，房贷放款的时间可能还会拉长。”
部分银行房贷首付和利率一览
银行 首套房 二套房
首付比例 利率 首付比例 利率
建设银行华南师范大学支行 四成 基准利率-1.3 倍 六成 基准利率1.4倍
广州银行黄埔大道中路支行 四成 基准利率1.1倍 六成 基准利率1.1倍
工商银行中山大道支行 三成 基准利率 六成 基准利率1.1倍
农业银行北秀支行 三成 基准利率 六成 基准利率1.2倍
中国银行体育东支行 三成 基准利率1.1倍 六成 基准利率1.2倍
光大银行广州分行 三成 基准利率1.05倍 六成 基准利率1.1-1.2 倍
（以具体咨询情况为准）
买家警惕“拒贷”风险
听说房贷越来越紧，买家小梅很紧张，她已经和开发商签订认购书，如果银行不批贷款，她的定金就可能“打水漂”。记者在珠江新城一带踩盘时，某一手楼盘的销售人员告诉记者，根据他们楼盘的情况，首套房贷款相对容易，九成客户都可以贷到，只是时间快慢的问题，但二套房被“拒贷”的比例差不多有两三成。实际上，由于房贷从紧，市民在买房时，一定要对这种“等贷、拒贷”风险加以重视，最好在买卖合同中有所约定。
亿达按揭的黄先生表示，房贷现在主要是受银行额度的影响，对于一套二套房贷的影响是一样的，主要还是由申请人本身的征信、收入情况、房屋状况等因素决定。
广东博厚律师事务所律师程磊提醒，通常如果买家签了买卖合同，但贷不了款，如果买家没有在合同中进行相关约定，开发商或者出卖人有权据此解除合同，并要求购房者支付违约金。因此，下半年随着银行房贷额度更加紧张，房贷放款时间进一步拉长，甚至被拒贷的风险都可能产生，买家最好在合同中约定：“若购房者向银行申请按揭贷款未获得银行批准通过的，则本合同自动解除，买卖双方互不承担违约责任。”购房者可以根据该条款解除房屋买卖合同，并无须承担违约责任。
支招
如何顺利贷到款
买家在买房时，应该提前做好功课，对可能出现的风险做应对准备，才能避免“贷款不成，反失一把米”的情况。对此，广东博厚律师事务所律师程磊提供了三个妙招。
1．先查征信
——在申请银行贷款之前先查询个人征信记录，对于是否能够获得贷款进行评估。
银行在给申请贷款人发放按揭贷款时，通常会先查询个人征信系统，如果有不良贷款或出现信用卡消费长期不还等情况，将被列入“黑名单”，申请银行按揭贷款可能不被批准。
广州市的银行一般都是按照贷款人征信记录发放贷款，某些购房者由于不清楚个人征信记录，如存在信用污点等情况，导致无法按原计划获得贷款，因此导致买卖合同无法履行而承担违约责任。广州市民可以到人民银行广州分行免费查询个人的征信记录，对自己是否能够获得银行贷款进行预先评估，以避免将来贷款不能获得批准而承担违约金。
2．合同约定
——对政策因素影响发放住房贷款的问题进行合同约定，签订“政策变动免责条款”。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”
因此，购房者在签订房屋买卖合同时可以约定：“如果由于国家政策调整影响银行发放按揭贷款的，应视为不可归责于当事人双方的事由，因此导致买卖合同解除的，双方互不追究违约责任，出卖人应将定金返还买受人。”
3．咨询专业机构
——向品牌按揭机构进行咨询，详细了解银行贷款政策，预测银行贷款风险。
所谓“隔行如隔山”，一般的买家对银行房贷政策与要求不了解，因此最好咨询一些专门从事相关业务的机构，才能够评估银行发放贷款的比例，预测银行贷款风险。
近日，北京、南京等多地传出有银行暂停房贷业务的消息，引起广州不少市民的担心。记者走访发现，目前广州虽未有银行暂停房贷，但有部分银行再度提高首套房的贷款门槛。原来首套房买家支付四成首付，可以获得基准利率，现在不少银行明确要求，首套房贷首付要达到四成，利率则为基准利率上浮10%-30%。并且，由于额度紧张，银行对房贷业务的审批更加严格。
上浮利率同时首付提至四成
建行华南师范大学支行的工作人员告诉记者，目前二手房的首套房贷，首付需要四成，贷款利率则根据具体的情况而定，最高为基准利率上浮30%。“不光是利率上浮，贷款还可能批不了。”而有业内人士表示，建行的额度现在已经十分紧张，利率上浮可以算作“拒客”。
满堂红营销中心总监黄倩茹表示，由于首套房的贷款利率没有上限的限制，银行会对风险和利益进行平衡。对满足资质条件的普通客户，就会提高利率。
记者还从广州银行黄埔大道中路支行得知，目前该银行相比一些大银行，额度较为宽松，不过首套房贷首付也提高到四成，同时利率为基准利率上浮10%。该行工作人员还表示，目前有的银行出于收益考虑，更愿意贷款给企业，收益会高出3-4个百分点。总体来说，银行在减少房贷业务，因为现在房价已经比较高，如果下跌风险会比较大。此外，记者走访光大银行、农行、中国银行等支行了解到，其首套房贷首付仍然是三成，只有农行、工商银行仍然是基准利率不变。
对于二套房贷，大部分银行要求首付六成，利率为基准利率上浮1.2倍或以上。比如农行二套房贷利率为基准利率上浮20%，建行二套房贷利率则为基准利率上浮40%。
四季度额度更紧贷款更难
市民吴先生最近有点小郁闷，他原本打算申请59万元房贷，结果由于有几次信用卡逾期还款的记录，最终银行贷款批下来只有50万元，吴先生只能找亲戚朋友挪借。按揭公司的工作人员告诉吴先生，如果以前碰到类似的征信问题，只要跟银行解释一下原因，银行一般都会不计较，现在变得越来越严格了。“有的如果征信情况不好，银行还会直接拒贷。”
不被拒贷，就要“等贷”。杜小姐表示，她在7月底卖了房，买家做的纯商业贷款，8月底过户交了税单，本来一般凭税单5-7个工作日放款，但现在半个月过去了还没放。打电话问银行，银行说没额度，要排队，不能确定放款时间。
黄倩茹表示，目前广州“等贷”的情况还不算太严重，但第三、四季度的银行额度明显没有上半年充裕，年底贷款申请积压的情况可能还将加剧。“银行习惯了上半年冲刺放款，下半年相对谨慎，尤其是到了年底，一般都没有多少额度了”。因此，第四季度房贷形势可能会更加严峻。
一位按揭公司的负责人在接受记者采访时表示，由于现在银行额度紧张，商业贷款很受影响，以前一般一个月左右能放款，现在有的需要3-4个月。据了解，由于银行额度有限，不只是放款时间变慢了，对于贷款对象要求也高了，甚至出现“挑客”的情况，一些银行甚至以客户资质不够优良等各种借口婉拒客户。一位银行的工作人员也表示，预计到年底的时候额度会更加紧张，房贷放款的时间可能还会拉长。”
部分银行房贷首付和利率一览
银行 首套房 二套房
首付比例 利率 首付比例 利率
建设银行华南师范大学支行 四成 基准利率-1.3 倍 六成 基准利率1.4倍
广州银行黄埔大道中路支行 四成 基准利率1.1倍 六成 基准利率1.1倍
工商银行中山大道支行 三成 基准利率 六成 基准利率1.1倍
农业银行北秀支行 三成 基准利率 六成 基准利率1.2倍
中国银行体育东支行 三成 基准利率1.1倍 六成 基准利率1.2倍
光大银行广州分行 三成 基准利率1.05倍 六成 基准利率1.1-1.2 倍
（以具体咨询情况为准）
买家警惕“拒贷”风险
听说房贷越来越紧，买家小梅很紧张，她已经和开发商签订认购书，如果银行不批贷款，她的定金就可能“打水漂”。记者在珠江新城一带踩盘时，某一手楼盘的销售人员告诉记者，根据他们楼盘的情况，首套房贷款相对容易，九成客户都可以贷到，只是时间快慢的问题，但二套房被“拒贷”的比例差不多有两三成。实际上，由于房贷从紧，市民在买房时，一定要对这种“等贷、拒贷”风险加以重视，最好在买卖合同中有所约定。
亿达按揭的黄先生表示，房贷现在主要是受银行额度的影响，对于一套二套房贷的影响是一样的，主要还是由申请人本身的征信、收入情况、房屋状况等因素决定。
广东博厚律师事务所律师程磊提醒，通常如果买家签了买卖合同，但贷不了款，如果买家没有在合同中进行相关约定，开发商或者出卖人有权据此解除合同，并要求购房者支付违约金。因此，下半年随着银行房贷额度更加紧张，房贷放款时间进一步拉长，甚至被拒贷的风险都可能产生，买家最好在合同中约定：“若购房者向银行申请按揭贷款未获得银行批准通过的，则本合同自动解除，买卖双方互不承担违约责任。”购房者可以根据该条款解除房屋买卖合同，并无须承担违约责任。
支招
如何顺利贷到款
买家在买房时，应该提前做好功课，对可能出现的风险做应对准备，才能避免“贷款不成，反失一把米”的情况。对此，广东博厚律师事务所律师程磊提供了三个妙招。
1．先查征信
——在申请银行贷款之前先查询个人征信记录，对于是否能够获得贷款进行评估。
银行在给申请贷款人发放按揭贷款时，通常会先查询个人征信系统，如果有不良贷款或出现信用卡消费长期不还等情况，将被列入“黑名单”，申请银行按揭贷款可能不被批准。
广州市的银行一般都是按照贷款人征信记录发放贷款，某些购房者由于不清楚个人征信记录，如存在信用污点等情况，导致无法按原计划获得贷款，因此导致买卖合同无法履行而承担违约责任。广州市民可以到人民银行广州分行免费查询个人的征信记录，对自己是否能够获得银行贷款进行预先评估，以避免将来贷款不能获得批准而承担违约金。
2．合同约定
——对政策因素影响发放住房贷款的问题进行合同约定，签订“政策变动免责条款”。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”
因此，购房者在签订房屋买卖合同时可以约定：“如果由于国家政策调整影响银行发放按揭贷款的，应视为不可归责于当事人双方的事由，因此导致买卖合同解除的，双方互不追究违约责任，出卖人应将定金返还买受人。”
3．咨询专业机构
——向品牌按揭机构进行咨询，详细了解银行贷款政策，预测银行贷款风险。
所谓“隔行如隔山”，一般的买家对银行房贷政策与要求不了解，因此最好咨询一些专门从事相关业务的机构，才能够评估银行发放贷款的比例，预测银行贷款风险。
