专项维修资金不能用于日常设备的维修养护

文/周滨

[本文原载于2010年国家一级期刊《现代物业》第1期]

[案例]

广州市海晶花园业主委员会对小区2008年3月到2009年3月期间的专项维修基金进行审计时，发现海晶物业管理公司在业主不知情的情况下，挪用了小区的物业专项维修资金5.4万元。遂向物业管理公司要求在小区内公示专项维修资金的使用明细表并附上情况说明。物业管理公司称5.4万元维修资金是用于小区公共设施和设备的日常维护和保养，属于正常合理使用范畴。业主委员会向物业管理公司发函要求物业管理公司返还被挪用的5.4万元专项维修资金。海晶物业管理公司拒绝返还，业主委员会在业主大会的授权下作为原告将海晶物业管理公司诉至法院，要求被告海晶物业管理公司将5.4万元专项维修资金返还给原告。

[争议焦点]

1、                    物业管理公司能否将物业专项维修资金用于小区共用设施和设备的日常维修和养护？

2、                    业主委员会是否是本案适格的诉讼主体？

[律师解析]

    一、物业管理公司将物业专项维修资金用于日常的公用设施设备的维修和养护违反了专项维修资金专款专用的原则。

    国务院《物业管理条例》第五十四条规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。《物业管理条例》第六十三条规定，违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。据此，专项维修资金的使用用途是法定的，只能专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得随意改变其使用用途。如果违反了专项维修资金的“专款专用”原则，房地产行政主管部门有权对物业服务企业进行行政处罚。

    建设部、财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》也对专项维修资金的使用办法作了明确的规定。该法第十八条规定，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。第三十七条规定，违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。那么，在本案中，物业管理公司将专项维修资金用于日常公用设设备的维修、养护是否符合“专款专用”的规定呢？

    国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知（发改价格[2007]2285号）第七条规定，物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。第九条规定，物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。根据上述规定，物业公用部位、共用设施设备的日常运行和维修费用包括在物业服务企业的物业服务定价成本之中，应由物业服务企业自行承担。住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用不包括在物业服务的定价成本之中。因此，物业管理企业将专项维修资金用于日常设施设备的维修和养护违反了专项维修资金的“专款专用”原则，对全体业主构成侵权。海晶物业管理公司理应返还被其非法挪用的5.4万元专项维修资金。

    二、业主委员会有权作为原告提起侵权之诉。

    2004年，广东省高级人民法院审判委员会第160次会议通过了《关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》，该批复的主要意见为：经房地产行政主管部门备案登记的业主委员会，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司之间因住宅小区物业管理引起的纠纷，可以自己的名义提起诉讼。广东省高级人民法院在此批复中明确了业主委员会的民事诉讼主体资格。本案中，原告是经房地产行政主管部门备案登记合法成立的业主委员会，物业管理公司违法使用专项维修资金的行为属于“全体业主与物业管理公司之间因住宅小区物业管理引起的纠纷”，业主委员会可以以自己的名义提起诉讼。《物权法》第79条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。因物业专项维修资金属于全体业主共有，业主委员会作为全体业主利益的代表，有权在业主大会的授权下，向法院提起诉讼。

[法院判决]

   物业公用部位、设施设备的日常运行和养护费用应由物业管理公司从业主缴纳的物业服务费中开支，不得从专项维修资金中支出。被告的行为违反了物业专项维修资金“专款专用”的原则。原告作为全体业主利益的代表，有权在业主大会的授权下提起诉讼。被告非法挪用住宅专项维修资金的行为构成侵权。判令被告将挪用的5.4万元专项维修资金返还给原告。