物业管理纠纷案件的特点、成因及审理难点分析
重庆市第一中级人民法院 龙 淼
广州物业专家律师网/程磊律师网
近年来，随着我市建设速度的加快，物业规模的扩大，物业管理作为一项新型的服务行业已得到普遍推广，并与广大市民的生活密切关联。但各种因物业管理引起的纠纷也日益增多，起诉到法院的物业管理纠纷案件也随之增加。由于该类案件是随着房地产市场的迅速发展而产生的新类型纠纷，且物业管理活动中民事主体多，法律关系错综复杂，而相应的法律法规不够完善具体，因此给审判工作带来了一些困难和问题。笔者现就该类案件的特点、成因、审理难点作简要分析，并提出相应建议。
一、物业管理纠纷案件的特点
（一）案件数量逐年上升
2004年市一中院共受理物业管理纠纷案件31件，2005年共受理34件，2006年（分院后）就受理了34件，2007年1—3月受理了5件。按此趋势，今年受理此类案件数量将超过去年。
（二）案件类型多样，物管费纠纷居首位
物业管理纠纷类型多样，根据其性质可划分为合同纠纷和侵权纠纷。
1．物业管理合同纠纷。主要有：物业管理企业向业主、使用者追索物业管理费纠纷，这类纠纷最常见、数量也最多，大致占物业管理纠纷案件总量的百分之七、八十；业主要求物业管理企业提高服务质量、履行管理职责的纠纷；业主或业委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷。
2．物业管理侵权纠纷。主要有：业主财产损失赔偿纠纷；小区公用设施伤人的赔偿纠纷；建筑物共用部分的权属、管理使用、收益归属的纠纷；业主擅自改变房屋、配套设施的结构、外观，乱搭乱建，随意占用、破坏绿化、污染环境，噪声扰民引起的纠纷等。
（三）诉讼主体、法律关系复杂
物业管理纠纷案件的诉讼主体包括了业主、使用人、业主委员会、业主大会、物业管理企业、房地产开发商。在法律关系上，既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系，业主委员会与物业管理公司的关系，业主、业主委员会或物业管理公司与房产管理部门的关系。
（四）具有群体性纠纷的潜在因素
由于纠纷的原因通常是物管费的交纳、物业管理质量等涉及小区全体业主利益的共性问题，而业主多处于同一背景，会形成共同的利益圈。在发生纠纷时，业主对纠纷达成一定共识，会通过群体性行为的方式进行诉讼。
（五）调解难度大、判决率高
从结案情况看，物业管理纠纷案件能调解的少，多是以判决结案。大致有两方面的原因导致调解工作难度大，调解率低：其一，业主与物业管理企业往往矛盾较为激烈，即使涉及金额不高，双方也难以达成调解协议；其二，由于纠纷大多涉及小区业主的共同性问题，物管企业担心调解退让后导致连锁反应。
二、物业管理纠纷案件的成因
从法律角度分析，引发物业管理纠纷的主要原因有：
（一）相关法律法规不健全是根本原因
专门规范物业管理的规范性文件方面，目前有《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》这两份部门规章和国务院颁布的《物业管理条例》。但其规定过于原则，缺乏可操作性，对物业管理行为规范不足、约束不力，一些问题如物业管理企业是否负有安全保障义务，开发商与物管企业是何关系等还基本无章可循。立法的原则性与缺失导致了业主与物业管理企业之间的责、权、利不清，很容易发生纠纷。
（二）建管不分的管理体制是内在原因
相当一部分物管企业从属于开发商，这种建管不分的“父子关系”体制，决定了物管企业和开发商利益趋向的一致性，使得在房屋验收和接管过程中，物管公司不为业主把关，当业主入住后发现合同承诺没有兑现，于是就把与开发商的矛盾转嫁给了物管企业，由此引发纠纷。
（三）物管企业角色错位、行为不规范是直接原因
物管企业与业主本是平等主体间的委托合同关系，但部分物管企业却将自己凌驾于业主之上，加之本身管理体制混乱，又未受到任何部门的监管，无视甚至侵害业主权益的情况时有发生。比如只收费不服务，或多收费少服务，甚至以罚款、停水停电等手段强制业主服从管理，从而使矛盾人为激化。
（四）业主的物业管理消费观念欠缺是重要原因
部分业主对物业管理的消费观念、消费意识还未完全树立。在买房时缺乏对长达几十年的物业费作出充分的心理和经济准备，只愿意付非常少的物管费，却希望得到最好的物业管理服务。权利义务不对等，从而片面引发纠纷。
三、物业管理纠纷案件审理中的问题、难点及相应建议
由于我国物业管理方面的法律制度不太健全，在审理类型各异的物业管理纠纷案件中，存在适用法律困难、争议颇多的情况。虽然《物权法》的颁布对争议较大的共用部分的权属、收益归属等予以了明确，但以下方面的问题仍尚待解决。
（一）业主委员会的诉讼主体地位
业主委员会诉讼主体资格直接涉及当事人诉权是否成立及诉讼地位的排列，是审理案件的首要环节。对于此问题，目前全国性的立法没有作出规定，而各地的司法判例中，有的认定有，有的认定无，未达成一致。就我市而言，市高院的指导意见则赋予了业主委员会的诉讼主体资格，且诉讼后果由业主委员会和全体业主承担。
实践中不少人反对业主委员会诉讼主体资格，认为就其法律性质来讲，仅仅是业主大会的内部执行机构，既不是法人，也不是其他组织。同时，业主委员会诉讼主体资格问题属于诉讼制度，根据立法法只能通过制定法律来明确，而不能通过司法途径。然而，遗憾的是，新颁布的《物权法》对此未涉及。
建议通过立法确立业主委员会的法律地位并明确其权利能力和行为能力。至少在目前立法或修改法律没有启动的情况下，由最高院通过司法解释确定业主委员会的诉讼主体资格，使全国法院的执法尺度统一。
（二）物业管理企业的责任认定
物业管理法规中物管费的收取项目虽然包括了保安、维护公共秩序和小区安全，但对其引申的责任承担并未作详细规定，因此对于小区内车辆丢失、业主居室内财物被盗等损害赔偿纠纷，如何认定与合理分配物业管理企业的财产损失赔偿责任，就成为了审判工作中的难点。
物业管理企业的收费标准应当与其提供的物业服务质量保持一致，如何保持业主与物管企业的权利义务平衡是个棘手的问题。在目前我国绝大多数物管企业收费较低的情况下，一旦发生业主财物被盗，则只能根据物业管理企业是否履行了其必要的安全防范义务来确定赔偿责任，而这种必要的义务的标准或具体内容是什么？若要承担赔偿责任，赔偿数额又如何确定？这些问题在审判实践中不无争议。
为避免对财产损失赔偿责任争论不休、而法院又认定困难的尴尬局面，建议业主与物管企业在物管合同中对财产损失等事项进行特别约定。
（三）物管费的收取
在物管企业起诉业主拒交物管费的案件中，不少业主以物管企业服务质量差、管理水平低作为抗辩理由，要求少交或不交。物业管理服务质量指标属于软性指标，对于物业管理质量的好坏没有统一的量化考评标准，物业管理法规和物业管理合同又不可能对此作出详细的规定，因此法院在审理此类案件时存在一定难度，如何审查物管企业服务质量的优劣？如果业主抗辩理由成立，能否将物管费予以调减？调减的标准又是什么？
该类案件的实质是服务与收费之间的矛盾，业主希望服务质量高、收费标准低，而物管企业希望多收费用。要调和这对矛盾，可由相关部门对物业服务的内容根据提供服务的强度、效果、附加值等进行分类定级，将收取的费用与级别相对应。对于服务质量的评判可引入第三方监督。此外，业主与物管公司签合同时，合同内容应尽量细化，以避免纠纷的发生，或发生时诉讼依据的模糊或缺失。
物业管理纠纷作为新类型的案件，诉讼到法院只有近几年的时间，需探讨的问题还很多。由于目前物业管理缺乏相应的法律规范，在审理这些新类型案件中，难免出现适用法律不一或困难的情况。以法律规范的形式规范物业管理行为，保护业主、物业管理公司、房地产开发商的合法权益，不仅是司法实践的要求，也是促进物业管理健康发展的要求。因此，有必要将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程，使物业管理行为真正纳入法制化的轨道，也便于给人民法院审理物业管理纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。
