业主委员会咋成立？中山有明确指引
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专著《律师说法：物业管理典型案例评析》
发布时间：2018-09-18 来源：中山日报
业主委员会作为业主与物业企业、业主之间沟通的桥梁，对加强业主自治管理及物业企业监管等方面，发挥了重要的作用。然而在开展成立业主大会和业主委员会实际工作中，存在诸如职责不清、成立程序不够规范等问题。
《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引（试行）》（中建规字〔2017〕2号 以下简称《指引》），自2017年10月1日起实施。经过近一年的实践，提高了业主对成立业主大会选举业主委员会有关法规和程序的认识，引导业主规范、合法开展相关工作，提高了业主参与小区事务的积极性，推动了我市业主委员会选举工作的进一步发展。
一、问：出台《指引》有着怎样的背景及重要意义？
答：为更好推进我市有关业主大会、业主委员会工作向前发展，更好维护业主合法权益。市住建局根据物业管理有关法律法规、部门规章等原则性要求，制定了《中山市成立业主大会和选举业主委员会程序指引》。
该《指引》进一步厘清了在指导、协助业主成立业主大会、选举业主委员会工作中，市镇两级主管部门、镇人民政府（管理委员会、街道办事处）、居民委员会的权责，详细规定了成立业主大会的条件和程序，对新形势下更好地贯彻落实有关法律法规精神，维护好广大业主权益，促进其规范成立业主大会和选举业主委员会，推动我市物业管理平稳发展、创造和美社区具有特殊的重要意义。
二、问：具备什么条件的物业项目，业主可提出申请成立首届业主大会选举业主委员会？
答：申请的条件：
1、百分之二十以上业主可以联名提出成立业主大会的书面要求；
2、已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以提出成立业主大会的书面要求。
符合前两款情形之一的，业主可通过以下方式向物业所在地镇人民政府（管理委员会、街道办事处）申请成立业主大会选举业主委员会。
物业所在地镇人民政府（管理委员会、街道办事处）应当在收到申请之日起三十日内会同属地居民委员会指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组；不符合的，书面回复申请人。
三、成立业主大会选举业主委员会的一般程序是怎样？
答：符合申请条件的物业项目，业主可向物业所在地镇人民政府（管理委员会、街道办事处）提出成立业主大会的书面要求，由镇人民政府（管理委员会、街道办事处）有关部门会同属地居民委员会指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。然后由筹备组按照物业管理相关法规规定，组织召开业主大会会议选举产生业主委员会委员，每位选举产生的业委会委员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才符合法规规定当选成为业主委员会委员。
四、首次业主大会筹备组由哪些人员组成？
答：首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及物业所在地镇人民政府（管理委员会、街道办事处）、居民委员会代表七至十五人组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。筹备组成员人数应为单数。筹备组组长由物业所在地镇人民政府（管理委员会、街道办事处）代表担任，负责统筹安排业主大会筹备工作。
五、发展商如果不参加首次业主大会筹备组，会不会影响业主大会筹备组的运作？
答：镇人民政府（管理委员会、街道办事处）应当书面通知建设单位授权委托一名代表参加首次业主大会筹备组工作，建设单位收到通知后5日内应及时回复，建设单位已不存在或者在收到通知后5日内未及时书面回复的，视其为放弃筹备组成员资格。建设单位若不参加筹备组，不影响筹备组的成立，但不免除其《广东省物业管理条例》第十四条规定的义务，即建设单位应当协助业主大会筹备组工作。
六、在房产证或不动产权证里，只有夫妻双方一方的名字，没名的一方是否可以参加业主大会筹备组或业主委员会候选人的报名？
答：根据《指引》第十四条规定：参加业主委员会委员选举是自然人的，必须是业主本人，夫妻之间不动产权证书（房产证或有效房产证明）无名的一方不能认定为业主，没有资格参加业主委员会委员选举，业主不能委托其配偶或亲属代表自己参选业主委员会委员。
因此，业主是自然人的，夫妻双方没名的一方是不可以参加业主大会筹备组或业主委员会候选人的报名。
七、如何产生业主大会筹备组的业主代表？
答：筹备组中业主代表的产生，由物业所在地镇人民政府（管理委员会、街道办事处）组织业主推荐产生，具体推荐办法以物业所在地镇人民政府（管理委员会、街道办事处）的公告为准，并核查报名业主的条件。
八、如果业主对筹备组成员有异议，应如何处理？
答：物业所在地镇人民政府（管理委员会、街道办事处）应当将业主大会筹备组成员名单自成立七日内以书面形式在物业管理区域显著位置公告，公告时间不少于十五日。在公告期间内业主对筹备组成员有异议的，应当向物业所在地镇人民政府（管理委员会、街道办事处）提出，由其协调解决。
九、业主大会会议召开前，需要向业主公告会议的内容有哪些?如果业主对公告的内容有异议，应怎样反映？
答：在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告以下内容：（一）首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）会议表决的《管理规约》（草案）和《业主大会议事规则》（草案）；（三）业主在首次业主大会会议上的投票权数以及所拥有的专有部分面积；（四）首次业主大会会议表决规则；（五）业主委员会委员候选人产生办法及名单；（六）首届业主委员会选举办法。
业主对上述公告内容有异议的，应在公告期间向筹备组提出意见，如异议成立的，筹备组应当按照物业管理有关法规规定进行修改并重新公告；如异议不成立或公告期满后，筹备组应当按照公告内容执行。业主与筹备组对异议协调不成的，应由物业所在地的镇人民政府（管理委员会、街道办事处）协调处理，居民委员会予以协助和配合。
十、怎样确定首次业主大会会议上的投票权数以及所拥有的专有部分面积？
答：面积和业主人数按照下列方式确定：
（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
（二）业主人数，建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。总人数，按照两者之和计算。
（三）一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
十一、业主委员会委员候选人存在不符合条件的，应如何处理？
答：业主委员会委员候选人存在不符合业主委员会委员条件情形的，由业主大会筹备组取消业主委员会委员候选人资格。取消业主委员会委员候选人资格后，由业主大会筹备组继续组织业主推荐或者自荐产生足额的业主委员会候选人人数，并重新公告15天。
十二、业主因故不能参加业主大会会议的，是否可以委托投票？
答：可以委托代理人参加业主大会会议，并应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限，以及提供业主有效房产证明及身份证复印件。
另外，对于业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。
十三、业主大会会议投票形式是怎样？
答：业主大会会议投票是采用记名投票方式，凡需投票表决的，表决意见为同意、反对及弃权三种形式，并应由业主本人签名确认并注明物业座落。
十四、业主委员会委员选举产生后，如何进行备案？
答：业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列资料向市住房城乡建设部门和物业所在地镇人民政府（管理委员会、街道办事处）备案，包括：（一）业主委员会备案申请表；（二）业主大会会议记录和会议决定；（三）选举投票统计表；（四）投票表决通过的《管理规约》、《业主大会议事规则》（需经当选的业主委员会全体成员签名）；（五）业主委员会成员（候补委员）名册，包括职务及姓名、性别、年龄、所拥有物业的房号、联系电话、简历；（六）业主委员会委员身份证及房产证明复印件和交纳物业服务费用及住宅专项维修资金的证明文件等；（七）其他提请业主大会表决事项的决议内容；（八）业主大会筹备期间相关公示和大会现场相片若干。
业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。
备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告物业所在地的镇人民政府（管理委员会、街道办事处）与市住房城乡建设部门。
十五、如何进行业主委员会换届选举？
答：根据《指引》第34条规定，业主委员会换届选举，由业主委员会在任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会，并报告物业所在地的镇人民政府（管理委员会、街道办事处）。
如果业主委员会在规定时间内（任期届满前三个月）不组织换届选举的，物业所在地的镇人民政府（管理委员会、街道办事处）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在镇人民政府（管理委员会、街道办事处）的指导和监督下，组织换届选举工作。
因客观原因未能选举产生业主委员会、业主委员会委员人数不足总数的二分之一或者不足法定最低人数5人的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在镇人民政府（管理委员会、街道办事处）的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
