广州市小业主购买一手楼时不得不看的“置业宝典” --下部
程磊律师解读广州市中级法院《一手楼纠纷统一处理审判尺度》
五、交楼标准
问：什么条件才算“交楼”？
答：1.必须具备以下两个基本条件：（1）取得建设工程竣工备案表；（2）讼争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）。有特别约定其他标准的从约定。
2.合同附件中约定有装修标准的，出卖人未达到约定的装修标准，其承担的是关于装修标准的违约责任。
案例：《验收记录》不能成为交付条件标准：2005年7月，陈先生购买了花都某楼盘的房屋，并与开发商签订了一份《商品房买卖合同》，约定：该套房2006年1月28日前交付使用。2006年1月，接到收楼通知后的陈先生却发现开发商只出示了一份《单位工程质量竣工验收记录》。为此，陈先生拒绝收楼。2006年4月12日，陈先生再次前去收楼，在看到开发商出示的《竣工验收备案表》后办理了收楼手续。随后，陈先生将开发商告上法庭，要求开发商赔偿以首付款108919元为基数按合同约定的日万分之十的标准计付预期交楼的违约金7951元。广州花都区人民法院判决陈先生胜诉。开发商不服，向广州市中级法院提出上诉，说与陈先生在合同中已约定，提供经验收合格的商品房，而《验收记录》可以证明房屋验收标准，已经合格，《竣工验收备案表》只是政府部门依据“验收记录”作的一项备案而已。广州中院认为，《验收记录》可作为合同具备交付条件的标准缺乏法律依据，不予支持，因此驳回上诉，维持原判。
{程磊律师解读：}没有取得《建设工程竣工备案表》业主可以拒绝收楼！
交楼到底应该是怎样的评判标准？中级法院认为有两个硬指标：1、取得建设工程竣工备案表；（2）讼争房屋符合使用条件。因此，如果开发商没有取得《建设工程竣工备案表》，则小业主可以拒绝收楼。所谓的“讼争房屋符合使用条件”是指不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。因此，法院在审理收楼交付纠纷时的审判焦点将集中在房屋漏水或者地面裂缝等房屋质量问题是否会导致房屋无法正常使用。如果漏水或裂缝问题可以通过维修解决，不会导致房屋无法正常使用，则法院可能认定开发商房屋符合交楼标准。“房屋无法正常使用”具体到达什么程度呢？一般根据房屋正常使用的通用标准来认定。如果双方存在争议，可以委托房屋检测机构进行鉴定，对房屋质量瑕疵进行检测，检测结果将作为房屋能否正常使用的依据。
合同附件中约定有装修标准的，如果开发商没有兑现承诺装修承诺，则按照违约责任处理。法院不会因为装修没有按照约定而认定不符合交楼标准。
六、无证卖房
问：经出卖人同意，买受人将预售商品房转让给第三人，并办理了商品房预售合同的转名手续的，第三人能否取得原买受人合同项下的权利？
答：在房管局办理了商品房预售合同转让登记手续，即应视为开发商同意商品房预售合同转名，第三人可以取得买受人原合同项下的权利。
{程磊律师解读：}商品房预售合同转名法律效力将获得法院认可！
中院实际上肯定了没有取得房产证的预售房屋也可以进行转名买卖。如果开发商同意办理预售合同转名，买受人与第三人办理了预售合同转让登记，则第三人可以取得买受人的合同权利。
实践中，开发商与一手业主签订预售商品房买卖合同后，不能立即办理出房产证。如果一手业主准备将该房屋出售时，将会面临没有房产证无法办理过户手续的困境。因此，一手业主与第三人往往只能办理预售合同转名，而无法办理房产证的过户交易手续。法院肯定了这一做法，只要开发商同意并办理了转名登记，则第三人可以取得一手业主作为买受人的权利。
七、修缮费用
问：买受人购买的房屋出现质量问题，影响正常使用，买受人要求修复，但出卖人经催告后在合理期间内拒绝修缮，买受人自行修缮或依据有资质评估机构的评估结论起诉请求出卖人支付修缮费用，应否支持？
答：1.符合以下条件的请求应予以支持：（1）房屋确实存在质量问题；（2）出卖人在合理期间内不履行修缮义务；（3）买受人已自行或雇人修缮，或提供有资质评估机构的评估结论。
2.出卖人认为买受人主张的金额不合理，应承担证明责任（如申请评估等），否则对其抗辩不予采纳。
{程磊律师解读：}业主自行支出的维修房屋费用将由开发商承担！
房屋出现质量问题时如何解决？如果开发商在接到业主请求后不予理睬，拒不维修，业主有何救济手段？按照中院的规定，业主应催告开发商对房屋进行维修，并规定一个合理的期限。实践中，为了举证对开发商进行了催告并给予了一定的维修期限，业主可以向开发商以特快专递方式发出正式的催告函件，或者委托律师发出律师函，要求开发商限期维修。如果自合理的催告期限届满后，开发商还是拒绝维修，则业主可以自行维修或者雇用他人维修。维修后，业主可以聘请有资质的评估机构对维修费用进行评估，根据评估金额向法院提起诉讼，要求开发商承担维修费费用。如果开发商对维修费用提出异议，可以委托法院聘请有资质的评估机构对维修费用进行重新评估。如果开发商不愿意重新评估，则法院将按照业主提供的评估报告支持业主的维修费用请求。
八、提前索房
问：未经竣工验收，买受人诉求出卖人交付房屋的，应如何处理？
答：如果尚未通过建筑主体、消防、电梯的单项验收，则驳回交付房屋的诉讼请求。
{程磊律师解读：}没有三项单项验收合格文件，业主不得要求开发商交楼！
实践中，小业主要求入住新房心切，要求开发商交付房屋。如果法院经审理认为建筑主体、消防、电梯尚未取得单项验收，则业主的诉讼请求将会被法院驳回。业主在起诉要求开发商交楼时应审查开发商的上述三项单项验收文件，如果尚不具备条件，则不要向法院起诉要求交楼，否则将会被法院驳回。
