36亿维修资金仅花了1.1%

广州物业专家律师网/程磊律师网
来源：新快报  日期:[2011-09-09]  

版次:[C03]   版名:[买楼王?本周关注]   

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新快报记者 杨金霞
　　 五羊新城某小区的业主们最近很烦恼。因为小区有三部电梯坏了，需要十五六万元的维修费。本来这笔费用可以从物业专项维修资金中支出，但物业公司说使用维修资金手续太多、时间太长，要业主先垫资修理，为此业主们意见很大。在采访过程中，记者了解到，随着相关政策的完善，对于物业专项维修资金的缴纳，大多业主已逐渐明晰，但由于使用物业专项维修资金的流程比较复杂，许多业主仍蒙查查。并且，由于曾经出现的开发商或物业公司挪用物业专项维修资金等事件的发生，也导致业主对物业公司动用物业专项维修资金存在“不信任”。总之，物业专项维修资金使用起来“有点难”。

　　累积缴存36亿仅使用4000多万

　　五羊新城某小区业主林小姐就表示，“大家都交了物业专项维修资金，为何放着这些钱不用，倒要业主垫钱修电梯？”还有业主认为，即使让物业公司使用物业专项维修资金，也要多个心眼，因为是业主们交的钱，让物业公司花总有不安心的地方。“经常听说物业公司挪用物业专项维修资金的事，而且修理过程中也存在不透明。”截至记者发稿前，该小区部分业主仍然拒绝垫资。

　　作为房子的“养老金”，物业专项维修资金如何有效利用，让不少业主颇为“费神”。根据规定，商品住宅物业专项维修资金的交存标准，从每平方米40元到105元不等。一个小区如果按照500户、都以100平方米计算，所缴的物业专项维修资金就有500万元。而目前物业专项维修资金的现状，一直是“交得多，用得少”。根据广州市国土房管局相关数据，截至2010年2月份，广州多年来累积房屋专项维修资金36亿元，而全市维修资金仅使用了4000多万元，约1.1%。

　　多种原因致维修资金使用率低

　　据了解，物业专项维修资金的征收已经有近十年历史，不过真正强制性征收还是近几年的事，也因此导致很多历史遗留问题。有的老房子没有物业专项维修资金，有的房子物业专项维修资金被开发商或者物业公司挪用。而后来很多强制性缴纳物业专项维修资金的楼盘，大多楼龄还未超过十年，加上现在物业公司对房屋的保养也很重视，这类楼盘对物业专项维修资金的使用需要还不大。

　　此外，由于维修计划大多由物业服务企业提出，物业维修工程的可行性、预算和决算审核、施工质量验收、费用分摊明细等缺乏相应的监管，可能出现物业服务公司在维修计划中多列项目，增加经费预算，实施施工中少做项目，虚列开支，降低工程成本，增加维修费用等。因此导致许多业主不愿意使用物业专项维修资金。

　　广州高力国际物业及资产管理服务部副董事张简齐表示，除了维修需要和业主的信任问题外，在现实中，其实很多小区都存在这样那样的“遗留”工程，最初的楼盘开发工程不够完善，开发商在进行修理时，可能会将其他需要维修的工程一起维修了。“因为物业专项维修资金必须清清白白，可能有的开发商对此还是有点‘心虚’。”因此，开发商提出使用物业专项维修资金的情况也不多。

　　另一方面，物业公司也觉得要使用物业专项维修资金比较难。

　　据了解，物业专项维修资金的使用有项“硬性规定”，那就是必须征得小区内人数和面积2/3以上投票权的业主签字同意。这项规定在现实中很难实现。对此，张简齐表示：“物业专项维修资金的使用需要大部分业主的签名，有时候会意见不统一，很难真的落实下来。”据了解，由于动用维修资金需要人数和面积2/3以上的业主表决通过，现实中经常因达不到双重2/3比例而使维修计划流产。番禺某大型小区就曾出现类似情况，由于小区业主来自五湖四海，光是征集一半业主的签名就花了半年时间。

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　　维修资金使用流程

　　业主委员会委托或物业服务公司主动提出维修计划、经费预算及其分摊方案——在小区公示5日——填写《广州市物业专项维修资金使用申请表》和《广州市物业专项维修资金使用受益人分摊明细表》——业主委员会动员召开业主大会或由物业公司征集小区人数和面积2/3以上业主签名同意的书面意见——小区内公示3日——签名业主无异议，报送房管局备案（如果有异议，再征集意见）——市房管局在5个工作日内完成备案手续——物业服务公司组织实施物业维修的具体工作——业主委员会或物业服务企业凭备案手续、维修发票原件到指定银行划拨物业专项维修资金。

　　专家支招

　　弄清五大常见问题用好房子“养老金”

　　一个小区的物业专项维修资金，少则几百万，多则几千万。如何管理好、使用好？对此，广东博厚律师事务所律师程磊、广州高力国际物业及资产管理服务部副董事张简齐对物业专项维修资金的管理、使用中常见的问题进行了一一解答。

　　1 哪些情况可以使用维修资金？

　　根据2008年2月1日实施的《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

　　物业保修期内的维修，由建设单位承担，如果是由于人为原因造成的房屋共用部位、共用设施和设备的损坏，维修费用由责任人承担，不得动用物业专项维修资金。根据物业服务合同的约定，应当由物业服务企业承担的房屋共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用由物业服务企业承担，不能动用专项维修资金。

　　2 维修资金该不该交业委会管理？

　　业主委员会成立之后，专项维修资金可以划转由业主委员会进行管理。《住宅专项维修资金管理办法》第26条规定，可以将维修资金用于购买国债。但某些小区业主委员会运作不规范，将维修资金挪用于购买股票、债券或者进行委托理财等高风险投资，严重影响到维修资金的安全。

　　并且，因为物业专项维修资金是一笔不小的资金，业主委员会一旦管理物业专项维修资金，房管局对此很难监管。尽管房管局会一年查一次账，但如果已经被挪用，损失往往很难弥补。因此，即便小区有业主委员会，也最好由房管局代为管理账户。

　　3 怎样保证维修资金使用透明？

　　不管有无业主委员会，大部分人对工程施工及其造价、质量等专业问题缺乏了解，无法从专业角度进行监督。对此，最好就是由物业公司对施工计划、费用报价、施工单位等进行公示，接受业主的监督的同时，可委托具有专业资质的社会中介机构（如工程造价或监理机构）代理维修资金使用涉及的维修工程可行性研究、预决算审核、施工质量验收、费用分摊明细的审核等。

　　4 小区要维修没有维修资金怎么办？

　　很多旧房子没有维修资金，如果想完善物业专项维修资金，最好是成立业委会。由房管局牵头，业委会动员业主缴纳物业专项维修资金。天河就有过这样的成功案例，当时一栋30多层的电梯坏了，结果就是由房管局牵头，成立了业委会，补交了维修资金，然后进行维修。当中如果出现低层用户不同意缴纳物业专项维修资金的情况，只要人数和面积2/3以上的业主缴纳并签名同意使用，可以先解决维修问题，然后通过法院起诉不肯缴纳物业专项维修资金的业主。

　　5 没有业委会，可以使用维修资金吗？

　　没有成立业主委员会的小区，如果要使用维修资金，可由物业公司根据相关检查提出维修计划、经费预算及分摊方案，在物业小区内进行公示5日，接受业主们的监督。在征得小区内人数和面积2/3以上投票权的业主签字同意后，再次在物业小区内公示3日，签名业主无异议的，报送房管局备案。物业维修的具体工作由物业服务企业组织实施。

　　他山之石

　　建维修资金使用预案最快24小时能到账

　　8月8日，成都公布了小区要建维修资金的紧急使用预案，业主表决投票方式要“多元化”、小区要有专项维修资金备用金等新举措，以破解物业专项维修资金难题。

　　紧急使用预案

　　成都要求全市所有建筑区划小区必须建立维修资金紧急使用预案，而凡是发生建筑区划共用部位、共用设施设备出现功能障碍和安全隐患等紧急情况时，可以最快地使用维修资金，对出现问题的设施设备进行维修。对于通过紧急预案的维修工程，最快24小时能到账。区(市)县房产管理部门应在收到备案申请的2个工作日内提出备案意见。市住房专项维修资金监督管理部门根据区(市)县房产管理部门的备案意见在24小时内拨付应急所需维修资金总额的70%，余额部分在维修竣工验收合格并提交审计报告后2个工作日内拨付。

　　业主“多样化”投票

　　和很多城市不同的是，成都使用维修资金征求业主的表决票，一改过去单一的书面签字的方式，而可以通过3种方式来进行：包括可当面领取或送达，并由业主或者业主代理人签收；可按照业主提供的通讯地址、手机号、电子邮箱等发送；投入业主位于本建筑区划内的信报箱或者专有部分内。此外还明确，如果业主参与表决有困难的，可以书面委托代理人行使表决权。而对于已经送达的表决票，业主或业主代理人在规定期限内不反馈意见或者不提出反对、弃权意见的，是否视为同意可以在建筑区划管理规约中明确规定。

　　维修资金备用金

　　成都开全国先河，建立“专项维修资金备用金制度”。专项维修资金备用金是指，设立了业主大会的建筑区划，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意，在专项维修资金中确立一定比例或一定金额用于共用部位、共用设施设备维修除险的应急使用资金。备用金制度的设立，主要是为解决物业项目的小修小补，业主委员会不需要每个维修工程项目都要求业主进行投票，省去了小区业主重复投票的麻烦。