来源于 2010年10月15日 嘉兴日报

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　　2010年4月12日,市民张先生从市民宋女士手中购得一套二手房，双方签订了房屋买卖合同，房屋成交总价为55万元，张先生先支付了定金人民币5万元。在张先生办理贷款过程中，2010年4月17日，国务院颁布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，导致其贷款未果，于是张先生希望解除与宋女士的房屋买卖合同，并要求宋女士返还定金。

　　宋女士问：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》能不能作为解除商品房买卖合同的理由？其法律依据是什么？

　　浙江百家律师事务所唐海强律师解答：“新国十条”的实施，使许多炒房者因从银行贷不到款而无法继续履行合同，因此要求解除合同并退还定金。但开发商则认为，这不是双方解除合同的理由，应当按照合同继续履行付款义务。双方为此各执一词，闹出了不少纷争，但从目前不少判例来看，“新国十条”可以作为解除商品房买卖合同的理由。

　　因新政策导致合同无效，其法律依据是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除，而不是依据《合同法》中的不可抗力。

　　依据民法通则规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现应同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。在司法实践中对不可抗力的适用是比较严格的。近几年来房地产市场一直是社会关注的热点，政府也频频出台政策对房地产市场进行调控，当事人对此应有预见，而且国家对楼市调控政策不属于不可抗力，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第26条规定，解除合同。

　　综上所述，在本案中，宋女士应当同意解除与张先生之间的房屋买卖合同，并返还张先生已支付的定金。为避免这种纠纷带来的不必要麻烦，唐海强律师建议，市民在签订商品房买卖合同时，最好约定一些特别条款，如约定解除合同的条件、免责条件等。

　　（见习记者  沈明敏）