开发商虚假宣传构成不正当竞争案

                  文/程磊

   [本文原载于《住宅与房地产》杂志2011年第7期]

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    开发商在其发布的楼盘宣传广告中涉及到物业服务公司提供物业服务内容的，应根据其与物业服务公司签定的合法有效的物业服务合同拟定广告内容，否则其发布虚假广告的行为构成不正当竞争，需承担侵权责任。


    【案例介绍】


    广州市A物业管理有限公司(以下简称A物业公司)持有建设部认定资质等级为一级的资质证书。曾获得全国用户满意企业、广州市优秀物业服务企业、广州市质量管理奖等荣誉称号，且公司名列广东省服务行业“百强”企业，在广州市物业管理行业界内享有较高的知名度。2010年2月，A物业公司发现广州市东×房地产开发有限公司(以下简称东×公司)在其开发的“金×豪苑”售楼广告书中，擅自使用A物业公司的企业名称进行虚假宣传。在该楼盘的折叠式楼书宣传广告封面上印有“东×公司荣誉出品”等文字，封底列明发展商为广州市东×房地产开发有限公司，其中在题为“建房建楼建品牌”的内页下方倒数第三行以黑体字方式突出“本楼盘由国家一级资质的A物业公司携高档和涉外住宅小区的管理经验亲情管理”字样，在有房型图介绍的内页下方还注明“本资料仅供参考，一切以政府最后批核为准，开发商保留解释修改权”。东×公司将此宣传广告在广州市公共场所派发数百份。东×公司曾就“金×豪苑”的物业服务问题与A物业公司进行过协商，但后因未能达成一致意见，东×公司最终没有聘请A物业公司提供前期物业服务。A物业公司认为，东×公司未经其同意，擅自在其印制的售房广告书上印上A物业公司为其开发的楼盘提供物业服务的内容，构成了利用他人商誉欺骗消费者的不正当竞争行为，故向法院提起诉讼，请求法院判令被告东×公司在《南方都市报》上公开赔礼道歉，并赔偿原告经济损失人民币10万元。


    被告辩称，其没有实施不正当竞争行为，“金×豪苑”由其委托案外人广州市品×房地产经纪有限公司销售，涉讼楼书也是由品×房地产经纪有限公司委托印制。另外，原告所主张的赔偿数额依据不充分，故要求驳回原告的诉讼请求。


    【争议焦点】


   1、 被告印制虚假广告的行为是否构成不正当竞争?2、被告赔偿原告损失的数额如何计算?


    【律师解析】


    虚假广告，是指广告内容是虚假的或者是容易引人误解的，包括两个方面，一是指商品宣传的内容与所提供的商品或者服务的实际质量不符，另一方面就是指可能使宣传对象或受宣传影响的人对商品的真实情况产生错误的联想，从而影响其购买决策的商品宣传。这类广告的内容往往夸大失实，语意模糊，令人误解。《广告法》关于虚假广告的规定较为原则简略。其第3条规定：“广告应当真实、合法。”第4条规定：“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。” 《消费者权益保护法》第19条规定：“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得做引人误解的虚假宣传。”虚假广告具有以下几个特征：1、行为的违法性。虚假广告违反了我国的《广告法》、《消费者权益保护法》和《反不正当竞争法》等法律的有关规定，违背了公序良俗，损害了消费者或者其他生产经营者的合法权益，具有一定程度的社会危害性。2、内容的不真实性。虚假广告之所以虚假，根本在于广告的内容未能真实客观地介绍有关商品或服务的情况，即广告内容与实际商品或服务情况明显不符。判断一个广告属于真实广告还是虚假广告，主要根据受广告影响或者引导的人如何理解，而不是根据广告的制作者、发布者自己如何理解。也就是说只要广告容易导致一般的消费者误解，而不必消费者实际上被欺骗，便可认定为虚假广告。3、手段的欺骗性。虚假广告采取虚构事实、隐瞒真相等手段，故意欺骗或误导消费者，使其产生错误的认识，进而购买其宣传的商品或接受其宣传的服务。


    针对目前在房地产销售领域常见的虚假广告情况，国家工商行政管理局专门制定了《房地产广告发布暂行规定》，该规定第三条规定：“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。”第十九条规定：“房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。”本案中，被告在“金×豪苑”的售楼广告书中使用原告公司的名称，实际上，被告并没有聘请原告提供物业服务。普通消费者在获取售楼广告后，很容易误认为“金×豪苑”是由原告这一知名物业服务公司提供物业服务，从而影响消费者作出购买决策。被告在房地产广告中涉及尚未实现的物业服务内容，没有注明实际情况，致使消费者产生误解，违背了诚实信用原则，破坏了公平、诚实信用的市场竞争秩序。


    虚假广告作为不正当竞争的一种方式，往往侵害了其他经营者的合法利益。 《中华人民共和国反不正当竞争法》第五条规定：“经营者不得采用下列不正当手段从事市场交易，损害竞争对手： (一)假冒他人的注册商标；(二)擅自使用知名商品特有的名称、包装、装潢，或者使用与知名商品近似的名称、包装、装潢，造成和他人的知名商品相混淆，使购买者误认为是该知名商品：(三)擅自使用他人的企业名称或者姓名，引人误认为是他人的商品； (四)在商品上伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志，伪造产地，对商品质量作引人误解的虚假表示。”第九条规定：“经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的质量、制作成分、性能、用途、生产者、有效期限、产地等作引人误解的虚假宣传。”如果经营者擅自使用他人的企业名称发布广告，进行引人误解的虚假宣传，则构成不正当竞争侵权，应承担侵权责任。


    企业名称是其拥有者最具特色、最基本的识别性符号。企业名称权是受法律保护的人格权中重要的组成部分。在市场经营活动中，企业名称是区分商品生产者、经营者或服务提供者来源的重要标志，它能反映出该企业或该生产经营者的商品声誉及商业信誉。任何第三人若要使用必须取得合法所有人的同意。擅自使用行为不仅侵犯他人的合法权利，也是对消费者的欺骗，对市场竞争规则的破坏。本案中，原告作为在广州市具有较高知名度和美誉度的物业服务企业，其企业名称权依法受到法律保护，任何第三人需要使用原告的企业名称，需经过原告的授权同意。被告明知未与原告签订物业服务合同，却在销售广告中为了提高楼盘的吸引力将原告企业的名称写入广告，明显存在侵权的过错，被告的虚假宣传行为构成不正当竞争，应赔偿因此行为给原告造成的经济损失。被告辩称，“金×豪苑”由其委托案外人广州市品×房地产经纪有限公司印制的，但被告作为委托人应对售楼广告中的相关内容的真实性负有审查、注意义务。广州市品×房地产经纪有限公司作为受托人，其所为的民事法律行为的后果应由委托人承担，因此，被告的辩解缺乏法律依据，法院应不予采信。


    被告赔偿原告损失的数额如何计算?鉴于原告没有提供证据证明其遭受的实际损失。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条规定：“经营者违反本法规定，给被侵害的经营者造成损害的，应当承担损害赔偿责任，被侵害的经营者的损失难以计算的，赔偿额为侵权人在侵权期间因侵权所获得的利润；并应当承担被侵害的经营者因调查该经营者侵害其合法权益的不正当竞争行为所支付的合理费用。被侵害的经营者的合法权益受到不正当竞争行为损害的，可以向人民法院提起诉讼。”本案被告的具体赔偿数额，可以由法院根据被告的过错程度及被告实施虚假广告行为的情节、所获取的利润等因素酌情确定。


    【法院判决】


    法院经审理认为，被告在售楼广告中未经原告同意擅自使用原告企业名称，进行虚假广告宣传，导致普通消费者误认“金×豪苑”的物业服务公司是原告，破坏了诚实信用的市场竞争秩序，构成不正当竞争行为，被告应承担赔礼道歉、赔偿损失等民事责任。鉴于原告的经济损失数额未能提供证据证明，法院酌定根据因被告侵权所获得的利润及原告调查侵权行为所支付的合理费用确定原告的损失赔偿数额。据此，判令被告赔偿原告人民币10000元，被告于本判决生效之日起30日内在《南方都市报》(除中缝以外的版面)上刊登声明，就其不正当竞争行为向原告赔礼道歉，声明的内容须经本院审核，登报费用由被告负担。
（作者系广州市律师协会民事法律委员会秘书长，广东博厚律师事务所律师）

引用:程磊/《住宅与房地产》/2011年07期