小业主欠缴物管费诉讼中的“软肋”

l       程磊  律师

[本文原载于2008年《现代物业.新业主》第5期]

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笔者多次代理小业主应对物业管理公司追缴物业管理费的诉讼，发现很多业主在诉讼过程中非常消极被动，处处受制于物业管理公司。在面对“强势”的物业管理公司发起的追缴管理费诉讼过程中，许多小业主完全处于弱势地位，兹分述如下：

一、收到起诉状后，小业主拒绝出庭。

这种情况在很多小区普遍存在。许多业主在接到法院的应诉通知书和传票后，拒绝出庭。部分业主认为，我不交物业管理费是因为物业管理公司服务质量差，法院该怎么判就怎么判，出庭应诉于事无补。况且，物业管理公司又不是告我一个业主，也不会判决我多支付物业管理费。还有的业主还天真地认为，我不去应诉，法院就不会作出判决。实际上，根据《民事诉讼法》的规定，对业主拒不出庭的案件，法院都会进行缺席审理和缺席判决。而因为业主拒不出庭，法院无法听取业主的申辩意见，一般都会支持物业管理公司的全部诉讼请求。业主败诉后，如果不按照生效判决缴交物业管理费，会遭到法院的强制执行，甚至有的业主因为拒绝履行生效判决遭到法院的司法拘留。

二、不懂民事诉讼证据规则，错失举证期限。

因为民事诉讼是严格按照《民事诉讼法》的相关程序进行的，小业主因不懂诉讼举证程序规则，在举证方面明显处于劣势。如法律规定，适用简易程序审理的案件举证期限为收到应诉通知书之日起15天。而有的业主因不了解举证期限的法律意义，在开庭时才将证据提交给法庭。而根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人不在举证期限内提交证据的，视为放弃举证权利，当事人应承担举证不能的后果。很多业主当庭提交的证据因为已过举证期限，被物业管理公司的代理人不予质证而失去证据效力。

笔者曾代理了一个二审的小业主欠缴物管费的案件。业主黄先生找到本律师时出示了同一个小区的业主林先生在遭到物业管理公司起诉时的判决书。该判决书认为小区的物业管理公司服务质量存在瑕疵，物业管理费应予减少。但在黄先生的这个类似的一审判决书中，法院却全部支持了物业管理公司的诉讼请求，没有对物业管理费进行扣减。黄先生希望通过上诉能达到与林先生同样的判决结果。笔者审查了黄先生的一审判决书，原来，在一审过程中，黄先生根本没有提交任何证明物业管理公司服务存在瑕疵的证据，只是进行了口头申辩，所以无法证明物业管理服务的质量问题，于是法院支持了物管公司的全部诉讼请求，其中包括滞纳金5800多元。在二审中，虽然本律师也提交了许多对业主有利的证据，但因不属于证据规则规定的“新证据”，已错过举证期限，物业管理公司的代理人拒绝质证。最后我方提交的证据没有被二审法院采纳，该案件还是维持了一审判决。

诸如此类，因业主不了解民事诉讼的证据规则，错失举证期限，导致全盘败诉的情况非常普遍。因此，业主在应诉时一定要谨守举证时限，在法律规定的期限内提交证据材料。

三、混淆相关的法律关系，答辩缺乏针对性。

很多小区在开发商开发完毕后，由开发商指定物业管理公司或成立子公司、关联公司进行物业管理，开发商与物业管理公司存在“父子”关系。小业主在入住后发现房屋的质量缺陷、开发商不履行承诺、随便变更规划等问题时迁怒于物业管理公司，认为开发商与物业管理公司是“同穿一条裤子”，并以此为理由不交物业管理费进行抗争。其实，小业主混淆了两种不同的法律关系，虽然开发商与物业管理公司实际上是一体经营的，但是，物业管理公司也是独立的企业法人，能够独立承担民事责任，在法律上，两者的权利和义务应截然分开。房屋漏水、门窗不符合质量约定是业主与开发商基于房屋买卖合同关系发生的民事法律关系；而业主与物业管理公司是基于物业服务合同发生的民事法律关系，两者法律关系性质并不一致，在法律上应分开处理。因此，小业主以开发商出售的房屋存在质量问题物业管理公司不管而拒交物业管理费，这种抗辩在庭审中屡屡出现，但因为两者属于不同的法律关系，小业主的抗辩意见常常得不到法院的采纳。

五、不懂得向法院申请调取相关证据。

许多小业主在庭审中都会提交《报警回执》，以证明物业管理公司曾对自己实施了侵权行为。但是，仅仅提交一个《报警回执》，其作为证据的证明力是远远不够的。实践中，报警回执仅仅记录报警人和报警时间，至于具体的报警事由和警察的处理意见无法从回执上看出。报警后公安机关的询问笔录、现场勘察记录都保存在公安机关，小业主无法自行调取。笔者代理的一个案件中，本律师在举证期限届满前七日向法院申请向公安机关调取报警时的询问笔录，获得法院批准。法院调取了该份对小业主有利的证据，证明物业管理公司工作人员曾对小业主实施了侵权行为，该证据最终被法院采纳，并取得了对小业主有利的判决结果。

六、“搭便车”心理严重。

由于物业管理费案件标的都相对较小，有的小业主认为聘请律师应诉费用太高，而且，万一案件败诉，还得另外增加一笔开支。抱着这种心态，许多小业主都不愿聘请律师应诉，或者自己上庭应诉，或者请个稍微懂些法律的朋友代劳。在法律实务中，物业管理公司在进行此类诉讼时大多有备而来，聘请律师代理该类案件或者由公司的法务人员出庭诉讼。在诉讼过程中，物业管理公司的代理人一般都熟悉诉讼程序，具有比较丰富的出庭诉讼经验。小业主在诉讼中囿于自身法律知识的匮乏和诉讼经验的空白，往往在诉讼中明显处于劣势。在某些物业管理公司起诉众多小业主的案件中，因为众多案件在同一法庭审理，部分没有聘请律师的业主认为，其他业主聘请了律师，在他们发表完辩论意见后，我只要声称同意前面律师的意见就可，这样就可以省掉自己的律师代理费，搭个免费的“便车”。殊不知，聘请了律师的业主开庭前提交了有利于小业主的证据，没有提交证据的小业主是无法共同分享这些证据的证明效力的。而且，虽然案件类型都大体相似，但每个个案都具有自身的特殊性，有的辩论意见是无法照搬抄袭的。

以上几点是笔者在参与该类案件诉讼中小业主常见的行为和心态。在民事诉讼过程中，面对繁琐复杂的诉讼程序，许多小业主往往无所适从，明明是自己“占理”，为什么法院偏偏判我败诉？明明是物业管理公司的不对，为什么我的抗辩总是那么苍白?为什么在该类诉讼中法律的天平总是偏向物管公司？其实，小业主只要依照法律的程序规定，充分、及时地收集证据，正确行使自己的诉讼权利，小业主在该类案件中是能够有所作为的。

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