物业服务企业提价该如何依法进行？

文/程 磊

 [本文原载于《物业管理信息》2010年第8期]

（*《物业管理信息》系由广州市物业管理行业协会主办的行业权威传媒 ）

提价被诉撤销案例

    据《现代快报》报导,南京市澳丽嘉园四名业主作为原告,将澳丽嘉园业主委员会诉至法院,要求法院判令撤销业委会作出的每月每平米6元的收费标准。据悉，这是《物权法》赋予业主起诉业委会的权利后，南京首例业主起诉业委会案件。

     原告李平、林建明、戴强、王为诉称，四原告都是南京澳丽嘉园住宅小区商业用房的业主，入住时，小区住宅物业服务费为1元/月/平方米，门面房为1.6元/月/平方米。2007年4月1日，被告澳丽嘉园业主委员会与新的物业公司东恒公司签订了《物业服务合同》，将商业用房的物业服务费调整为6元/月/平方米。四原告认为，按有关物业管理法律法规，商业用房实行市场调节价，被告无权代替四原告与物业公司协商决定收费标准，且原告认为，被告决定的收费标准明显过高，明显损害了四原告的合法权益。被告作出此决定，未经全体业主大会通过，程序和实体均于法不合。四原告请求法院判令撤销被告作出的将澳丽嘉园住宅小区商业用房物业服务费调整为6元/月/平方米的决定。

法院审理后认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，江苏省对于普通住宅的公共服务收费，实行政府指导价，对非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费，实行市场调节价。本案四原告所有的诉争房屋系非住宅用房，物业服务收费实行市场调节价，被告作出调整物业服务费标准的决定，既未经业主大会同意，亦未听取四原告及第三人的意见，从现有证据看，在被告作出该项决定前，前后两家物业管理企业均未提出原定商业用房物业服务收费标准偏低，被告在没有充分依据的情况下将商业用房物业服务收费调整为6元/月/平方米，侵犯了四原告的合法权益。法院审理后，依据《民事诉讼法》、《物权法》之规定，判决撤销被告作出的将澳丽嘉园住宅小区商业用房物业服务收费标准调整为6元/月/平方米的决定。

问题的提出：物业服务企业如何依法提高物业服务收费标准？

随着城市住宅区品质和物业服务水平的提高，物业服务成本也在大幅提高。以广州市为例，最低工资标准从2006年的780元、2008年的860元直到今年的1030元，每两年递增15%以上，人工成本大幅提高。《劳动合同法》颁行后，社会保险费作为企业必须为员工缴纳的费用不再存在灰色地带。随着物业服务成本的急剧增加，物业服务企业要求调整原有的收费标准的呼声也越来越高了。

提价的法理依据：合同变更理论

     物业服务合同是由开发商或业主委员会与物业服务企业签订的，是物业服务企业收取物业服务费的基础法律文件。调整物业服务收费标准属于对合同价款内容的变更，应遵循《合同法》中关于合同变更的相关规定。

    合同变更指当事人约定的合同内容发生变化和更改，即权利和义务变化的民事法律行为。合同内容的变更，是指在合同成立以后，尚未履行或尚未完全履行以前，合同当事人就合同的内容达成修改和补充的协议，或者依据法律规定请求人民法院或仲裁机构变更合同内容。

    根据《合同法》的规定，合同变更须具备以下条件：
（一）原已存在有效的合同关系，合同变更是在原合同的基础上，通过当事人双方的协商或者法律的规定改变原合同关系的内容。（二）合同变更应经过双方当事人协商一致。《合同法》第７７条第１款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”在协商变更合同的情况下，变更合同的协议必须符合民事法律行为的有效要件，任何一方不得采取欺诈、胁迫的方式来欺骗或强制他方当事人变更合同。如果变更合同的协议不能成立或不能生效，则当事人仍然应按原合同的内容履行。（三）合同变更必须遵守法定的方式。我国《合同法》第７７条第２款规定：“法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”依此规定，如果当事人在法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的情况下，未遵循这些法定方式的，即便达成了变更合同的协议，也是无效的。

    物业服务合同关于对物业服务收费标准的调整属于合同内容的变更，依法应经过合同当事人协商一致。在前期物业服务合同中，开发商与物业服务企业签订物业服务合同，对全体业主具有约束力。如果物业服务企业需要调整物业服务收费标准，并非由开发商直接与物业服务企业另行签订调价的补充变更协议即可，而应遵循《物权法》和《物业管理条例》的相关规定。前期物业服务合同的签约方虽然是开发商，但是实际承担交纳物业服务费用的是单个业主，开发商并不承担交纳物业服务费的义务。由于调整物业服务费标准涉及到单个业主的切身利益，应征求业主的意见方可进行，而不能由开发商任意提高物业收费标准。业主委员会成立之后，由业主委员会代表全体业主利益与物业服务企业签订物业服务合同，但业主委员会只是业主大会的执行机构，实际承担交纳物业服务费义务的是单个业主。因此，业主委员会在变更物业服务合同时也应召开业主大会，根据业主大会的决议来进行合同内容的变更。那么，调整物业服务收费标准究竟应遵循怎样的法定程序呢？

广州市新出台文件与《物权法》的衔接

2010年7月13日，广州市物价局和广州市国土资源和房屋管理局联合发布了《关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗价〔2010〕99号），该通知第六条规定，住宅物业交付使用之后，物业服务收费按商品房买卖合同或物业服务协议的有关前期物业服务约定执行。物业服务企业与业主需要调整物业服务具体收费标准的，实行市场调节价，由物业服务企业与业主双方依法约定，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。住宅物业小区已依法成立业主委员会的，物业服务收费由业主委员会根据业主大会的决定，与业主大会选聘或续聘的物业服务企业在物业服务合同中约定。根据通知规定，在前期物业服务阶段，物业服务企业与业主需要调整物业服务具体收费标准的，由物业服务企业与业主双方依法约定，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会成立后，物业服务收费应由业主大会决定，在物业服务合同中进行约定。通知的具体规定显然是根据《物权法》的相关规定制定的。

《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。调整物业服务收费标准属于《物权法》规定的第七条“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”兜底条款，应经过双二分之一业主进行表决通过。

在前期物业服务阶段，如果开发商未经征求业主的意见，擅自与物业服务企业签订物业服务合同的变更协议，对物业服务收费进行调整，依法应认定调价的变更协议无效。根据《合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。调价变更协议因未按照《物权法》第七十六条的规定征求业主意见，违反了法律的强制性规定，调价协议应属无效约定，对业主不能发生法律效力。

业主委员会成立之后，如果业主委员会未按照《物权法》第七十六条规定，擅自提高物业服务收费标准，业主可以行使撤销权。《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。如前述南京市澳丽嘉园业主撤销权诉讼案，业主可以行使撤销权，依法请求法院撤销业主委员会擅自提价的决议。

物业服务企业提高收费标准实务操作

    在业主大会成立之前，建设单位依法通过招投标或协议的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理服务，前期物业服务收费实行政府指导价管理。根据《南方日报》2009年报道，广东全省有77.3%的小区没有成立业委会。广州市的大多数小区楼盘虽然业主收楼入住多年，但至今还是没有成立业主委员会，尚处于前期物业服务阶段。多年之前订立的物业服务合同因服务质量、成本变化、合同期限等原因需要调整，那么，如何对前期物业服务合同中的物业服务收费标准进行调整呢？

    《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》（粤价〔2010〕1号）第九条规定，实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。对物业服务合同内容的调整属于合同变更的范畴，依法应经过合同的双方当事人协商一致。前期物业服务合同的签约方虽然是建设单位与物业服务企业，但实际承担交纳物业服务费义务的是单个业主。因此，如果物业服务企业要提高物业服务收费标准，首先应征求业主的意见。

    实践操作过程中，物业服务企业可根据《广州市住宅物业服务收费参考标准》规定的五个等级的服务标准，在政府指导价范围内确定具体的收费标准后，向业主发放《关于调整物业服务收费标准的征询意见表》，由业主采用记名表决的书面形式对于是否同意物业服务企业提高物业服务收费进行表决。表决意见应由业主本人签名。然后，将回收的征询意见表进行统计，如果经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，建设单位和物业服务企业可以根据上述的征询意见表对物业服务合同中的收费标准进行变更，重新由建设单位与物业服务企业签订物业服务合同，并报物价局和房管局备案。新的物业服务合同生效后，物业服务收费标准即可按照新的经备案的物业服务合同规定执行。

    业主大会成立之后，如果物业服务企业需要调整与业主委员会签订的物业服务收费标准，应经过业主大会的表决程序。住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》

第十七条规定：“业主大会决定以下事项：、、、、、、（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案。”物业服务企业如果需要提高物业服务收费，首先应要求业主委员会组织召开业主大会，对提高物业服务收费事项进行表决。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用集体讨论的形式，业主委员会应对会议内容进行记载，制作业主大会决议。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主。无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。如果有物业服务区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意提高物业服务收费，则业主委员会可以根据业主大会的决议，与物业服务企业重新签订物业服务合同，对物业收费标准重新约定，并将新的物业服务合同报送物价局和房管局备案。新的物业服务合同生效后，物业服务区域即可按照新的物业服务标准进行收费。

（作者系广州市律师协会民事法律委员会秘书长，广东博厚律师事务所律师）