《北京市物业管理办法》亮点及疑点解读

文/程磊

[本文原载于《城市开发》2010年第10期]

  《北京市物业管理办法》于2010年4月6日由北京市人民政府第64次常务会议审议通过，自2010年10月1日起施行。2010年9月8日，北京市住房和城乡建设委员会颁布了《关于《北京市物业管理办法》实施中若干问题的通知》（京建发[2010]506号），就《北京市物业管理办法》（以下简称“办法”）实施中的具体问题作出了进一步详细规定。《中国建设报》称该办法标志着北京市的物业管理进入“2.0时代”，众多媒体的镁光灯也多次聚焦该办法，本文试从《物权法》、《物业管理条例》等法律法规和规章的规定出发，就办法规定的相关问题进行探讨。

一、办法对“前期物业管理期限”作出了突破性的规定。

国务院《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。从上述规定可以看出，前期物业服务合同的期限是从建设单位选聘物业服务企业并签订书面的物业服务合同开始，自业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同之日终止。京建发[2010]506号文件第一条规定，前期物业管理期限，是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。即只有当全体业主与建设单位完成了物业共用部分的交接工作，前期物业管理期限届满。很显然，对于前期物业管理期限的划分，北京市办法的规定与《物业管理条例》的规定并不一致，办法对“前期物业管理期限”作出了突破性的规定。北京市办法的规定是以物业共用部分交接为前期物业服务终止之日，《物业管理条例》是以业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日作为终止之日。

二、将物业共用部分的交接完成与否作为建设单位能否向业主收取物业服务费的分界点。

《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。即业主交纳物业服务费是从物业交付给买受人开始。物业服务合同内容主要是物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。按照“谁享受，谁付费”的原则，业主收楼入住之日即开始享受物业服务企业提供的物业服务，应从入住之日起支付物业服务费。办法对此作出了截然不同的规定，京建发[2010]506号文件第四条规定，《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费。即只有在建设单位与全体业主完成了物业共用部分交接之后，建设单位才能向业主收取物业服务费。即开发商是否收取物业服务费取决于物业共用部分交接的时间。在交接之前，建设单位即使交付了房屋，业主享受了物业服务，也不能收取物业服务费。实际交楼过程中，业主们往往只关心自己购买房屋的专有部分是否达到了交楼标准，对于整栋楼房的共有部分、共有的设施设备的交付情况缺乏关注，甚至漠不关心。办法规定了建设单位只有在物业共有部分也进行了查验承接后，建设单位才有收费的权利，这样可以比较全面地维护业主在建筑物区分所有权中的共有权，通过加大建设单位的前期物业服务责任维护广大业主的共有权利。
   那么，物业共用部分的交接该如何进行呢？首先，建设单位应向谁交接物业共用部分？京建发[2010]506号文件第三条规定，业主应当积极成立业主大会，及时确定物业管理方式，并做好物业共用部分的查验和交接。根据规定，物业共用部分的查验和交接应由业主大会具体实施。业主委员会作为业主大会的执行机构，具体可由业主委员会来进行物业共用部分的查验和交接。由此推导出一个关键问题，建设单位要完成物业共用部分的交接并收取物业服务费，首先要积极成立业主大会，否则建设单位因缺乏物业共用部分的交接对象，无法实际进行交接工作。

业主大会成立难一直是业主自治过程中的痼疾。开发商如果没有完成物业共用部分的交接，即将自行承担物业服务费用。开发商为了摆脱免费提供物业服务的困局，必将积极筹建业主大会，选举出业主委员会，与业主委员会进行物业共用部分的交接。办法规定了“双驱动式”的业主大会成立措施，以方便业主大会的顺利成立。

  建设单位虽然愿意积极主动地推动业主大会的成立，但是由于业主大会成立并完成物业共用部分交接后，业主免费享受物业服务的待遇即告终结。实践中，很可能出现业主为规避缴费义务不愿成立业主大会或成立业主大会后怠于履行或者拒不与建设单位进行物业共用部分交接的情况。发生这种情况如何处理？为了平衡保护建设单位的权益，京建发[2010]506号文第四条规定了但书条款，发生以下四种情况，即使建设单位没有与业主完成物业共用部分交接，建设单位也可以向业主收取物业服务费：1．筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；2．首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；3．首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的4．物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。建设单位可以提供筹备组成立公告，首次业主大会会议决议，查验通知、交接通知、物业项目查验交接报告等资料，根据上述但书的四种情况进行收费。

《北京市物业管理办法》规定，业主大会会议决议解除前期物业服务合同并重新选聘物业服务企业的，建设单位应与业主委员会办理物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域。如果业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的，建设单位可以向业主收取物业服务费。京建发[2010]506号文第五条规定，发生本通知第四条规定的业主应当缴纳物业服务费情形时，前期物业服务合同关于业主物业服务费用标准及费用缴纳的相关约定即时生效，建设单位可以根据约定通过银行直接从“业主一卡通”中划转前期物业服务费。即如果业主大会一旦没有决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式，前期物业服务合同中约定的收费条款即时生效，建设单位即可以向业主收取物业服务费。根据《物业管理条例》第十二条规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。如果业主大会会议经过双重过半数业主同意，决定不解除前期物业服务合同，则前期物业服务合同继续有效，建设单位可以开始向业主收取物业服务费。

    三、办法与《物业承接查验办法》的不兼容之处。

 2010年10月14日，住房和城乡建设部颁布了《物业承接查验办法》，并于2011年1月1日起施行。《物业承接查验办法》第七条规定，建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。第十条规定，建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。第二十四条规定，建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。根据《物业承接查验办法》规定，建设单位制定的临时管理规约中，约定了全体业主授权建设单位选聘的物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并在物业交付使用15日前，完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。根据上述规定，物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作在物业交付使用的15日前即已经完成。京建发[2010]506号文件规定，前期物业管理期限至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。既然全体业主在临时管理规约中委托物业服务企业进行了物业共用部分的承接查验工作，并已经在交付物业之前15日已经完成，按照办法的规定，前期物业管理期限即已届满，建设单位的前期物业服务责任即告终止。这显然与北京市办法的规定不符。根据上述分析，北京市办法显然是排除了《物业承接查验办法》中规定的由建设单位与其选聘的物业服务企业之间进行物业共用部位、共用设施设备的承接查验的情况，即建设单位只能与业主大会选举产生的业主委员会进行物业共用部位的交接。《物业承接查验办法》中规定的物业承接查验办法与北京市的规定显然存在不兼容的问题。

 综上所述，办法通过重新界定前期物业管理期限，将物业共用部分的交接完成与否作为建设单位能否向业主收取物业服务费的分界点。通过经济杠杆的调控，开发商为了早日摆脱自行承担物业服务费的困境，必然千方百计筹建业主大会，完成物业共用部分的交接。办法的上述规定立意新颖，对于解决开发商遗留问题将发挥重要作用。开发商将一改过去消极甚至阻扰业主大会成立的心态，积极主动地组建业主大会，办理物业共用部分的交接手续，早日将物业服务成本转嫁出去。而业主为了享受免费的物业服务大餐，可能会故意推迟业主大会的召开，或者业主大会成立之后，延缓或拒绝与建设单位办理交接手续。建设单位与业主双方的利益博弈并不会因此停歇，何时开始收取物业服务费将成为双方争议的焦点。但书的四种情况，显然是为了平衡建设单位的利益，针对业主们的懈怠和消极不作为开出了治疗的药方。办法匠心独具的大胆创新和突破性的规定，必将对中国物业管理行业产生深远而持久的影响。

（作者系广州市律师协会民事法律委员会秘书长，广东博厚律师事务所律师）