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寻求利润新增长点 房企积极备战物管上市
发布时间：2020/8/16 0:00:00
寻求利润新增长点 房企积极备战物管上市
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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
2020-07-10 07:33:51|来源：信息时报
在今年新冠肺炎疫情之下，物业作为居民日常生活最前沿的保障单位，在社区疫情防控中存在感不断上升。在物业管理企业（下称“物管”）受到关注的同时，今年房企分拆物管上市的热情更加高涨，上半年已有3家物管成功上市。而据克而瑞物管统计数据，截至今年6月30日，累计有27家物管在港股和A股上市，上市阵容扩大趋势明显。
规模：27家物管上市
日前，从递交IPO申请到正式上市仅用106天的弘阳服务，不仅创下了物管公司上市用时最短的纪录，也使得物管公司在港上市的高光再度延续。据悉，截至今年6月30日，累计已有27家物管公司在港股和A股上市。除了今年上市的3家之外，近期金融街物业、正荣物业也将相继上市，此外还有星盛商业、宋都物业、第一服务、卓越商企、金科智慧服务等多家物管已递交了招股书。
在整体疫后市场趋于稳定后，6月下旬，物管的“IPO盛宴”继续升温。6月24日，荣盛发展旗下的物业公司荣万家生活服务、合景泰富集团旗下的合景悠活首次向港交所提出上市申请；6月26日，佳源国际旗下的佳源服务递交招股书；6月29日，金科股份旗下的金科智慧服务和世茂集团旗下的世茂服务递表IPO。
过去几年房企拆分物管上市的热潮不断。自2014年首家物管彩生活上市以来，至2018年的5年间，仅有12家物管公司成功上市。不过到了2019年，物管上市引来井喷，全年共有12家物管企业以IPO、重组或借壳等方式登陆资本市场，与过去5年登陆主板市场的物管股总数相当，成为物管上市数量最多的一年。
2014年6月30日，花样年控股分拆彩生活在港上市，成为“内地物管公司分拆上市第一股”，受到国际资本市场的追捧，股价一涨再涨，给内地房企打开了一扇窗，让房企看到了拆分物管公司单独上市融资这条捷径。2018年，大部分物管公司的上市意识被点燃，经过1~2年的筹备期，很多企业做好了财务、架构等方面的准备，所以出现了今年物管企业集中递交招股书的情况。特别是一些体量本身较小的企业，由于港股对物管公司上市比较友好，门槛不高，所以会看到一些中小型物管公司近年登陆港股。据统计，截至2019年底，24家在香港上市的物管全年股价综合上涨，股价涨幅平均值为63.8%，高于同期恒生指数9.1%的涨幅。
探因：增加利润新增长点
随着物管企业在资本市场发展持续升温，物管也在逐步摆脱仅作为房企附属产品的状态。据克而瑞物管统计，从市值方面看，截止到2019年底，24家上市物管市值总额为2355.9亿元；从市盈率角度看，物管企业市盈率多超过20倍，拥有较高的估值。今年，受新冠肺炎疫情的影响，虽然整体市场的表现并不尽如人意，但物管板块平均增幅却达到了37%。业内人士认为，房企之所以热衷将物管分拆上市，除了为推动业务规模扩张外，更为寻求创新升级原有业务，从而增加新的利润增长点。
部分物管公司市值甚至开始跑赢母公司。数据显示，截至7月2日，绿城服务总市值达到299.18亿元，高于其关联房企绿城中国218.22亿元的市值；雅生活服务以522亿元的总市值，超越母公司雅居乐的377亿元市值。不过，即便物管企业发展整体向好，但值得注意的是，上市物管之间的分化仍然明显。截止到7月2日，碧桂园服务总市值稳居物管上市企业榜首，市值达到1013.30亿元，相比上市首日市值增长260%；而榜尾的烨星集团市值仅6.16亿元，相比上市首日市值下降15%，两家物管市值相差近164倍，且差距有进一步拉大趋势。可见头部企业发展愈发迅速，而规模较小的企业发展后劲略显不足。
25家已披露2019年业绩的上市物管公司，去年取得43%的平均营收增幅。综合来看，2019年，25家已上市物管全年营收总额567.2亿元。其中，TOP3营收总和达241.9亿元，占比42.6%；TOP5营收总和为342.2亿元，约占60.3%。年报显示，去年碧桂园服务营收实现了翻倍，新城悦服务和永升生活服务营收增幅达七成以上。不过，在板块整体获得营收高增长背后，也有部分物管公司增幅低于预期，如彩生活、烨星集团营收增速分别为6%及9%。
同时，上市物管公司管理规模差距进一步拉大。2019年，除了彩生活，其余上市物管公司在管面积均取得增长，23家披露在管面积数据的物管公司2019年平均取得30.12%的在管规模增长，在管面积均值9307万平方米。其中，在管面积增幅前三的企业为时代邻里、佳兆业美好及雅生活服务，增速接近或超过七成。不同企业间增幅存在10倍差距。从具体规模来看，在管规模最高的彩生活管理规模约为最小的兴业物联的150倍。
由此看来，上市物管的营业收入和在管面积均已开始向头部企业集中，行业的集中度正在加剧。与此同时，今年已经上市的3家公司中建业新生活股价实现了2%左右的上涨，但兴业物联和烨星集团的股价是下跌的，这主要源于投资者对企业成长性的判断不同。随着上市企业标的越来越多，未来企业间的分化会体现在股价、估值上的不同表现，优质的企业天花板会更高，而各方面比较弱势的企业也可能难以获得投资者的关注。
趋势：3年后上市物管或达百家
上市物管企业越来越多是行业逐步走向成熟的标志，未来行业的上市进程还会持续，将有一个密集的上市期。有业内人士预测，两三年内，物管上市公司会增加到100家以上。
易居企业集团CEO丁祖昱表示，相信在短短两三年内，物管上市公司会增加到100家以上。就资本市场而言，上市仍是一个较好的窗口期，这是因为对物管行业产生关注的投资者越来越多，物管板块的未来成长性仍然明确。目前整体相对大盘仍是一个表现较好的板块，但并不是任何上市公司都会受到追捧。
此外，他还认为，上市物管的分化与其背后实力强、操盘面积大的相关房地产企业不无关系。从另一角度看，物管市场仍较分散，也远未达到充分竞争的状态，这给行业整合、龙头企业提升市场占有率提供了充足的空间。“我认为只要几家最大的物管公司还没有完成上市，如恒大、华润、万科的物管公司没有完成上市，那么整体物管市场仍然值得看好。一旦这些最大的物管公司完成上市之后，物管企业的分化则会迅速加剧，物管企业的本身估值也会趋向于理性。”
不过有业内人士认为，资本市场对物管公司的估值能否继续保持高位存在一定的不确定性。目前投资者对物管公司的高估值中叠加了对企业未来规模和增值服务高增长的预期。如果物管公司能够在未来逐步兑现这部分预期，估值就会有一定的支撑，否则也存在一定的风险。
观点：打造社区O2O增值服务平台
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，除了追求扩张速度，房企拆分物管上市也能实现规范管理平台、建立专业化团队的目标。但房企也应加大投入打造社区O2O增值服务平台，实现物管收益多元化。此外，积极创新物管费证券化，对未来的规模扩大和盈利能力提升都有积极影响。在强者恒强的态势下，上市物管服务企业在营业收入、管理规模、总资产及在资本市场方面均得到显著的提升，行业集中度得到进一步的加强。不过，能够抓住政策、资本、市场、行业发展的红利，迅速扩张，在大市场中巩固行业地位，最终攀登到行业的顶峰才是关键。
