[案例]

    1996年3月，广州开成房产开发有限公司开发兴建了开成花园小区。根据当时的经济发展情况，小区楼盘的底层设置为架空层，用作小区居民停放自行车用。随着城市经济的快速发展，原来设计作停放自行车的架空层大多处于闲置状态。2008年10月，开发商属下的下属公司开成物业管理有限公司将自行车库改造成商铺，对外出租收取租金。小区业主委员会认为自行车库改为商铺影响了小区居民的安宁生活环境，而且给小区治安带来隐患，要求物业管理公司立即停止侵权，恢复自行车库原状。物业管理公司不予理睬。业主委员会经多次协商未果后，向法院提起诉讼，要求法院判令被告物业管理公司停止对自行车库的侵权行为并将车库恢复原状。

被告开成物业管理公司辩称：物业管理公司作为开发商的下属企业，按照与原告签订的物业服务合同的约定对小区进行物业管理。物业公司将自行车库改造成商铺对外出租的收益是用于弥补物业管理支出的经费不足，没有对业主造成损害结果，请求法院驳回原告的诉讼请求。

[案件争议焦点]

    开成物业管理公司是否有权将自行车库出租牟利？

[律师解析]

    一、被告变更公用设施功能没有经过业主大会的表决程序。

    对于建筑区划内共用设施的使用功能变更，我国法律规定了严格的法律程序予以规范。《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第五十条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。根据上述法律法规的规定，物业服务企业如果要改变公用设施的用途，应当由业主大会讨论决定。本案中，自行车库改为商铺的行为属于“改建、重建建筑物及其附属设施”的范畴，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。物业服务企业未经过业主大会的讨论通过，擅自将小区的公用设施功能进行改变，显然违反了上述法律法规的规定。

    二、被告变更公用设施功能没有经过城市规划部门的审批。

    建设部建住房[2002]123号《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》规定，房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。据此，变更房地产规划应经过城市规划部门的审批，否则任何单位和个人均不得擅自变更规划。

    《广东省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》第三十条规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位和个人，应申领建设工程规划许可证。本案中，物业管理公司如果要对小区公用设施进行规划变更，应首先向城市规划部门申领建设工程规划许可证。城市规划部门在对建设单位的申请进行审查时，应考虑因该规划变更受影响的利害关系人的意见，从而作出是否颁发《建设工程规划许可证》的行政决定。

    另外，根据广州市城市规划局《关于建筑工程实行规划公示的规定》的规定，经市城市规划局批准核发《建设工程规划许可证》后，须在施工现场予以公示。在施工现场显眼位置处必须设置《规划公示牌》，规划局在发出《建设工程规划许可证》的同时，在"规划在线"网站（http://www.upo.gov.cn）上公布《规划公示牌》的内容。

    由此可以看出，物业管理公司在进行规划变更时应遵循严格的法律程序。在征询业主是否同意的意见后，向城市规划局申领《建设工程规划许可证》，获得城市规划部门的批准后，方能进行规划的变更。对于任何违反法律程序擅自改变建设规划的主体，规划行政主管部门有权追究其行政责任。

      三、被告的行为侵害了全体业主的利益，影响了小区业主的正常生活。

《物权法》规定了业主的建筑物区分所有权，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。在区分所有权的建筑物上，各区分所有权人的专有部分互相依存，区分所有权人对于整栋建筑物的安全与维护，具有共同的责任和义务。对于违反共同利益损害区分所有权人共同利益的侵权行为，区分所有权人有权采取必要措施制止侵权行为，从而维护全体业主的合法权益。本案中，被告物业管理公司将自行车库改造为商铺出租，有的商铺被租户用来经营餐馆和音响店，商铺释放的油烟和噪音污染给底层楼房业主生活造成严重干扰。同时大量非小区常住人口的涌入，给小区的安全带来极大的隐患。因此，作为小区共用设施所有权人的全体业主，有权授权业主委员会对被告的侵权行为予以制止。

[法院判决]

    小区架空层是规划作为业主停放自行车使用的公用设施，其用途具有特定性。被告如果要改变其用途，应依法征求业主大会的意见，并至城市规划部门办理相关的行政审批手续。被告在没有依照法定程序办理相关手续的情况下，擅自改变自行车库的用途的行为违反法律规定。法院判令被告停止对自行车库的侵权行为并将其恢复原状。

[后记]

    近几年，小区规划擅自变更的行为频频见诸报端。一些建设时间较早的小区架空层多数都设计为停放自行车和摩托车之用。随着我国城市经济的飞速发展，一些经济发达城市的居民小汽车拥有量急剧增加，原来规划为停放自行车的架空层显得有些“不合时宜”了。小区的开发商以及物业管理公司便打起了自行车车库的主意，擅自将其进行改造牟利。

     开发商及物业管理公司的改变规划设计的行为如果确有必要，应征求公共设施的所有权人-----全体业主的意见。如果大多数业主同意，认为规划变更不会对其生活造成影响，本着“物尽其用”的原则，变更规划倒也无可厚非。但某些企业为了牟利，完全不顾业主的意见，我行我素，擅自变更原有规划，严重侵害了业主的利益。在这些情况下，业主有权依照《物权法》及相关规定捍卫自己的合法权益。

    城市规划部门在接到相关变更规划设计的申请时应对变更的合理性和必要性进行论证，对变更方案进行严格审查。初步审查合格后，在作出行政许可前，履行批前公示程序，广泛征求公众意见，采纳合理化建议，有利害关系人提出听证申请的，要组织召开听证会，以充分保障公众对规划变更的知情权、参与权和监督权。