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搬家常识
商铺物业费三倍于居住用房
发布时间：2011/8/21 0:00:00
| 商铺物业费三倍于居住用房 |
| http://www.hzrb.cn 来源： 上海法治报 作者： 编辑： 罗坚梅 |
部分商铺享受的物业服务可能少于居住用房的业主，那么，三倍于居住用房的商铺物业费标准是否合理？不使用电梯等设备，不在小区内进出，没有享受到相应的服务，是否应该扣除相应的费用？房屋来源不同，物业管理标准该如何进行收取？
目前，由于本市并没有关于商铺物业费标准的有关政策，这些问题长期困扰着物业管理企业和业主，引发了不少繁琐的纠纷。针对这样的现状，长宁区法院发送了司法建议书，希望管理部门能够制定统一的标准，保护商铺业主的合法权益，同时方便物业企业进行正常的工作。
商铺物业费是居住用房3倍引发物业纠纷
今年以来，长宁区法院受理了多起因物业费标准发生争议而引发的物业欠费纠纷案件，具有一定代表性。1997年10月，彭先生向开发商上海久远企业 （集团）房地产开发公司购买了位于长宁路星火大厦底层的房屋。
去年1月起，该小区的物业由星火大厦业主委员会自行管理。随后，为了方便今后的管理，业主大会通过了小区物业管理费收费标准的决议。根据这个收费标准，小区居民住户的物业管理收费内容及标准为：高层每平方米保洁费0.12元、保安费0.18元、物业费 0.48元、电梯运行费0.50元、水泵运行费0.05元。另外，商铺及企事业单位的物业管理费收费标准按居民住户每平方米物业管理费的3倍收取。
于是，彭先生就拒绝交付物业管理费。多次催讨无果的情况下，星火大厦业主委员会一纸诉状将彭先生告上长宁区法院，请求判令其缴纳拖欠的约2.1万元物业管理费。
彭先生表示，该房屋的产权还没有转到他的名下，所以业主委员会应该向房屋产权人主张物业管理费。同时，他在使用该房屋的过程中不从小区进出，所以即使要支付物业费也应该扣除其中的保安、保洁费。业委会要求其按照居民住户每平方米物业管理费的3倍缴纳的做法没有法律依据，只愿意按照2倍标准支付。
承办法官回忆： “庭审中，业主委员会方面认为，鉴于彭先生实际使用情况，已将物业管理费中的店亭、水泵运行费扣除，对保洁、保安费部分也可以减半收取。要求彭先生支付约1.7万元物业管理费。但表示，按3倍标准收取时经业主大会商定并通过，是合法的。”
“星火大厦业主委员会通过的决议对全体业主均有约束力。彭先生作为房屋的购买人和使用人应该根据决议内容履行义务，支付相应的物业管理费。”鉴于业主委员会作出的让步，最后，法院判处彭先生自判决生效之日起10日内支付拖欠的1.7万元物业管理费。
房屋来源不同物业费标准不同酿物业纠纷
另外，由房屋来源不同而物业费标准不同而引发的纠纷也是其中比较突出的问题。
2006年10月起，上海司力物业有限公司开始为申天小区业委会提供物业服务。 2001年，沈先生从原先业主的手里取得该小区内的房屋产权，入住后，他按照商品房标准交付物业费。过了一段时间后沈先生提出异议，他认为自己的房屋属于售后公房，物业不应该按照商品房标准征收，通过交涉后，物业费暂时按照政府指导价格每套每月17.50元支付。
2005年12月，物业公司和业委会签订 《物业管理服务委托合同》约定：商品房物业管理费按建筑面积每平方米每月0.55元的标准向业主收取；售后公房物业管理费按每套每月17.50元的标准向业主收取；本地回搬户在房屋未置换交易前按每套每月17.50元的标准收费，置换交易后按商品房收费标准收费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。
物业公司方面认为，售后公房置换后就应该按照商品房标准来支付物业费，于是要求沈先生从2006年1月起按照每平方米每月0.55元的商品房标准支付物业费。但是，沈先生怎么也不能接受，一气之下就开始拒绝支付物业管理费。多次协商无果的情况下，物业公司一纸诉状将沈先生告到法院，要求其补缴拖欠的1500余元物业费，并支付约130元滞纳金。
庭审中，沈先生认为，刚刚搬进该小区时按照商品房标准交纳物业费是迫于无奈，后经交涉仍按售后公房的标准收取物业管理费。 “物业公司和业主委员会签订的物业服务合同违反了国家政策的规定，应该视为无效。”
法院审理后认为，物业公司受开发商及业主委员会委托，对小区进行物业管理，沈先生作为小区业主，接受了物业公司的服务，应当向物业公司支付相应的物业管理费。至于物业管理费收取标准，物业公司认为售后公房置换后应该按照商品房标准支付的主张，法院不予采信，沈先生的物业费应照售后公房每套每月17.50元的标准收取。
同时，沈先生和物业公司方面对物业管理费收取标准意见不一，导致沈先生无法按期支付物业费，所以物业公司要求沈先生支付滞纳金的诉讼请求法院不予支持。
据此，法院判决，沈先生于判决生效之日起10日内支付物业公司拖欠的约890元物业管理费。
司法建议
职能部门应制定相关执法性意见
今年以来，长宁区法院民三庭受理了多起因业主对物业费标准发生争议的物业费欠费纠纷案件，双方争议较大，矛盾也较突出。针对这些案件中存在的争议焦点，承办法官注意到，业主和物业企业对于房屋来源不同而引发物业费标准不同存在比较大的意见分歧，阻碍了物业企业正常经营行为，也容易引发矛盾。
“据了解，目前本市并没有关于商铺物业费标准的有关政策。”这使得承办法官在案件的处理过程中遇到了不少困难。三倍于居住用房的商铺物业费标准是否合理？部分商铺享受的物业服务可能少于居住用房的业主。既然不使用电梯等设备，不在小区内进出，没有享受到相应的服务，是否应该扣除相应的费用？承办法官认为，业主提出的这些疑问都是值得商榷的问题。
由于没有统一标准，一些商铺业主维权中就遇到尴尬。物业企业依据的是小区业主大会的决议。众所周知，住宅小区内的居住用房业主无论在专有面积比例还是在户数上都占有绝对优势，在物业费标准的制定上多数居住用房业主并不关心商铺物业费标准。
“这样的情况下单凭商铺业主的力量不可能改变决议的形成，很容易产生形式公平而实质不公平的决议。决议一旦形成，商铺业主也只能服从。”承办法官表示， “如果决议通过的商铺物业费标准为居住用户的五倍甚至更多，也要按照协议执行吗？所以只依据业主大会绝对来确定商品物业费的合理性值得商榷。”
鉴于市物价局是物价管理的职能部门，市住房保障和房屋管理局是物业管理的职能部门，长宁区法院向两家单位各发了一份司法建议书，希望主管部门能够制定有关商铺物业费标准的执法性意见，以及有关同一小区不同来源房屋的物业费收费标准的执法意见，以便于形成统一的执法标准，保护商铺业主的合法权益，同时也方便物业公司方面进行正常的工作。
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