商铺拍卖，好看不好吃
日期:[2011-04-22]  版次:[C13] 

  版名:[买楼王·商业地产]   

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■新快报记者 杨金霞

　　在当下的投资热潮中，普通的投资者也有机会一尝拍卖商铺的机会的滋味。但是，有业内人士指出，多数时候中小投资者都希望通过拍卖拿到“笋货”，但现实并没有愿望这么美好，稍不留心就会踩“陷阱”，到头来还不如直接在市场上买卖。

　　交了钱却收不了铺

　　“劳心劳力，终于拍卖买到自己的商铺了。”2010年下半年，刘先生通过公开拍卖取得了荔湾区上九路的某商铺，并与拍卖行签订了《拍卖成交确认书》。随后，还到房管部门办理完商铺的房产证。本来以为万事俱备，谁想到却在交铺上与物业管理公司起了争执。

　　物业管理公司说，商铺拖欠了几十万元的物业管理费、水电费，不补交就不能交铺给刘先生。结果，刘先生把物业公司告上了法院。法院判决，被告物业管理公司依法应向原告交付商铺，并赔偿掌控期间相应的租金损失，租金标准按广州市房屋租金参考价标准评定。

　　尽管是胜诉了，但事情仍没有完。法院认为，刘先生与被告物业管理公司之间物业管理费纠纷，因属另一法律关系，应另案处理。

　　拍卖买回一个商铺，却搞到自己焦头烂额，这是刘先生万万没想到的。

　　新快报记者采访发现，通过拍卖购买商铺其实并不是想象中这么美好，过程中有三个方面值得注意。

　　商铺拍难觅笋盘

　　“通过拍卖的方式买商铺，当然是希望买到银行处理的低价商铺了。”宋先生的看法代表了不少个人投资者的心声。但在实际操作中，由于拍卖的规矩是价高者得，这往往在一定程度上抬高成交价。

　　满堂红郭海波说：“如果物业所处的地段有优势，又多人举牌，最终的成交价可能会超出市场价10%-30%。当然，偶然也能拍到比市场价格低一点的商铺。”

　　更多的业内人士认为，商铺拍卖出高价，表面上看物业获得了较高的商业价值，但实际上是提前掠取了商铺未来的升值空间。高额的售价会让业主对租金有高的预期，未来接手的经营者会面临较大压力。那么，投资者能否通过拍卖买到真正的笋盘呢？

　　中原地产商铺组区域经理法永能的回答似乎从侧面说明了这个问题。他说，如今的拍卖市场并不规范，类似的商铺拍卖不乏内定的情况，有时候拍卖只是走走流程罢了。有些个人投资者专门拍卖商铺，但实际上背后都有团队在操作。

　　税费和背后的陷阱

　　满堂红营业经理周峰介绍说，目前拍卖的商铺来源主要是银行的不良资产，占总供应的90%，另外还有部分香港等地的个人业主，因为不了解市场价格，或者希望拍卖出高价，会委托拍卖公司进行商铺的拍卖，大概占总供应的一成。

　　“很多公司物业都是第一手交易，如果按照成本价计算增值税，增值税将是一笔高额的费用。”郭海波说，拍卖商铺除了商铺本身涉及的各种费用，拍卖的税费也不容小视。广州有投资者，曾以1000万元的价格拍卖买下某商铺，该铺当时市场价是1200万元左右。表面上看这笔买卖十分划算，但由于商铺原来是公司物业，营业税、增值税都高于个人交易，最终交纳税费高达四五百万元。事件令买家哭笑不得。

　　另一方面，法永能也指出，拍卖本身涉及法律关系，因为很多拍卖商铺都是贷款抵押物，背后可能有着复杂的法律关系。如果投资者决定拍卖某个商铺，最好通过拍卖公司、律师行、房管局、法院等多个渠道，了解商铺情况，避免出现法律纠纷。

　　“我们曾经有客户，拍卖买下了一个商铺，结果5年没有租金收。原因是前业主低价将商铺租给了承租方，并一次性收取租金。客户虽然拍卖回来商铺的产权，但以前的租约还要继续履行，实际上损失了5年的使用权。”郭海波说。

　　律师提醒

　　拍卖商铺3大注意事项

　　广州市律师协会民事法律专业委员会秘书长程磊认为，在拍卖买商铺中有三方面是要特别注意的——

　　1

　　拍卖过程中，商铺投资人应对商铺的产权情况进行详细的了解，包括是否存在租赁、抵押和法院查封等情况，还要了解商铺是否存在欠缴物业服务费、水电费等情况，在与拍卖行签订《拍卖成交确认书》时，可以对上述情况进行明确约定，以避免出现拍卖成交后的后续法律纠纷。

　　2

　　竞买人在参加拍卖时应对拍卖商铺的情况进行核实，最好进行现场查看，并保留拍卖时的商铺现状照片等资料。注意拍卖公司印发的《拍卖公告》、《拍卖须知》、《拍卖目录》等情况说明，并保留作为证据。

　　3

　　如果因拍卖发生法律纠纷，应以《拍卖成交确认书》中载明的内容为处理依据。竞买人在竞买成功后，要注意《拍卖成交确认书》中的内容与《拍卖公告》内容之间的差异，如发现存在重大区别，应及时向拍卖行提出，就差异部分进行协商，并将协商后修改的内容载入《拍卖成交确认书》，以避免事后出现法律纠纷。

　　商铺拍卖中值得注意的税费

　　投资者在拍卖商铺时，不能只看商铺本身的拍卖价，除了产权清晰外，要注意商铺是否涉及租约或其他费用。并且很多拍卖的商铺都是公司物业，税费也非常高。目前很多拍卖价格都是卖方实收，相关的税费要由购买者承担。

　　★营业税

　　在商铺拍卖成功后，如果商铺原先是公司所有，营业税按照成交价的5.65%征收，高于个人交易5.5%的比例(房产证5年以内)。

　　★增值税

　　如果提供原先的购买发票，增值部分等于成交价减去购买发票的价格。如果增值部分在50%以内，增值税为增值额的30%；增值部分在50%-100%之间，增值税为增值额的40%；增值部分在100%-200%，增值税为增值额的50%；增值超过200%的，增值税为增值额的60%。

　　不提供发票，则由成交价减去估算的建筑成本价，剩下的作为增值部分，按照上述比例征收增值税。

　　商铺拍卖中的保证金

　　投资者参与商铺拍卖，需要交纳商铺总额10%-30%的保证金，获取拍卖的资格，拍卖不成，保证金可以退。拍卖成功，保证金转化为订金。拍卖公司收取的拍卖费一般以成交价的5%征收。

　　个人参与商铺拍卖的流程

　　1．投资者、有意竞买者看到《拍卖公告》后，与拍卖行取得联系，可以到现场看拍卖标的情况；

　　2．办理竞买登记手续，一般将竞买保证金汇至拍卖行账户，并于拍卖会召开前携带汇款凭证、身份证原件及复印件（单位须携带营业执照副本、法人证明书和授权委托书）到拍卖公司办理竞买登记手续；

　　3．如果在拍卖会竞拍成功后，签订拍卖成交确认书；

　　4．支付购房款和佣金后，即可办理房屋过户手续。